企图“货不对板”的开发商慌了！9月1起施行，事关每个郑州买房人

展翅飞

大事件
我们经常说楼市大事件，楼市大事件。
其实，很多“大事件”根本不大。

相反，很多不起眼的小事件才是大事件。
比如，昨天郑州房管局官方网站发布了一个关于印发郑州市《商品房买卖合同》示范文本的通知。

在我看来，这才是郑州楼市大事件。

事关所有买房人和开发商。
可以说，有了这个新《商品房买卖合同》，开发商终于不能再乱忽悠买房人了。
在这个通知里，明确了近年来郑州市房地产市场存在的一些问题：
单方违约、一房多卖、面积差价款、房屋质量、延期交房、产权纠纷等。
同时，明确：
新版《买卖合同》自2023年9月1日起在全市推广施行。
自2023年9月1日起全市房地产开发企业、房地产经纪机构应在企业售楼处、经营场所公示《商品房买卖合同（预售）示范文本》《商品房买卖合同（现售）示范文本》。
现行郑州市《买卖合同》同时废止。
在这个通知里，提供了《商品房买卖合同（预售）示范文本》《商品房买卖合同（现售）示范文本》的下载地址。
我仔细研读了。很好很强大。

9点关键事项

为何我说他很好很强大？
合同范本的开篇就有重要提示。共12条。
各位要重点逐字逐句学习。

我也想向各位买房人重点提示：
1、签订本合同（商品房买卖合同）前，出卖人（开发商）应向买受方（买房人）出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
请买受人（买房人）在签订合同前仔细查验核对出卖人（开发商）销售该商品房的合法有效文件。
注意：这是一个基本常识。据我了解很多买房人在签合同时压根不看合同的细节条款和相关证书、文件。

各位老铁，多上心。
我们现在讲安全买房，安全买房。有些开发商销售的楼盘是证件不全的。

证件不全的楼盘千万不能买。提前内购的房子也不要碰。
这种受伤的事儿，太多了。
2、出卖人关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺应具体明确，对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料经双方约定可以作为合同附件。
这个要求，太狠了。

明确提示要求“对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料经双方约定可以作为合同附件”。

开发商终于不敢乱吹牛逼了。

终于不敢吹牛逼一个普通盘动不动就是豪宅了。
3、最严厉的还在后面。这也是历史性突破。
为啥我说是历史性突破？
因为过去的商品房买卖合同根本没有这一条。
开发商大多用“高级”“高档”或同一类型级别的品牌型号等词汇。
现在，要求开发商在合同附件里必须明确内装材料和设施设备的品牌、规格、型号、数量等。
我们看下合同附件八：
起居室：

餐厅：

卧室：

卫生间：

厨房：

阳台：

再次提醒：

这个条款和附件太重要了。

同时，也是对开发商提出了新的挑战。你说到就要做到。
因为，要求：
出卖人应在本合同签订前按照内装设计文件设置样板房及产品展示区。
样板房要真实反映本合同项下商品房的内装标准和施工质量，交付的内装质量和标准不能低于样板房标准，样板房不得在交房后180日内拆除。
你懂的。

也就是说，未来开发商卖房，“你有权保持沉默,但你说的每句话（吹的牛、展示的样板间）都将成为呈堂证供”。

4、商品房交付条件：
商品房交付时应当符合下面所列条件才能交付。

具体文件在附件六：

据我观察，郑州目前有多个项目压根没有建设工程竣工验收备案证明文件就交房。
甚至一些开发商所谓的提前交房，还让买房人感恩戴德，其实还不具备交房条件。
5、商品房交付时间和手续：
新合同明确：

交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。
新合同明确：

（1）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
（2）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
管道堵塞；
门窗翘裂、五金件损坏；
灯具、电器等电气设备不能正常使用；
这怎么理解呢？

就是说，开发商不能像过去“必须先收房先签字先缴物业费才能看房”。

话说，“必须先收房先签字先缴物业费才能看房”实在太变态。
6、至于逾期交付责任、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任部分内容，各位自行查看合同模板吧。
7、说个很关键的。物业管理费用。
新合同明确规定：

买受人已收房的，自收房之日起，由买受人向该前期物业服务企业缴纳；
注意：这个收房之日，是符合合同条件的收房之日，不是开发商说的收房之日。
该商品房未交付的，前期物业管理费按以下方式处理：
该商品房未达到交付条件或具备交付条件但出卖人未通知买受人交验房的，由出卖人负责缴纳前期物业服务费；
该商品房达到交付条件且出卖人已通知买受人交验房的，自通知发出之日起30日后，由买受人负责缴纳前期物业服务费。
你仔细读上面的文字吧。
8、业主专有和共有：

买受人（业主）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
以下部位归全体业主共有：

• 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
  

• 该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；
  

其中，关于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房是个盲区。这是过去争执不休的事。
也就是说在小区地面公共停车位置停车要不要收费问题，以及很多物业公司把物业服务用房另作他用，比如作为商业用途出租出去。而这些租金被物业公司或者开发商据为己有的情况。
哎，不说了，太复杂。涉及利益方太多。
9、销售使用和承诺：

注意，看：
过去房地产市场特别是商业销售中的分割拆零、返本销售、售后包租情况太多了。
注意：这些都是坑。

现在明令禁止。

可喜可贺，杜绝“货不对板”

上文里，我把新买卖合同里的重点部分提炼了出来。
关于新商品房买卖合同范本，各位自行去房管局网站下载查看。
如果不会自行下载，可扫描文末二维码进群获取。

总之，这个新《商品房买卖合同》太好了。
真的是为买房人权益考虑。
你要重点关注这个事。把本文和新合同范本转发给你的亲戚朋友买房人。

期待早日施行。
期待严格施行。
期待货要对板。
期待郑州房地产市场更加规范。

期待未来郑州买房人没有烦恼。

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备注：

本文部分图片和信息来源于网络。

新商品房买卖合同条款最终解释权归官方所有。

文中观点只是作者看法，不构成操作建议。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pLoGIlv
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