海珠新房点评：珑璟台、西派粤府、江湾和樾（干货篇）

十步追不上

来百度APP畅享高清图片今天我们聊一下海珠。

海珠这几年的新盘要么位置一般，要么周边比较破，要么盘特别小，位置好点的不是贵就是买不到。
慢慢地大家都要接受这样的现实，就是有江景的或者靠近琶洲的就很贵，跟大盘小盘以及配套无关。
当总价越来越高时，一是盘小户数少反而更好，客群越来越简单单一，更利于精准化营销，二是不依赖地铁和配套，反正你能共享的医院商业我也差不多能享受到，三是既然和市场脱节，那我就只管卖自己的就好，你们怎么样跟我无关。
理解上面这三个逻辑之后，那接下来我们再详细说一下这三个盘的优缺点。

小区名：广州地铁地产珑璟台
总户数：396户/4栋楼
主要面积：89/95/132/142平
地理位置：18号线龙潭地铁上盖

现在是个新盘都要叫自己琶洲南，湖光悦色这么叫，那珑璟台就更加是了。
加上配建楼面价去到了3.7万，就凭自己的位置可以吹风10万加了，到底值不值呢，我们看一下下面的分析就知道了。
优点是龙潭地铁上盖，出行很方便，但是对于买得起一千多万的买家来说，可能并不希望楼下就是地铁，而且是个换乘站。
一是楼下可能会有震动，影响居住体验，二是人员会比较杂，而且珑景台楼下三层是底商，四栋楼分开成两个小区，跟单体楼差不多。
要说配套的话，其实周边是以城中村为主的，几乎没有商业可言，跟湖光悦色是一个梯队的，但是价格比湖光要贵。
要我说，大家谁也别嫌弃谁了，谁近琶洲其实没有意义的，因为你不管是近500米还是近一千米，你都得要坐车或坐地铁，无法走过去，所以大家买房的时候不要单纯被直线距离给欺骗了。
唯一最大的优势就是靠近海珠湖，饭后溜娃跑步是一个好地方。

户型上中规中矩，明显是跟着越秀学的，不枉白跟越秀合作这么多年。
广州地铁其实很早就有单独开发，比如大坦沙的悦江上品，还有白云东平的云城上品，至于物业如何，大概率会比越秀要差一些，人家越秀可是有服务了三十年业主的经验。
总结一下，这个盘的卖点就是地铁上盖和近海珠湖，居住体验不会很好，你要买的话，也得熬，还有就是超过10万的单价就有点贵了。

小区名：中铁建西派粤府
总户数：251户/4栋楼
主要面积：120/140平
地理位置：海珠沥滘板块洛溪桥脚

这个盘拿地价已经四万多了，首开6.5万起还是挺便宜的，不过现在价格已经升上去了，9楼以下的大概8万以内，9楼以上的要8万多。
国企开发商的调性就是，首开可以便宜，但是后面我不降价，为什么，因为套数太少了，才251套，而且国企又不缺钱，熬得起，看一下文章开头我说的几点逻辑就明白了。
它的缺点也很明显，完全没有配套，离珠城和琶洲也远，但它也承认，它不说自己是琶洲南，只说沥滘的旧改，这一点倒是没有自吹自擂。
目前整个西派粤府周边还是以批发市场和创意园为主，远离地铁和商业，而且高楼层会有洛溪大桥噪音的影响。

这个盘最大的价值点就是它的户型使用率，几乎是100%，特别是它的9米大阳台，在户型上比越秀同样面积的户型好太多。
容积率3.5也不算高，如果将来前面无遮挡能够一线望江的话，这一点倒是值得的。

为什么这么说呢，因为整个海珠所有一线望江的都要超过10万了，但如果将来不能一线望江，那这个价格也还算实在，没有把一线望江的溢价卖给你。
总之，短期之内，不要对它抱太大的希望，它的价值很明显，就是超高使用率，国企品质，公建化外立面，大气上档次，有机会一线望江。
长期来看核心区的价值都不会差，如果沥滘旧改能助推一臂之力的话就更好，没有也无所谓。

小区名：江湾和樾
总户数：300多
主要面积：106/125/140平
地理位置：海珠西鹤洞大桥以南

一些打广告的自媒体说，这里是在抢光大客户，还有人说，光大的业主卖了房要来买这里。
我告诉你，完全不会，光大的业主享受的配套比这里优质好几倍，光大有地铁有商业有学校，这里跟光大的配套完全是两回事，你看上面的图就知道了。
光大虽然是二手，但是不管哪个组团户型都很好，中海物业也不差，而且光大所有小区园林都很大，这里都是两栋楼和三栋楼。
所以有人说光大业主卖掉房子去买这里，几乎是不可能的，完全被自媒体误导了。
而江湾和樾所有东西都要靠蹭，唯一的卖点就只有户型，而光大144以内也有四房，只不过江湾和樾120多能做四房而已。
要说学校，隔壁的宝玉直南校区前身是南边路小学，生源和光大的宝玉直完全不是一回事，未来这个学校还要和回迁房的村民一起共读。
如果需要考虑学位的，建议谨慎，如果喜欢新房的，那无可厚非，完全看个人喜好，但是不要指望将来和光大一样便利，当然你可以选择去江边散步，顺便到太古仓去拍照打卡。
目前鹤洞桥以南的江边和光大这边的江边是两回事，鹤洞桥以南的江边还是比较乱的，没办法跑步散步，未来还需要政府的投入。
既然它最大的卖点是户型，那我也说一下，听说是使用率比番禺天河的和樾府要高的，层高上也有一定的优势，就是2/5栋是17/19层，不过将来3/4栋大面积是31层，西向望江，预计面积和价格都会比现在的要高。

还有一个缺点是这个盘虽然不大，但也是切割成了三块，有一块是回迁房，另外两块均是只有两栋楼的商品房，将来小区也会非常小。
但不管怎么说，有一点小区总比观澜府、观澔府、江泰里这种没有小区的要好一些。
最后再说一下它的价格，七万起步的价格不算贵，如果算上它超高使用率的话，确实有一定的性价比，但我们对比一下附近次新的二手，比如星汇海珠湾、海珠小雅、绿地越秀海玥这几个次新盘的话，也是差不多的，都是7-8万之间的单价。
差不多我们再总结一下，海珠的新盘都是国企坐镇，主打的主要是户型和使用率，以及国企的品质和口碑，从自住的角度看，并不是特别的完美，从投资的角度看，都是需要长持的，另外，按照国企的调性，横盘期都不降价，上涨期就更不会降了，到时候不是没有折扣了就是买不到，对于买家来说，很难占到便宜。
以上

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pdTcExg
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