上海公房动迁纠纷中“同住人”认定的法律实务问题梳理

小学生看球

近期，上海多个地块的动迁事宜正如火如荼进行中，相应的诉讼纠纷也纷至沓来。根据2011《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）的规定，有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和同住人。即一旦某人被认定为被拆迁公房的“同住人”，其就有权参与分配拆迁补偿款。因而，司法实践中，此类案件中最多的法律争议点是“同住人”的认定问题。为便于大家了解法院和案例中对于“同住人”的判定标准以及几种特殊情况，笔者结合上海高级人民法院的沪高法民一（2004）3号文、沪高法民〔2020〕4号文以及上海部分法院审判实务文章及案例，对此梳理如下：
一、“同住人”的认定
关于“同住人”的定义归纳图示如下：


上述定义的法律依据：2004 年，上海市高级人民法院颁布了《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（简称“沪高法民一〔2004〕3号”），其中对于“同住人”的定义为：“是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。
沪高法民一〔2004〕3号文中对于“他处虽有住房但居住困难的情况”做了限制解释：“他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”
2020年，上海市高级人民法院颁布的《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（简称“沪高法民一〔2020〕4号”）进一步规范了上海法院涉房屋征收补偿利益案件的裁判尺度。
其中，对于“同住人”构成要件的“其他住房”限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系，职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。
另外，沪高法民一〔2020〕4号文对于“他处虽有住房但居住困难的情况”中的“居住困难的认定标准”也做了限定解释，“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。
二、同住人的特殊情况
沪高法民一〔2004〕3号文中规定，规定了4种明确可以视为同住人的情形和3种不能视为同住人的情形，具体见下图所示：




另外，在实务中对于在他处私有房屋拆迁中获得过拆迁补偿利益的户内人员，是否还可以享受被征收公房的拆迁补偿利益的问题。2021年，上海二中院发布《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》，其中上海二中院的对上述问题的裁判观点如下：


三、同住人与承租人的分配方式
1. 对于拆迁补偿款的分配方式
沪高法民一〔2004〕3号文中规定承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：
有下列情况之一的，可以酌情多分；
(1) 承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；
(2) 承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；
(3) 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
另外，属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
2、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的分配原则
被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
沪高法民一〔2004〕3号文中规定上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
四、未成年人的特殊问题
1、 承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，该未成年人是否有权取得房屋的拆迁补偿款？
沪高法民一〔2004〕3号文认为：承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。
2、 在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房”？
沪高法民一〔2020〕4号文的裁判观点为：未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。
3、 实务中对于未成年人作为同住人的认定标准
实务案例中，认定未成年人在被征收房屋处作为同住人须满“居住一年”的标准是自其成年后居住满一年。例如：(2022)沪02民终981号案、(2022)沪02民终1856号案。

(2022)沪02民终981号案： 本院认为，根据查明事实显示，徐芸的户口虽在系争房屋内，**路房屋拆迁中作为安置人口享受了拆迁安置利益，其主张成年后在系争房屋内实际居住一年以上，亦无充分的证据予以证明，故徐芸不符合系争房屋共同居住人的条件，一审法院判决认定其不能分得系争房屋的征收补偿利益并无不当。

(2022)沪02民终1856号案： 一审法院：周杰在1983年受配XX路XX号三楼公房后实际居住在上述房屋内，其成年后亦未在涉案房屋内居住，故其不符合涉案房屋共同居住人条件，不应分得涉案房屋征收利益。二审法院：根据本案查明的事实，周杰7岁时随其父母增配取得XX路XX号XX房并搬离涉案房屋，后再未搬回居住。虽其户籍未迁出，只能认定为空挂户籍。一审法院认为周杰不符合涉案房屋共同居住人条件并无不当。

五、知青及知青子女回沪是否影响同住人的认定
2020年，上海市静安区人民法院发布《上海市静安区人民法院2020年度涉房屋征收补偿利益分割纠纷审判白皮书》。其中关于知青和知青子女的观点认为：公房征收案件中，即使知青子女及知青亲属因居住困难、家庭矛盾等各种因素导致实际无法居住系争房屋或居住时间较短，亦不应轻易否认其同住人资格，在知青、知青子女满足本市他处无房且户籍在册的条件时，应认定其为同住人，但具体分割征收补偿利益时，则应根据案件实际情况进行利益平衡。
实务中，上述观点为上海法院主流观点（参见上海二中院的（2022）沪02民终4289号案、（2022）沪02民终5269号案）。但并非只要是知青、知青子女满足本市他处无房且户籍在册的条件时，就应直接认定其为同住人，还要考虑知青及知青子女迁入户籍的方式。
例如：在上海二中院(2022)沪02民终3124号案中，因知青下乡的当事人非是依据知青回沪政策直接迁入系争房屋，而是迁入他处房屋后再迁入，并且在迁入户籍后未连续居住满一年，故上海二中院并未认定其“同住人”的身份。另外，在上海二中院(2022)沪02民终3184号案中，当事人虽然是知青子女，但并非依知青子女政策将户籍迁入系争房屋（从大学集体户口落户至系争房屋），其亦未在系争房屋内实际居住，故亦未被法院认定为同住人。

(2022)沪02民终3124号案： 李*霞（属于1970年出发的上海户籍下乡上山人员，户籍于1970年3月22日由上海市虹口区岳州路171弄81支弄2号迁往江西省）的户籍于2007年8月9日由上海市航头镇王楼村176号3室迁入。李玉霞户籍并非直接迁入系争房屋，而是迁入他处房屋后再迁入，并不当然可以获得征收补偿利益，且2007年后未居住系争房屋，不是系争房屋共同居住人。

(2022)沪02民终3184号案： 李菊*、李菊*、王某1、张某1根据知青或知青子女回沪政策将户籍迁入系争房屋，虽未在系争房屋内实际居住，但他处无福利性质房屋，依法可认定为系争房屋同住人。张*虽然是知青子女的身份，但并非依知青子女政策将户籍迁入系争房屋，其亦未在系争房屋内实际居住，一审认定其为系争房屋同住人，认定有误，本院予以纠正。

六、相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议的效力
沪高法民一〔2020〕4号文和沪高法民一〔2004〕3号文对于此类协议，均认为只要是各方当事人真实意思表示，且无合同无效的法定情形，即认可协议的效力。但实务中需要注意：协议的效力审查，要结合签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断。
注：以上仅仅是笔者个人对相关法律问题的梳理和讨论，不构成法律意见和任何法律服务，仅供讨论与交流。