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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，您好，当下市场下，是选择新房还是选择二手房？
回答：你好，这个问题很大，情况比较复杂，各有优缺点。新房的优点是新、产品好，缺点是交房晚，有些楼盘价格已经透支了未来的一些利好和规划。二手房，优点是买来就能住或者出租，升值性也经过市场验证，缺点是产品设计往往一般、楼龄老。具体到实际中，则不好一概而论。比如说回龙观，我认为次新二手房价格已经偏高，新房性价比高一些；再如望京，我认为新房有点儿偏离中心，似乎望京内部的二手房确定性高，但二手需要等待性价比；再如东部，一些小刚需已经比较难上车一些热点区域的二手次新，那地铁新房也是一个选择；比如，你需要落户积分，那还是尽量选择二手房。我的理念是，任何房子都不能偏离自己的需求，明确自己的需求才是最重要的。我遇到很多粉丝，经常忘了自己的需求和初衷，既要又要，往往很痛苦。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷，您好，想向您咨询一下，我在德胜门附近上班，想买一个两居，价格在600-800之间，考虑自住和保值，最好是次新和南北通透，您有推荐的小区嘛，辛苦啦～～
回答：您好，这个预算、这个需求，是一个比较大众的情况。建议你可以看看：①北面，沿着8号线，比如世华龙樾一期西区、莱圳、国风美唐等次新小区；也可以沿着北苑路北5号线，比如各种园，升值性倒是比8号线的次新差一些；也可以看看南面4号线的角门、草桥和公益西桥次新，比如益星园、名都家苑，升值性也不会低于大盘。如果能接受老社区，那你就在靠近德胜门附近的小西天买一些老社区，管理尽量好、楼龄尽量新就可以，比如文慧园、志强北园等，其实升值性也很好。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷，您好，中关村东路的房子能卖800万左右，想买望京的融科橄榄城2居（1100万+）或澳洲康都2居（1100万-），两者之间不知该如何选择？换到望京方向对吗？谢谢您指点迷津。
回答：你好，融科小区品质、环境、位置都不错，属于望京改善盘中比较标杆的类型，1100+买个两居是个不错的选择。澳洲康都属于刚改产品，也有一定的稀缺性，但1100万+这样的价格买个两居似乎性价比一般。个人还是建议考虑融科。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：您好，八达岭高速西边龙城花园环境不错，就是1998左右房子，无电梯。还有流星花园3期，有电梯房子老点，03年左右的。您给分析分析升值空间还有吗？
回答：你好，回龙观板块，因为产业外溢，所以刚需群体非常多，使得整个大盘都表现不错。一般来说，次新商品房，显著超过大盘；而大量的次新经适房或者老点儿的商品房能实现略微超过大盘；如果差点儿的则也能跟着大盘。你说的这两个小区，大概是大盘水平或者略微超过大盘。如果追求未来涨幅，应该考虑次新商品房或者新盘。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：1.首房首贷，首付350w左右 2.夫妻双方工作地点 朝阳门 和 团结湖地铁附近
3.两居室，楼龄尽量20年内的4.孩子2023年9月上幼儿园（考虑公立和普惠园）；2026年上小），兼顾学校，中等偏上即可。5.未来会置换，需要跟上大盘。请问是否有推荐关注的小区。
回答：你好，你这个预算和需求具有普适性，选择其实也并不多。如果考虑朝阳：① 6号线，青年路的青年汇、国美，差点儿的还有朝阳雅筑。前两个可以实现超过大盘。 ② 6号线的常营，这里面居住品质会好点儿，比如万象新天、柏林爱乐。这里的次新，至少不会低于大盘。③ 22号线平谷，看看兴隆，未来有地铁，升值性也是能跟上大盘。④ 百子湾的沿海赛洛城三期，或者看看七号线世纪东方城，升值性倒不算突出，但也可以跟着大盘。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京二手房买房技巧》
6、提问：请问京爷，1)350万，二套，在北京买房投资，5年内倒手，合不合适，买什么地方合适？2)如果增加到500万，您怎么建议呢？谢谢。作为投资房，个人考虑一买一卖税费成本还挺高的，如果房价不怎么涨，不一定合算。
回答：你好，理论上来说，五年应该有一个周期，总体来看，做一个北京房产的投资还是值得的。当然，如果是比较专业的投资者，可以在行情快要起来之前进入，这样会好一些，目前来看倒是没啥行情迹象。350万，这个预算，我比较建议考虑带点儿学区的上车一居，比如海淀的一居，可能要高一点点。如果是500万，除了海淀次新一居外，还可以看看产业板块或者热点板块的次新一居，比如回龙观、亦庄、望京、双井、四惠、朝青之类的板块。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-11-26 15:19:25
