起底2021年土拍地块现状：21幅未入市，是入市“拖延症”还是捂盘观望？

一个孤单的人

房地产行业的高周转由来已久。

10多年前，万科提出5986原则，即拿地5个月动工、9个月销售、开盘售出8成、产品6成是住宅，奠定了行业高周转的基调，很多全国性公司如碧桂园、保利、金地、龙湖等紧随其后。
不过，在以“快”为主的激烈角逐中，也不乏上海金桥、港城、恒文、盘古、香港兴业等房企依然保持着“不焦不躁”的淡定……
据凤凰网房产上海站统计，上海2021年通过集中供地出让的项目，仅有78%已经入市，余下两成多尚未入市。其中2021年首轮集中出让的土地入市率为100%，第二轮出让的土地入市率为70%，第三轮出让的土地入市率仅为59%。

在房地产市场低迷、民企开发商资金链紧张的背景下，地方城投托底拿地成为一种普遍现象，但由此也滋生了一系列问题，比较突出的就是项目开工慢。
据凤凰网房产统计，从开工率来看，城投平台类公司的拿地开工率明显低于规模房企。统计显示，2021年上海共计出让95幅地块，拿地后三个月左右实现开工的有17幅地块，规模房企占比94%；而拿地后超过半年开工的有27幅，其中城投平台类公司占比52%。
有业内人士表示，地方国资（平台）拿地多出于市场托底的目的，这些平台企业开发经验及开发意愿均不足。
其次是入市节奏慢。数据显示，上海2021年通过集中供地出让的项目，仅有78%已经入市，余下两成多尚未入市。其中，由地方国资平台主导的项目入市率低至14%。
以上海城投和上海金桥为例，2021年上海城投独自或以联合体形式共摘得4幅地块，分别位于黄浦、金山、崇明以及徐汇，至今尚未有1幅地块入市，拿地时间最早的为黄浦豫园地块（露香园（二期）），该地块于2021年1月5日摘得，施工铭牌显示，该地块于2021年8月28日开工，竣工时间为2024年4月28日。网上有消息称，项目或将于今年三季度入市。

2021年，上海金桥共摘得3幅地块，均位于临港新片区，从已公开的资料来看，3幅地块从拿地到开工的时间均超过6个月，其中间隔最长的一幅为自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元E01-04、E02A-01、E03A-01地块，2021年12月1日拿地，今年3月份才开工建设。
上海金桥3幅地块入市慢也是有迹可循。2020年9月16日，上海金桥以底价11.6687亿元获得自贸区临港新片区综合区04PD-0107单元D21-04、D21-05、D22-01、D24-04、D18-01、D23-01地块，该地块也就是金港·星海湾，前不久项目示范区刚刚开放，至今尚未入市。

除了城投平台类公司的拿地开工率慢之外，民营企业之中也不乏以“慢”为主的房企，比如上海恒文投资、香港兴业、盘古置业。
2021年1月，上海恒文投资以9.04亿元的价格拿下临港奉贤园区地块，成交楼面价8229元/㎡，溢价率高达7.11%。
不过拿地之后再无动静，地块周边后成交的电建泷悦澜湾、陕建名城映蓝也已先后入市销售。
无独有偶，上海恒文朱家角地块也是拿地后久久没有动静，从小凤凰今年2月份的现场实探来看，地块尚未平整，仍附着有大量植被和垃圾堆积，没有任何要开工的迹象。

（上海恒文青浦地块）
对于恒文来讲，慢开发速度已成普遍现象。在杭州，恒文璞悦江南拿地后迟迟未入市，硬生生的熬成准现房才开卖，而其所在板块的新房限价亦从2020年源翠府收官时的2.13万/㎡已经抬升至2.36万/㎡。
在上海，恒文星尚湾2009年拿地，2012年入市，直到2022年6月份，项目才清盘，而项目的售价也近乎翻倍。

恒文星尚湾2012年备案价

恒文星尚湾2021年备案价
而另一个项目恒文璞悦2013年拿地，2019年入市，从拿地到入市差不多6年时间。
与内地一线房企快速周转战略不同，许多港资房企都热衷于捂地捂盘，慢慢开发和销售，香港兴业国际就是其中之一。
2021年11月上海第三轮集中供地中，香港兴业国际以8.304亿元总价竞得松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块，溢价率8.63%，楼面价25528元/平方米，房地联动价50600元/平方米。
据公示的规划方案，香港兴业洞泾项目未来将以联排和6层洋房为主，多层主力面积预计为100平方米左右3房，精装交付；联排面积预计在150平方米左右，毛坯交付。
公开资料显示，该地块计划于2022年12月初开始施工，计划于2024年9月份完工。但是据东方网12月份报道，地块除了已经到位的工程机械设备以外，坑基等基础作业尚没有进行。

事实上，虽然上海2021年通过集中供地出让的项目仅有78%已经入市，但是开工率已接近96%。
开工率接近96%，这与地块出让预合同密切相关。经查询，在地块出让时，地块出让预合同中会对地块的开工时间有明文规定，要求开发商要在交付土地后12个月内开工。如果不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
此外，出让预合同还规定，受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 1 ‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。

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