文|文田
“让全体人民住有所居是最大的民生。加强住房保障体系建设，实施城市更新行动，改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求。”政府工作报告圈定了今年房地产市场的工作重点。
其中，“保交楼、保民生、保稳定”被频繁提及。明源地产研究院认为，房地产作为国民经济的支柱性产业，依然有着不可替代的重要地位和拉动经济的重要责任。
稳预期促消费，支持刚性和改善性住房需求
历年两会中，房地产都是政府工作报告中的最大焦点之一。与以往不同的是，今年政府工作报告有意指出，“要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题”。
开年以来，为了推动经济运行良好开局，保证全年整体好转，从中央到地方吹响“稳经济、稳楼市、稳预期”冲锋号，相关部门从供给端、需求端、金融端合力稳定市场预期，连续优化调控政策，进一步促进房地产市场健康发展。多个城市首套房贷利率进入“3时代”、优化二套房认定标准、房屋交易等措施，支持居民“以小换大”“卖旧买新”，落实住房公积金贷款政策，对符合条件的多子女家庭，给予最高贷款额度支持等政策“组合拳”渐次落地。
在提振2023年经济的会议和文件中，重庆、江苏、辽宁、广东、上海等多地把提振住房消费纳入到新一年经济发展的总框架之中。事实上，各地正从供给端、需求端、金融端合力稳定市场预期，精准支持释放刚性和改善性住房消费需求。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年1月至今，已有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，其中春节假期之后各地出台政策近60次。相关机构认为，“积极性政策密集发布，将有利于稳健房企销售回升，从而带动行业回暖，进一步提升市场信心。此外，在市场波动周期内，头部优质房企具有的强资金管控能力通常能在竞争中发挥优势。”
多地出台利好政策，精准支持居民刚性及改善性住房消费需求
在业内看来，这是房地产业进入新发展模式的重要支撑。作为国民经济的支柱产业，房地产的稳定发展至关重要。经济学家任泽平表示，“房地产业作为支柱行业，是过去 20年经济增长的火车头之一，占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%。”
据第七次全国人口普查资料显示，2020年，国内城镇家庭户人均住房建筑面积为38.62平方米，城镇家庭户住房总建筑面积300亿平方米左右。以发达国家为参照标准，至2050年，国内城镇家庭户住房建筑面积将达到500亿平方米左右，仍有200亿平方米左右的发展空间。
业内分析人士认为，“3亿新市民、青年人就是看得见摸得着的住房刚性需求，从现在到2035年预计新增刚性需求约39亿平方米，年均约2.6亿平方米，占总需求的18%。改善性需求又是一个居住消费热点，目前一线城市的改善性客户占比已经超过50%，而这一维度数据在其他类型城市同样庞大，从现在到2035年，改善性住房需求约新增120亿平方米，年均约8亿平方米，占总需求的54%。”
实际上，房地产一头连着民生，一头连着经济增长，在中国经济未来可期的大背景下，房地产仍将发挥重要作用。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“今年5%的经济增长目标下，未来促进住房消费、促进房地产开工和销售，推进保交楼，还是政策端的重要选择。”
马太效应凸显，优质房企流动性获政策支持
在稳楼市稳预期的政策支持下，楼市销售数据开始好转。贝壳研究院市场分析师称，“前2月市场销售复苏，2023年实现良好开局。从数据表现看，1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。”
从房企层面来看，央国企及部分优质民企表现突出。据各大房企业绩简报显示，今年前两个月多数房企销售同比降幅收窄，合同销售额超500亿的有碧桂园、万科、保利等规模房企。另据平安证券数据统计，2月份百强房企销售额环比、同比均实现正增长，其中，环比增长29.8%，同比增长11.8%。
克而瑞研究中心指出，从销售门槛变化来看，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。综合来看，头部企业占据着越来越多的市场份额，表现出更好的销售韧性，房企之间马太效应愈演愈烈。
