一波三折 惊动高院：成都擅自包阳台的业主终审输了

三锋眼镜

(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
包阳台，小区邻里关系的最强撕裂者。
包或不包，双方都可以轻松列出一长串理由，由此引发的争议和冲突，更是从未停止。
上个月，拱墅某小区就上演了一场物业强拆封包阳台的“大戏”——业主坐在吊车前阻拦工作人员，最终该业主被抬走，私自封包的阳台被拆除。
有人为物业公司的“刚”点赞，也有人为业主的遭遇“抱不平”……

类似争吵，或许永远不会停止。但至少有一点，我们的争论应该可以提前结束了——擅自包阳台在法理上不成立。
就在前两天，引发热议的“成都业主包阳台被物业起诉”事件，迎来了终审判决。
四川高院认为，业主未经小区业主表决擅自封闭阳台，违反合同约定及自我承诺，有违契约精神及诚实信用原则。物业要求其拆除并恢复原状，符合法规及合同约定。
最终高院维持一审判决，撤销二审判决，物业胜诉。
因业主包阳台而被物业起诉全国并不多见，这一波三折的重大判例，其意义不言而喻。
一审：小区业主败诉
包阳台须经全体业主表决
2020年9月，高某在成都一小区购买了一套临近马路的住房。该小区共14栋楼，1-4栋在开发商交房前已全部封闭了阳台，其余楼栋未封闭。
高某购房时，签订了前期物业服务协议，同时被要求承诺遵守小区临时管理规约。
规约中明确，原则上不封闭阳台。
经全体业主表决，户数与面积达到法定条件封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业共同制定封闭方案并公示，且要求做到统一设计、统一材质、统一施工等五个统一。

同年12月交房后，高某先后多次与物业就包阳台问题进行沟通。2021年5月小区进行投票，后因业主占比等未达要求作罢。
随后，高某按照小区先期已封闭阳台的（1-4栋）的样式颜色，对阳台进行封闭。物业公司则以规约规定，要求立即拆除并恢复原状。
一审法院认为，小区业主应遵守规约，在尚未达成一致意见的情况下，不得擅自封闭阳台，故判决高某败诉。
二审：小区业主胜诉
物业无权提出拆除要求
原以为事情到此尘埃落定，可高某不服提出上诉。
没想到，成都中院二审撤销了一审判决，判决驳回物业的诉讼请求，并列出三条理由。
首先，民法典272条明确，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。
阳台作为房屋主体的特定部分，属专有部分。
退一步讲，如高某封闭阳台超出阳台及外墙，构成了违法搭建，依照相关法律规定，亦只有相关行政机关才有权决定是否拆除。

物业提出诉请，既在法律上没有明确规定，也未能提供证据证明高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益。
其次，从小区现有情况看，有四栋楼在交房前封闭了阳台，说明该小区已有先例，并不是绝对禁止。
现实中需要小区业主达成一致意见，通常理解应是封闭阳台要对全小区统一的样式、颜色等提出要求。高某按已有统一的样式、颜色封闭阳台，也并无不当。
第三，成都城区绝大多数高层建筑，从安全性、居住舒适度及私密保护等多方面考虑，也鲜有严格禁止封闭阳台的情形，封闭不封闭阳台，一般均由房屋业主自主决定。
因此，从法理、情理等多方面讲，物业的诉请无法得到支持。
终审：小区业主再败诉
权利的边界须以公共利益为限
针对二审改判，物业表示不服，随即向四川省高级人民法院提起再审申请。
法院认为，小区临时规约限制封闭阳台的目的在于：在法律范围内确保业主依约通过表决的方式合法行使业主权利，该约定并未影响业主正常使用符合建筑设计要求的阳台，并未对业主对其专有部分的专有权进行不当限制。
且高某在签署相关协议时，对阳台的构造、功能，及建设规划均知情，其就应按照相关约定行使业主权利。未经业主表决擅自封闭阳台，违反了合同约定及承诺。
业主认为，其封闭阳台是出于人身安全的考虑，并希望避免粉尘和噪音污染。
法院认为这有一定合理性，但权利行使的边界必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。
阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。
随着社会经济发展，房屋不仅具备居住功能，也或多或少兼具资产保值增值的功能。
外立面是否美观，将一定程度影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。
如果业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。同时，擅自封闭阳台也会带来潜在安全风险。
最终，四川高院维持一审判决，且为终审判决。
那么，如果想正当地包阳台，该怎么办？
第一步就是成立业委会，业主们就能投票，决定是否包阳台了。
大致流程是：占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报相关规划建设等部门审批。
没有业委会，可以向社区申请成立物管会。如果物管会也没有，也可以向社区申请，通过全体业主投票表决，推动包阳台议题。
批准后，包阳台就合法了。但看似简单实际也不容易，因为事实上是做不到100%业主统一包的。不同档次的小区，包完阳台对房价的影响也完全不一样。
但无论如何，你想包或不想包阳台，合法合规、程序正义都是前提。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0ncaBOfR
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