上海楼市，正出现“倒钩”趋势

回望昨天走在今天眼看明天

简单！直接！粗暴！还是大碗的一贯风格。直接上观点——
上海楼市，正出现“倒钩”趋势！
所谓的“倒钩趋势”其实很好理解。
NIKE的logo向上翻转，会看到一个非常明显的逆转折线趋势。

对上海楼市熟的朋友，其实更容易理解“倒钩”。这和过去半年的上海二手走势，简直如出一辙。按照目前的趋势推演，如果没有强政策外力的拉升。
上海楼市的“倒钩”趋势，还会持续。

为什么现在的上海楼市像“倒钩”？
来看二手的成交量数据，因为成交量是不会骗人的。

二手成交量是上海楼市最重要的指标，量在价先，这个指标也代表了当下市场的供需关系。

从去年7月份开始，上海楼市就开始初露颓势，但成交量始终还在15000-20000套之间徘徊。当时的全国大盘行情下，上海房产的从业者应该是最幸福的：“其他城市都尿崩了，上海楼市，依旧稳！”
但是！但是！到了2022年末2023年初，市场一下就过山车式俯冲，瞬间抵达“V“字底。先是跌破15000套；
再是跌破10000套。当时很多业内人惊呼：“5年来成交量最低点‘’。
但当时大家的心态都还没崩，毕竟12月份集体阳了一波，1月份又赶上过年。差有差的理由。
果不其然，22年12月、23年1月被积压的需求，年后就迎来了脉冲式释放，2月份逼近2万套大关，3月份到达高点2.3万套。当时很多业内人士都在判断：上海楼市，后劲十足，一枝独秀。但是，超乎所有人预料的是——2、3月份这一波积压需求释放后，4、5月份开始一路波段向下，逼近1.5万套荣枯线。

按常理说二个月的颓势代表不了什么，但偏偏残酷的是：
截止到6月18日，房地网的二手网签量仅仅只有7563套。留给6月的时间，刨除掉端午假期，寥寥无几了。
6月份1.3万套，已经是乐观上的数据，再差点，成交量可能还要继续跌掉20%，跌破1.3万套。
荣枯线之下，上海楼市暗流涌动。

数据之后，我们再来挖更深一层的东西。
一个非常有意思的现象，上海链家，已经不显示挂牌数据了。

上海链家研究院的二手房月报，对于二手挂牌量数据也是只字不提、讳莫如深。
大碗不知道背后是否有利益关系，也不知道背后的隐藏原因是什么。
姑且认定为是上海二手挂牌量激增的舆论发酵原因吧。
这么一看，隔壁苏州阴跌了几年，也不惧把挂牌数16万套大大方方展示出来。
说好听点苏州楼市是勇士，说直接点，也许苏州楼市已经直接躺平了。

但是，上海的二手挂牌量也不是丝毫没有蛛丝马迹，根据大碗掌握的数据来看：

链家上海内外网的二手挂牌已经突破7.8万套；

网上房地产的去重挂牌数据，已然逼近19万套。

最恐怖的是，按照目前这个趋势来看，上海二手房挂牌量可能并未到达高点。
如果说市场是由供需关系决定的，而供需的内核，就是去化和挂牌之间的微妙关系。
简单直接点说——

当市场供应紧缺、需求剧增的时候，很快就会被流动性填满，随之而来的，就是价格的变化，购房门槛的提高，进而又会加剧量变。

如果价格上涨后，供应量依旧高涨、库存下降，那么市场就会进入新一轮时间和价格的博弈。

接下来，就会出现轮动。

一是一二手房之间的轮动，二是板块间的轮动。
以上斜体字部分，就是2021年真实发生过的供需矛盾年市场。
但现在，又是新一轮“倒钩式”的供需矛盾。
什么意思？

和2020年、21年相反的是，现在是供应井喷、需求观望的时刻。

一方面去化量各位已经看到了，似乎出现了逐月递减趋势，进入“倒钩”时代。
另一方面，挂牌量却居高不下，撤牌的只是小部分，更多的是新增挂牌。
当二手房蓄水池的流动性，无法继续保持微妙平衡的时候。
就会迎来溢出、甚至抛洒的局面。

那么接下来的上海楼市，形势会不会有好的扭转？可能很难。但是从大碗一线顾问的实际感受来看，到今年整个下半年，会是一个“淘笋”年。什么意思？二手继续下探，新房积分继续下跌。我在上一篇文章提到过：等待接盘侠”拯救的，上海房东！
现在的二手市场，压根不管你是标杆次新，还是老破小。
想卖掉，至少先比去年底的成交价砍掉个10%。
不说老破小，很多次新房在2020年、2021年上一轮行情中吃到的涨幅，已经陆续开始跌回去了。
内中环、外环内、外环外的一些次新小区，相对于去年的高点跌幅在10～20%，总价普遍跌掉百万+，比比皆是。跌幅最大的是外环外，总价基数低，同样跌掉百万，跌幅就是20%开外。

如今等待上海房东的，大概只有两种结局：

1、咬牙降价卖房，润出去或去打新。

2、掀桌子不玩了，撤牌。
那么这种买家与卖家的极限拉扯局势还会持续多久？
不明朗、不确定。
因为上海楼市还存在一个未知变量——政策外力。
上海楼市的箱底，还留有很多张有杀伤力的政策底牌。
比如说限购放松、比如说二套首付放松……
以目前的状态来看，上海出新的调控政策可能性，并不是不高。一方面因为不是大萎靡局势，数据上的指标下滑也没有很难看；另一方面，前段时间云锦东方的投机倒把现象，上海刚吸收了太多目光的关注。但可能性暂时不高，不代表不会出台。如果放任这个状态发展，政策放松一定会虽迟但到。转折点，就在关乎土地财政的新房市场，表现如何。现在的新房市场，是外环外90%以上不要分，如果数据范围扩大到更高，或者环线进一步扩大到中环外。那么与二手唇齿相依的新房市场，也会迎来供需失衡，从而导致大滑落。
所以这半年，就是关键时刻。
也可能是二手市场淘笋的关键元年。哪怕此刻的你，战略上还在观望，但战术上，我也建议你实地开始准备看房了。因为谁也说不准，到底市场何时才会筑底，政策到底什么时候会出台。

市场何时能回暖，交织了很多很多的因素。
有供需关系、政策变动、预期扭转、有价格挤压、置换需求，也有新房供需等等。
但在当下，以上的这六大条件，都尚不明朗。
不过，也不能说现在的上海二手房市场凉了，准确说是回落至理性，回归正常估值。
毕竟，2020、2021年那疯狂的2年，透支的也该还回去了。

不过值得关注的是，以上提到的六大条件，我已经即将看到“V”字型底部。
所以希望所有买房人，依旧能记得这句话——

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pCWlAkD
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