“优质房企率先回暖得益于其战略聚焦主业、切实推进保交付、不断优化组织架构等，以顺应市场和购房者的需求。当房企不再追求极致的高周转，便会减少资金的加杠杆周转，相应的财务也将更加稳健，资产负债率从金融属性回归建筑属性。”有分析机构指出。
去年至今，央行等信贷机构不断强调对优质房企的流动性支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。以碧桂园为例，在2022年11月，企业与工商银行、中国银行、邮储银行等十多家商业银行签署全面战略合作协议，共获得总计逾3000 亿元的意向性综合授信支持，用以支持碧桂园合理融资需求。2023年一开年，其再次获批200亿中票储架式注册发行，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。
碧桂园等稳健房企多次获得金融机构融资支持
业内人士认为，“碧桂园等稳健房企陆续获得金融机构的融资支持，不仅向市场展示了企业健康的基本面，也提振了市场对房企、对楼市复苏的信心，对于房地产业进入高质量发展新模式也有积极意义。”
贝壳研究院首席市场分析师指出，“行业进入新阶段，房地产市场的发展逻辑已发生根本性改变，高杠杆、高周转、高增长的旧模式难以为继，如何在2023年良性循环和健康发展，成为全行业必须回答的命题。”
行业或进入新发展模式，保交楼助力市场回暖
步入2023，官方再次强调，“在防风险、改善行业资产负债情况的同时，要将政策着力点落在进一步强化保交楼保民生、支持合理住房消费需求等方面。”
在行业分化加速的阶段，房子投资属性逐渐剥离，居住属性被提升到新高度。面对房地产行业新常态,交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。
事实上，“保交付保民生”已经成为各大房企的共识。据克而瑞研究中心的调研，截至2022年年底时，32个典型城市重点监测的290个项目中，近6成项目已复工。此外，截至2023年3月，有超过70家房企对外披露了2022年交付情况，其中碧桂园以全年累计交付70万套的规模稳居行业第一，保利发展、华润置地、龙湖集团等其余8家房企的交付套数也在10万套以上。
今年以来，各大房企持续将保交付保民生作为发展底线。保利发展指出要在“保交付”基础上做到“品质交付”，万科董事会主席郁亮也明确表示：“万科不仅要保交付，还要保质量。”
碧桂园则持续将保交付保民生作为发展底线，碧桂园集团总裁莫斌在2023年年度工作会议上透露，“今年企业重点是四保：保交楼，保安全，保资产，保信用。要继续优化投资布局，保持销售韧性；同时全力以赴保交楼、保质量，兑现对业主的承诺。”
“在‘三保’工作中，‘保交楼’既是首位也是核心，是‘保民生’‘保稳定’的重要前提和内容。随着利好政策持续落地，市场信心企稳回升，高品质的交付无疑是借助政策东风争夺市场的利器。”分析机构在研究中表示。
以碧桂园北京区域铂樾府项目为例，项目工程负责人梁佳男在接受采访时表示：“为了确保交付进度的达成，铂樾府项目严格落实集团及区域的交付品质管理要求，从前置交付策划开始就明确了项目的交付目标，并全盘梳理了项目质量管控的重点内容和关键点。”
“收房整体比较顺利，比如房屋最重要的就是防水性能，铂樾府这一块的工艺内高外低，还增加了滴水线，下雨天也不会漏水。”业主刘女士表示 。值得一提的是，为保障业主安心收房，项目物业还准备了便民服务台，小推车、雨伞等物品，同时安排专门的验房师陪同验房，相关举措也得到了不少业主肯定。
文安铂樾府苑区实景
中指研究院预计，2023年仍是“保交楼”的关键节点，随着各项配套政策不断落实，资金落位速度有望加快，“保交楼”工作将如期推进，2023年商品房销售面积有望实现正增长。
“去年至今，政策端出台的各项刺激举措有力保障了购房人的合法权益，房企合理融资需求也得到了满足，各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，增强了消费者信心。同时，随着房企扎实推进保交付，市场主体信心也将加快恢复。”行业分析人士认为。
来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nFxfEZb
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发表于 2023-3-23 12:16:27
