上海楼市分化正在悄然发生！

一个洋葱圈

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔你好，我在上海刚需买房，未婚，名下无房无贷，暂时不考虑学区教育最好是在浦东，有没有推荐的总价低性价比高的板块？
回答：你好，康桥是适合上海刚需入手的板块之一。从区位来看，康桥属于南汇区，是产住一体化的市级工业园，产业发达，能级较高。从地理位置来看，康桥位于市区边缘板块，周边是张江、御桥，与陆家嘴、浦东内环通勤距离较近。从交通来看，康桥到上海市区交通非常方便，11号线沿路地铁站增强了康桥与市区重点区域的连通性。从商业配套来看，康桥区域内动迁户较多，消费能力不弱，周边商业、医疗都较为齐全，板块距离大型商业、娱乐中心距离较近，再加上Costco好市多的入驻，能够较好满足居民日常消费需求。从教育医疗资源来看，康桥学区较弱，医疗资源也不够丰富，教育医疗资源较为不足。从产品来看，康桥住宅多为动迁房，产品品质不高，但是户型较好，购房总价低。在康桥买房的刚需，无论是购房自住还是投资，板块内地铁站附近的房子不失为一个不错的选择。
提问：沪叔，你好，感觉川沙的房价不算高，请问川沙的房子适合投资吗？
沪叔：你好，川沙虽然比较偏远，但是这个板块在上海2035年规划定义为城市副中心，未来新增轨交、上海东站，板块内的教育教育中等，现在房价不贵，未来利好持续。
提问：沪叔，你好，我在韩国街锦绣江南四期有139平2楼一套，母亲有浦江镇景舒苑6村6楼97平复式近200平一套，想置换一套双拼或小独栋和父母同住，请问哪个区域合适？
沪叔：你好，锦绣江南四期耕读园目前成交到手均价在9w7上下，耕读园这套到手约1350w，景舒苑6村目前成交到手均价4w8上下，复式不太清楚定价标准，一般情况是按照产证面积段×市场单价×1.2，加上你们手头现金，可能预算能到2000w+，这个预算希望买双拼或者独栋，二手房区位也都是在外环附近或者贴着外环的近郊版块，新房这种类型的产品目前供应很少，如果有基本上也都是在上海的地域边缘远郊。
提问：沪叔，你好，想要投资买房，总预算大概在300-400万，沪叔有推荐的吗？首付150左右，首贷无房，二手房如果投资效益好的，最好还是倾向于二手房。
沪叔：你好，不一定，新房是政府限价的，2-3年的等待交付+不确定的摇号或入围积分+一般化的交付品质，这个是大多数当下新房面临的弊病，但新房限价，总价越高，地段越往市区走，越核心地段或新开发片区，新房和同版块的次新二手商品房倒挂越多。
从投资的角度来说，150w首付正常选择二手是300w以内，这个预算不如买新房。1房和这类价位的老破小，是投资避坑点，那如果要考虑2房，基本上都是郊区新城的2房了。
提问：沪叔你好，关注好久了，外地人预算300万左右，二手小三房，位置外环外，奉贤金山松江小三房，孩子玩考虑到上初中，稍微好一点的学校即可，推荐3个区哪个版块，不介意动迁房。
沪叔：你好，300w买3房，松江可以关注新桥，洞泾，松江老城，老城教育资源分布相对较多；金山可以关注金山卫这块，金山梯队教育资源多分布于此，商业和交通配套也更便捷一些。奉贤可以多关注南桥老城，南桥路南奉公路这一块，核心配套资源多分布这一块，房价相对于南桥新城性价比高很多。
提问：沪叔，你好，预算不多，不想买郊区外环，买市区老破小现在还可行吗？主要担心未来不容易转手。
沪叔：你好，先上车思路是不错的，目前上海落户政策比较宽松，今年估计比去年新增落户人群大幅上涨，而这些新涌入和年轻群人，都是未来上海房子卖家之一，只要有需求在，转手问题不大，选择老破小要注意房龄超过30年，质量各方面不好，都要pass掉，而地段不错，临近地铁的老破小，可以上车。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0oXecjsp
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