“千尺豪宅”！南沙高铁盘，打动香港精英了吗？

塔吊盛哥

前几天，区哥在网上冲浪的时候，因为一张楼盘海报，心情“哇~—咦？—哦。”过山车式起起伏伏。
第一眼，哇~850-1150面积段，才两三百万，哪个楼盘能这么笋？
第二眼，咦？怎么都是繁体字啊，ft²，平方呎，HKD，香港盘吗？
第三眼，哦，回神了，不就是个以香港客为主的南沙盘嘛，850-1150平方尺，不就79-107㎡嘛，差点把人整迷糊了。

不过这波贴心的设计，成功引起了区哥的注意，决定扒一扒这个不一般的“香港盘”。
“香港精英上车盘”，就这？
招商·湾区1872，位于南沙庆盛板块，广龙高速以北、广澳高速以东、香港科技大学（广州）以南，距4号线庆盛站、庆盛高铁站直线约1.2公里。
因为庆盛高铁站是广深港高铁的途经站，
1站到东莞、2站到深圳、5站到香港
，楼盘便顺势
面向香港、深圳、东莞、南沙客群
，打造“
南沙高铁盘
”“
香港精英上车盘
”。
哇哦，格局，这不就打开了吗？

招商·湾区1872现场图
作为看三色台长大的广东人，早就听说香港楼市一句振聋发聩的“名言”：在香港，能三面下床的房子，就是豪宅！
既然楼盘能做到“千呎”阔绰尺度，面对的又是香港精英，这点小要求应该不难满足吧？
销售表示，安排！
项目
目前在售5#
，2梯6户
，户型包括建面约
79㎡2+1房（东南向
）
、
89㎡3+1房（南向）
、
105㎡3+1房（西南向）
。
从户型设计上看，主卧想要三面下床so easy，次卧嘛，只能将就一下，经典的竖厅设计、U型厨房、动静分区、卫生间干湿分离，基本无槽点。

左右滑动查看户型图
这个户型就算放在广州市场，也是能卷一卷的，更何况是对比房地产发展比内地早，户型设计比较老派的香港，相信也是比较能戳中香港客心窝的。
至于价格，
单价在2.8-3.1万/㎡，总价在220-326万左右
，楼层稍微低一点的105㎡3+1房，300万上下也能拿下。
尽管项目户型设计、价格都还行，但网签数据并不好。
2022年7月首开5#，如今在售还是5#
，网签也只有30套。尽管网签数据有延迟，但卖了大半年还在推售首开楼栋，就很能说明问题了。
回头再看看楼盘打出的title——“香港精英盘”、“南沙高铁盘”，顿时忍不住说句：就这？
高价拿地亏着卖，这个“未来”等不来？
其实对于这个项目，开发商一开始是怀有不小抱负的：
2022年上半年激情竞争110轮，最终溢价近36%，楼面价1.8万/㎡拿下；项目名中的1872是招商局成立的年份，再冠之“湾区”之名，期待值必定是拉满的。
只可惜“生不逢时”，销售坦言，
如今定价3字头，已经是算是亏着卖了
。怪不得区哥几乎都不怎么看到这个盘的广告。

招商·湾区1872效果图
深究一下湾区1872“高买地低卖房”的原因，其实还在于价值错配。
表面上看，是
产品
配
置和目标客群的错配
：
1.8万/㎡的地价，通常开盘售价都会翻一翻，这种价格下，明显不是刚需能承受的了，打造豪改产品才更妥当；
但项目整体规划12栋住宅、2栋公寓，这个建筑密度，加之79-105㎡的户型配置，明显还是冲着刚需客群的。

实际上，是
周边配套与板块价值的错配
：
项目周边只有一个交通枢纽，还不上盖，没有强大的景观、商业、教育、医疗等配套加持，很难撑得起价格。
你说INC新鸿基TOD还不够吗？
隔太远了，这波红利新鸿基自己就能消化掉，轮不着外溢；
你说有民心港人子弟学校、香港科技大学（广州）等高质量学校？
前者，招生对象是港澳台侨和外籍学生，后者是靠自己考进去的大学，本地业主的孩子，还得读村小，阴公；
你说还会引进广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、广东省中医院南沙医院等5所三甲医院？
唉，一个个都在建中，还不是得等……
项目周边是没啥竞品可以对垒，直观感受板块价值的，但不远处的地铁上盖方圆合景·南沙水恋，
均价2.1万/㎡
、时代天逸（广州），
均价2.6万/㎡
。
连南沙富人区南沙湾板块，
如今也还有2字头的产品
，这还不能说明板块价值吗？
虽说庆盛枢纽产业以人工智能为主，未来会有12万就业人口，但眼见为实的东西，就是城市面貌、生活配套跟不上，这个“大饼”还没热乎呢！
珠海、中山，都来香港抢客？
这边招商·湾区1872还在“亏本卖房”时，它的对手们直接杀进香港抢客了。
远洋集团
在香港的星光行，
专门弄了个中山城市展厅
，来展示远洋繁花里、远洋天著两个项目；

没想到，
时代中国
也联动广州、珠海、中山的5个项目，在香港柏丽广场来了个联销活动，
驻守时间长达3个月之久！
先不说卖了多少房子，就说这内卷的营销方式，还有谁？！
招商·湾区1872啊，接下来你还怎么抢客呢？
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