中国房价没有到头，3个数据可佐证

岁月时光

作者：纵横论市
这几天看了北京大学国发院教授徐远的一个视频，视频时间比较长，主要内容是谈论房产趋势的，留言下方的评论比较多，有对他提出批评的，但也有很多支持他观点的，觉得他说的很有道理。仔细翻看了一下，徐教授对房地产研究挺有心得，也发表过多篇研究成果，粉丝众多。

在徐教授看来，过去我们房价上涨是受经济、通胀、城市化共同作用影响，几乎看不到什么泡沫，是符合发展规律的，目前中国房价没有到头，未来大中城市仍有翻番可能。根据徐教授的逻辑启发，我们梳理出与房价相关的3个方面数据，佐证中国房价没有到头。这里，先提前说明一下，凡事讲道理、摆依据，不要内容没看完就一阵指责，欢迎说出不同的看法，可以列出来让大家一起研究，求同存异，没必要一定要说服谁，由时间来检验即可。
第一，城市化率数据。
这个是任何研究房地产的都无法绕过的核心模块，因为没有城市化就没有房地产，这在任何国家都是如此。城市化最显著的一个特征就是，农村人口流入城市，在那里买房定居，实现由农村人向市民转化。可以说，我们房地产这么多年快速发展，都是基于城市化快速化。
根据官方的数据显示，截至2022年末，我国城市化率为65.22%。需要说明的是这是常住人口城镇化率，户籍人口城镇化率只有46.7%（户籍人口城镇化率只公布了2021年的数据，2022年顶多加1个百分点，离50%还有一定距离）。实际上，常住人口城镇化率是比较虚幻的一个数据，因为按照一般的算法，只要在某地居住半年以上就算常住人口了，有没有房子，有没有户籍都算常住人口，像城市人口增长较快的西安等城市，落户只需要学生证或身份证就可以了，跟房子没半毛关系，直接就算到户籍人口里了。
所以，无论怎么说，我们离研究的普遍意义75%-80%的发达体城市化率还有较大差距，常住人口差10%，按照现在不到1%的年均城市化率速度算，起码还有10-15年才能达到房地产的发展拐点，如果按照户籍人口算，那就差得更多了，20-30年才可能达到。可以看到，我们目前的城市化率决定了我们的住房需求还有较大潜力，且还会持续相当长时间。

第二，通胀率数据。
通胀率，指的是超发的货币量与实际需要的货币量比值，前者超过后者量越多，货币贬值的幅度就越大，通俗的说，就是钱不值钱了。这些年我们都说房价涨的多、涨的快，其实很大的一个原因就是通胀所致，先看个数据：
为恢复经济发展，美国在2020年3月以后开始印钞30万亿美元，紧接着2020年7月美国房价开始大涨，当年5个月时间上涨了15%，此后连续上涨20个月，累计上涨幅度近40%。可以看到，美国在此期间的人口为3.3亿，基本没什么变化，而城市化率也在83%左右徘徊，基本也到顶了，老龄化比我们还高些，促使房价上涨最大的因素其实就是货币超发，使大宗资产价格，包括房价大幅上涨，这就足可以看见货币超发对房价的直接影响。
其实，我们有很多相似之处，历史数据已经证明，并且还将验证。
数据显示，我们2002年的货币供应M2为18.5万亿元，2022年为266万亿元，增加了14.3倍。如果在20年前1千元/平米的房子，现在1.5万元/平米，5000元/平米的房子，现在7、8万元/平米，价格高吗？并不高，房子作为社会商品的一种，不过是跟随通胀幅度而已。
在不可预见的未来，有一样是可以预见的。那就是经济越到后面发展压力越大，有基数大的原因，也有产能淘汰、产业更替的因素，还有世界市场竞争充分后的挤压因素，都会愈演愈烈，可以确定的是，经济面临的发展环境会越来越严峻。要摆脱掣肘，适当的货币超发是必要的，比如我们2023年4月份的M2余额比去年末增加了14.42万亿元，只是由于调控没那么快传导到房价中而已，但学过经济学的都知道，任何事都不能违背经济规律，一件商品组成要素的成本传导不可逆，控制住商品价格，但控制不了原材料价格，需要更多时间验证而已。

第三，改善需求数据。
改善需求，这是我们与其他发达经济体不一样的地方，我们房地产快速发展25年，相当于一些发达经济体上百年的房地产发展史。其取得的成就是，快速满足了大量的“新市民”，但不足之处就是房子建设主要以满足刚需为主，缺乏改善性住房。刚需房有一个显著特点是“老得快”，所以，我们在经历这几年大疫后，大量的刚需型二手房不断挂牌推向市场，让很多城市的二手房挂牌量创新高，而新建的住房改善产品远比刚需产品好卖。所以，业内有句话是，“中国最不缺的是房子，但最缺的也是房子”，前者指刚需房，后者指改善房。
根据中国人民大学商学院发布的改善住房专题报告显示，一二线城市的老破小（20年以上房龄）占比超70%，像北京、厦门、天津的改善需求成交量比刚需多1.5倍。有意思的是，调研城市数据显示，大部分城市换房平均面积达到了120平米，杭州、武汉、成都、合肥、郑州的换房套均总价都有90万到100万的上浮。房子越换越大、预算越来越高，当然，品质肯定也是越来越好，所以，根据明源地产研究院的模型预测，到2035年，刚需占比仅11%，意味着未来一二十年将是改善市场的天下，刚需退出历史舞台。
看完以上3个数据，一定有人说，你别老拿那些房价上涨的例子来说话，你跟日本90年代楼市比比看。实际上，我们只看到了90年代初日本楼市崩盘的表面现象。其实有两个明显的不同；一是日本90年代初楼市泡沫破裂时，城市化率已经接近80%，城市化速度明显放缓，跟我们所处的城市化阶段明显不一样；二是，当时美国担心日本超越自己，极力打压日本，签订各种不平等条约，致使经济全面崩盘，进而触发房地产崩溃。实际上，日本核心城市的房价并不低，按可比区间算的话，东京是纽约房价的8倍，而我们北京上海只有纽约房价的一半。当然，我们不是说房价就要涨到别人那么多，只是用数据做一个对比，不要被网络上的一些错误言论带偏了，用数据说话，客观看待。

不过，需要提醒的是，不要看了以上数据就对未来楼市保持盲目乐观。
前面也说了，房地产有潜力，并不代表所有地方的房地产有潜力，房价没有到头，并不意味所有房子都“鸡犬升天”。特别是从第三个因素可以看到，未来住房改善需求将全面替代刚需，所以，在城市面上，一定是那种区域核心城市以上等级的城市，因为那里产业好，收入高，他们能承受更高总价的改善房。那些没有核心产业、都是老年人的城市何谈楼市未来？
还有房地产税。这也是一个重要影响因素，从目前的信息看，早晚都是要征的，到时，大量的老旧房挂牌出售，势必对市场形成挤压。道理很简单，一家好几套房子，肯定是把地段不怎样、房龄大、户型差的房子先抛掉，保留改善品质好一些的房子。只是，当都想到一块时，变现就不容易了，毕竟刚需趋势是需求越来越少，明显供大于求，找谁接盘呢？
总结一下，这几年的楼市确实因各种原因分化比较大，但其实就是一个大浪淘沙的过程，是金是铁，还是啥都不是，我们都应该有一个概念了。通过以上说明可知，利于楼市的核心因子仍旧存在，对待房产价值，我们要用“长线”眼光来看，看大趋势，看核心因子，对流言、对房子，我们都应该有“取其精华，去其糟粕”的态度。你怎么看呢？

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0ocaCJFo
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