注意！供应正在变少…

华南飞虎

各位老粉们， 我看了下，我在这个号上第一次发公众号文章，是2017年的8月8日，日子还挺吉利的，好多是跟我的文章看了两三年，甚至四五年了，天啦，感觉好久好久了。
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樱桃今天的文章呢，是专门盘点了下房子的供应端的情况，不盘点不知道，一盘点才发现，房子的供应端已经出现了明显的缩量。
而这次的供应端的减少是过去十年最低的一次。目前因为需求以观望为主，对市场的反应还不明显，时间一长，到明后年，影响就会逐步出现了。
土地市场的缩量，目前已经开始影响到楼市的供应了。
CRIC研究数据，今年上半年很多地方的楼市供应都不多。

前5个月，120个重点城市的新增供应是减少的，同比少了5%，6月年中冲刺增加了点，但到7月就又降到5月差不多的水平了。

这里面，一二三线城市的供应都在少，不过二线城市同比少的量，没一线那么多。
具体到各城市，北京前7个月供应同比少了28%，广州少了14%，长沙少了21%，杭州少了9%，其他城市的情况，大家可以对着下图看下。

图上也可以看出，今年上半年不是所有城市的供应都是少的，也有一些城市供应是增的，具体城市情况是微观，我们主要看下整体宏观趋势。
整体宏观趋势，供应为什么少了？
我想大家也都能猜到，行情的原因，很多房企是不愿意把房子拿出来卖的，不好卖不说，还白白浪费人力、物力、财力。
但除开这一点，还有一个重要的原因是， 很多房企其实是没有货的，巧妇难为无米之炊，也就无从谈起拿出来卖了。
今年拿到市场上卖的房子，很多都是前两年拍到的地，所以今年的楼市供应，我们可以倒推到2021-2022年的土地市场上来看。
先来看一张图。

图上的内容很清晰，2020年是近几年全国300个城市土地成交面积的高点，但2020年之后，300个城市的土地成交就下来了。
亿翰智库数据也统计了2021-2022年具体房企土地储备的情况，我数了一下，他们统计的34家房企中，有31家房企手里的存货都是降的。
里面降的最多，大家也都知道的房企像碧桂园、万科、龙湖的土储都降了20%+，中海、绿城、保利降了15%+。

数据来源：结合亿翰智库，年报，克尔瑞/ 亿翰智库整理
所以看到了吧，即使是中海、万科这样买地比较积极的房企，这两年的投资力度也是收缩的，那些小房企就更不用说了。
都在收缩，土地份额就会被稀释，供应也就少了。
房企的库存量一般是三年左右的开发周期，一年不拿地可能对房企的供应量影响不大，但房企不拿地这事，持续到现在已经不止一年了。
这就是说，未来几年，很多房企都会面临着无货可卖的境地。
无货可卖，撑不下去也就倒下去了。
那供应持续减少，对整体的楼市会产生什么影响呢？或者说这种局面持续下去，会发生什么？
总结来说，就是一点： 库存下降，等库存去的差不多的时候，部分城市的供需就会出现矛盾了。
房子毕竟仍然属于商品，是商品必然要受到供求关系的影响，一旦供求失衡，价格就会有上涨压力。
这句话的逻辑是什么？
先举个例子。今年上半年煤价一直在跌，6月底的煤价 （690-730块/吨）大概比年初 （高点1260块/吨）降了42%。
为什么降了这么多？因为供应太多，但需求却在下降。
去年的煤产量已经是高基数了，今年高基数的基础上，煤产量依然在增长，可是电厂的用煤量并没有增加，反而在减少，这就导致了库存越来越多，价格自然就要往下降一降了。
这个例子很简单，解释的就是供应-库存-价格之间的联系。
这同样适用于房子，因为房子的价格也是供需决定的。
现在土地市场缩量，各地新建商品住宅库存总量已经在降了。
易居研究院最新发布的数据，截止到今年5月底，百城新建商品住宅库存总量，环比少了0.6% （五连降），同比少了3.6% （四连降）。

这种下降的趋势是长期的，因为源头端的供应还在往下降。前文有提到整个7月的楼市供应情况，这里就不再说了。
库存持续下降，那部分城市的新房价格就会有涨上去的动力。
可能有人会说，房子的库存那么大，不可能全部卖完的。
首先，各地城市的情况不一样，有些城市的库存没你想象的那么大，一线现在的新房库存去化周期是12.3个月，二线是15.2个月，三四线是19.0个月。
具体城市情况，大家可以自行搜索。
我不是给过大家一个判断标准嘛： 12个月。
这是业内公认的去化周期警戒线，低于这个线就表示需要增加供应；高于这个线，但不高于18个月就是供应持平即可；大于18个月，就需要适当减少供应了。
其次现在的楼市是分化市，没有平衡，只有不平衡。
各地的房子确实是不会全部卖完，但最先卖完的肯定是好城市、好板块里的好房子。这些城市，包括城市里的部分板块，也会是楼市里最先起来的地方。
因为土地是不可再生资源，好地段的房子一定是稀缺，他不像股票，你想发行多少就发行多少，房子是肯定不行的。
我再跟大家说一遍。
现在的楼市不是没有需求，也不是大家所说的没人再买房了，相反，需求目前都在等，观望。这一点在今天星哥的小号里也强调说了：
当下的买房需求是被环境、自媒体迎合的唱空情绪，给吓得躲起来了，用户在情绪上形成了羊群效应。一旦这种情绪回归理性，买房需求就集中跟风入市，跟涨不跟跌。
现在唱空情绪非常浓，越是唱空情绪多，说明现在越不缺需求，包括未来几年也不会缺。
其一，未来十年的城镇化，将 新增将近7000万城镇人口，约2.6亿新市民会扎根下来；
其二，数据表明，目前 中国现有城市住房有1/3是2000年之前建设的房子。
这是郁亮最近给到的一些数据，可以简单理解为，新市民就是新需求，老房子就是改善需求。
需求在，后续的需求也还在补位，但库存却跟不上了，会怎么样呢？
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来源：http://www.yidianzixun.com/article/0peB6Nil
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