北湖片区又一新项目亮相！

吕宏明

近年来，北湖片区虽然不如东部一些片区火爆，但胜在整体去化比较稳定，片区内在售项目月均去化三四十套，其中金地湖城风华卖的最好，2月份去化70多套，由此说明地缘性客户住房需求还是普遍存在的。
最近，山东公用和济宁瑞马联合竞得的水屯路地块公布了案名，定名为“公用瑞马观湖”。上周日，项目的营销中心也正式开放。
接下来给大家介绍一下这个项目的基本信息吧。
土拍情况2022年8月1日，济南市第二批次集中供地中，济宁瑞马和山东公用联合竞得水屯路以东地块，总价51000万元，楼面价7587元/平。这块地原来是恒大滨河左岸商业D8地块，后来地块性质由商业改为住宅地块。

位置信息公用瑞马观湖位于北湖片区，济南市天桥区小清河北路北侧、水屯路东侧，开发商为济宁瑞马，物业为万科物业。

产品规划项目占地面积24897.83平，容积率2.7，绿地率35%，规划7栋住宅，包含3栋11层洋房、2栋18层小高层和2栋27层高层，共530户，均为毛坯。

（项目效果图）
项目目前对外公布了4个户型，分别为：106平三室、119平三室、133平四室和143平四室（两个）。

周边配套交通
项目靠近顺河高架、小清河北路和水屯路，距离地铁2号线北园站约2.1公里。
教育
项目暂未公布签约学校的信息，西北侧为天桥区五柳岛小学，东侧紧邻济南第五十中学。

（五柳岛小学）
商业
项目周边暂无大型商场，商业配套有银座家居、黄台家居、泺河港不夜城（大润发即将落户）和凤凰山壹号商场。

销售情况根据售楼处透露的消息，项目预计五一期间首开，首开楼栋和价格尚未确定。
周边的在售项目如中梁观澜云璟、金地湖城风华、远洋湖印都会等，在售均价都在16000-17000元/平左右，所以小U认为瑞马观湖的首开价格也会在这区间内。
光照分析
项目暂未确定首开楼栋，所以小U就以1#为例给大家分析一下光照情况。

判断依据：
依据（一）1#楼南侧（2#楼和8#）建筑物的总高度以及楼间距等。

依据（二）根据规划局公示文件数据建模，参考专业软件计算结果得出。
免责条款：由于规划设计变更，现场施工精度等影响，本日照测评与实际日照情况无法完全吻合，仅供购房者参考，最终以政府部门出具的数据为准。
工程进度经过小U的实地勘测，目前项目的所有楼栋都还在建设中。

户型点评户型119㎡，3室2厅2卫

优点：
1、户型方正，南北通透，采光和通风效果好；
2、三开间朝南，两个卧室朝阳，采光充足；
3、主卧南北通透套房设计，增加了私密性和尊贵感。
写在最后按照惯例，分析一下公用瑞马观湖的优缺点：
优点方面，项目最大的卖点就是景观配套。外部景观方面，项目南侧一路之隔便是小清河，小清河南侧是云锦湖公园，再往南3公里就是大明湖，自然景观非常优越。内部景观方面，项目西南侧是大约4000平的绿地，将来应该会作为公园使用；
其次，观湖周边的项目基本都是大高层产品，本次瑞马观湖高低配的规划，有小高层有洋房，产品具备竞争力，而且楼栋的高度向北逐渐增高，也是为了最大限度利用河湖景观；
此外，瑞马再一次和万科物业合作，是值得称赞的，毕竟万科物业的口碑比较好。
再来聊一聊缺点，首先瑞马的这块地是以前恒大的商业地块，恒大资金链断裂之后，这块地就变更为了住宅用地。这块地作为商业地块是非常好的，西侧和南侧都靠路，但作为住宅地块就略显不足了，因为靠两条路导致项目受噪音影响比较大；
其次，瑞马进入济南的时间很短，瑞马国风和瑞马禧悦虽然卖得不错，但毕竟没有交付，品质如何还需市场的验证。
总结来看，公用瑞马观湖的定位偏向于刚改、改善，比较适合在周边工作、生活的地缘性购房者。
目前项目的售楼处已经开放，位于小清河北路和水屯路交叉口，感兴趣的朋友可以前去了解一下信息。
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来源：http://www.yidianzixun.com/article/0n7oZDGW
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