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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，西北旺马连洼已经涨了很多了，五年时间为一个期限还有投资价值吗？
回答：你好，这一波中，优质房产其实涨得都很多，如果五年内还有行情的话，那这个地方依旧值得购买，还有投资价值。我的个人理念是：这一波行情中表现好的优质小区，那下一波行情，大概率表现也不错；如果这一波表现都一般的小区，那下一波估计也悬。当然学区房、新规划利好等小区另说。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
2、提问：京爷好，预算600左右，最近看了三环新城附近的经适房小区汇丰家园，02年的房子，房龄有点老，不过小区环境感觉还可以。请问如果想要长期持有，大约15年左右，您建议买吗？保值性怎么样？
回答：你好，小区倒是还可以，有一定的性价比，周围板块也有一些潜力，升值性上看，整体属于大盘或者略低于大盘水平，如果好点儿的水平，那可以实现大盘水平。总体来看，适合自住+保值。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷您好，我在西二旗附近上班，爱人现在在来广营附近上班(以后去国贸上班的概率很大)，想考虑北边的房子，离双方上班近点，同时孩子25年上小学，想兼顾海淀或者朝阳的学区(孩子有京户，学区的话更看重初高中)。首套首付预算350万左右，总价650左右的房子，小两居（或三居)，请问您有推荐的吗？
回答：你好，以下是我的一些推荐：
① 如果考虑朝阳的话，建议可以重点考虑一下亚运村的陈经纶嘉铭，毕竟一贯制，比较省心，学校教学质量也还不错。这里面，你可以重点考虑一下安慧北里的X园，里面甚至还有公房，能上个三居，性价比还可以，升值性也不错。
② 海淀这边，你可以考虑一下公房社区，比如双榆树板块，如双榆树北里公房，整个板块教育资源比较丰富。你可以参看星球内部资料《北京二手房买房技巧》《北京二手房捡漏房源每日汇总》
4、提问：京爷，您觉得各地限跌政策放宽和限购的取消对北京的楼市会有哪些影响吗？后续北京会跟进出台政策吗
回答：你好，北京楼市和二三线城市的楼市是分立的，我认为北京出台限购政策会相对谨慎，可能可以先观察一下上海之类的城市动向。当然，政策的事情，谁也没法说清楚。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷您好，清河清缘里中区，与紫金干线，三居价格差不多，哪个更好一些？自住加保值。谢谢
回答：你好，这属于两类产品了，前者是海淀老社区，小区环境、品质、交通一般，就是在海淀这个优点，所以保值性还可以；后者则是次新商品房，带点儿学校，长远来看优势更大一些，个人认为更适合自住+升值。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷您好，想问一下，2017至今北京主要涨的是改善和学区，其内在原因是什么？后续五到十年是否会持续？手里现在有两套刚需房，投资的角度是否要换成改善？谢谢！
回答：你好，2017年以来，实现普涨的主要是：学区、高端改善。而对于一些刚需房和刚改房来说，就得看具体项目了，也就是所谓的分化。需要注意的是，学区对于很多人来说可能不是考虑的重点，但对于不少家长来说，确实是刚需，所以几乎每次行情，学区房都是领涨的。对于高端改善盘来说，因为北京老房子太多，高端盘少，有钱人多，所以供需不平衡，而且有钱人往往最先感受到行情和放水。所以结果是，高端改善盘往往也是涨幅惊人。对于刚需盘和刚改盘，那就比较看项目了，毕竟这类房产相对来说多一些。所以我的建议是：先看你的两个刚需房是否优质，如果不优质，可以考虑买一个高端改善，或者稀缺刚改。北京非常缺高端改善盘。其实，你可以统计一下2020年到现在，涨幅是否超过15%左右，如果超过了，那就是还算可以，如果达到20%以上，那就属于优质。相关数据，你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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发表于 2022-11-26 13:38:42
