2023年杭州，最真诚的买房建议！

疝气大灯

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：杭叔您好，想买二手房，最好次新房，90平以上，三房500到600万，区域无特殊要求，注重小区环境，升值空间是首要考虑因素，请问有哪些推荐的?
杭叔：你好，既然升值是首要考虑因素，那就应该考虑投资房地产，地段地段还是地段，目前你这个预算的好地段就是未科核心区、申花、奥体、钱江世纪城、城东新城、艮北，未科好在产业和配套，弱在距离和教育，申花好在距离和教育，若在产业，奥体和钱江世纪城胜在区位和配套以及产业，但是若在教育，城东新城胜在区位和交通，落在产业和教育，艮北则是胜在教育和区位，弱在配套，每个区域都有自己的优缺点，你可以根据自身情况做取舍，这些区域基本上代表了杭州的未来，选定了板块当然是次新房空间更大，你可以简单的理解为板块和品质等于升值，板块确定就看楼盘的品质，目前市场上满二为一的次新房最受欢迎。另外当下二手房价格基本上已经在底部了，杭州二手房选筹详见知识星球内部。
提问：杭叔，你好，目前有两套房，其中一套是采荷学区房，小孩上二年级；另一套是闸弄口的老破小，算是概念拆迁房，但不知道何时拆迁。目前想换改善新房，预算600-800万。
杭叔：你好，如果不动学区房的话，那只能用这套概念拆迁房去置换了。但其实称谓也是有一些迷惑效果的，因为并不能确定何时拆迁，长期等待下去时间成本不划算，就比较不值得。目前闸弄口会不会拆迁也没有定论，需要自己去打听消息。可以考虑将这这套房卖掉再去摇新房，这个价位的选择余地还是比较大的，如果要离学校近一些那么可以选择钱江世纪城板块或者文晖板块，稍远一些的申花和大关板块也是可以的，或者说选择地段好的优质次新房。
提问：杭叔，你好，买房先买地段，今年想在杭州买房投资，想问一下今年杭州买房的哪些板块值得关注呢？
杭叔：你好，首先要明白板块可以分为依附型板块和辐射型板块，依附型板块的价值由其依附对象所决定，辐射型板块的价值取决于其带动能力，而这两种板块之间，距离越近价值就越好，因此可以说，依附型板块的价值取决于辐射型板块的价值和两者间的距离，真正影响板块价值的并不是环线，而是城市核心功能区。而在杭州来说，黄龙、武林、湖滨、钱江新城、钱江世纪城等区域就是强大的辐射型板块，整个城市的发展脉络总是围绕在这些地方的周围，无论是什么样的楼盘，再考虑板块以及楼盘价值的时候，总是要以这些为基础去判断的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
提问：杭叔，你好，请问1000万预算纯投资，长期持有，是投资叠墅好还是大平层好，有哪些重点楼盘推荐？
杭叔：你好，你说的大平层应该是指70年产权的住宅大平层吧。这两个是完全不同的产品，属性差很多。大平层对地段的要求极高，虽然现在1000万也买不了多大面积多好地段的大平层，但尽量把地段放在第一位。刚需板块的大平层，真心没必要入，当然自己住的舒服也很重要。叠墅的话，位置相对没那么核心也可以接受的，尽量买品牌开发商开发的楼盘。现在很难摇，哪里有房源都可以去试试，而且现在因为限价，叠墅的地下室都是加价卖的不是送的。现在的市场只要是新盘都是红盘，能摇到就买，毕竟1000万去买二手房别说叠墅，连高层都只能买个面积140以下的房子。
提问：杭叔，你好，目前上海工作已婚，想要买房置换，主要看好的楼盘集中在虹桥地区，想问一下在虹桥地区买房有没有什么值得注意的事项？此外，虹桥地区的认筹分数较高，不知道我有没有机会能够上车入手一套不错的房子呢？
杭叔：你好，大虹桥地区热盘的认筹分数线出炉，分数线在65分左右，在大家可以接受的范围内，想购买虹桥地区的人还是有较多机会的。购买该区楼盘时，需要注意以下几点：首先，地铁优于主城区规划，地铁盘的含金量更高，溢价也更高，而且地铁盘的认筹率也要远高于非地铁盘，所以可以看出地铁盘的市场认可度更高。其次就是紧邻商务区优于紧邻地铁。在虹桥地区商务区的房价要更高于地铁区，商务区的资源较为集中，所以资源相对较为丰厚。最后，在虹桥地区，尽量买大楼盘而非小户型。从供需数据来看，虹桥地区的楼盘整体供应数量增多，想购买该区的购房者还是有很多机会的。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

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