上海楼市当下：近期是个不错的窗口！

会见

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问:沪叔，你好，我有一个商铺，原襄阳路市场06年整体招商到此处，一直以国外客户和仿货为主，由于知识产权的管控，加上19年的疫情，致使商场的生意越来越难做，我的铺子是20年初空的，一直到现在，商场中目前开的铺子大概只有三分之一，疫情到现在一直租不出去，想让沪叔帮忙分析下
沪叔：你好，这里的箱包，服装，小饰品业态已经逐渐被当下的消费市场筛选淘汰，可这里仍然是主打这类业态，市区和这个类似的情况有豫园丽水路饰品商城，七浦路服务批发市场等等，比较多，江浙批发市场进货种类多进价低，更多的小商品也是以电商的形式网上售卖，这种实体小商品业态实话说不贴现在的需求，自然租金收益不会高，三年疫情，实体店生意更不好做，业态不做改变，或者优化，这个铺子难搞。
提问：沪叔，你好，在上海最破旧的洋浦东外滩到底值不值得买？
沪叔：你好，如果你是投资买房的话，那东外滩板块可以说是一种不错的选择。首先，东外滩板块靠着滨江和高校的独特优势，承载着世界级科创中心的使命。如今几个头部互联网企业都接连了入驻东海滩，预计在二零二五年杨浦将引进，多重战略级规划标签的加持，让这个板块呢具有很强势的一个能级地位。因此发展任何企业都有足够好的一个基础。那产业升级之后，原有的一个生活场景也会发生实质性的变化，又加上越来越多的开发商都看中了这个板块的一个购买力，陆陆续续地走进来，也不断地提升了整个板块的城市界面。同时与东外滩紧密相连的北外滩世界级的会客厅，正在以肉眼可见的速度发展。具体购房选筹详见知识星球内部建议。
提问：沪叔，你好，到了二零二三年，房子还值得买吗？或者是要买房的话怎么买？
沪叔：你好，买房其实是一个系统化、结构化的问题。就是第一要看市场，第二要看自身。
市场就是未来这个房子会涨还是会跌？全中国这么大，用一句话去描述说未来房子会涨还是跌，那肯定是错误的，肯定业余的。即使以上海为例，也有很多房型，然后有很多区域，有很多三千万以上的、一千万以上的、五百万以上的，有很多阶梯的区别，那么有些房子会涨，有些房子会跌，有些房子以后都没有价值，这个是一个复杂的系统。第一点就是分化、市场分化、区域分化。第二点就是要关注自身，你的情况是什么样子的，你未来还款人是怎么样的。你买这个房子的目的是什么？你有几个小朋友，你要把所有的因素要考虑进去。买房动机是资产保值增值，还是自住，还是投资，还是学区。第三点就是我们的国家还是在向上发展，房价的对立面是什么？是货币，货币还是在处在不断的通胀的过程当中。
提问：沪叔，你好，请问预算300万在上海买哪里的新房？
沪叔：你好，这个预算可以关注嘉定安亭、青浦新城、奉贤肖塘以及宝山罗泾。因为在上海的买房逻辑，通常会建议沿东西走向进行选择，南北方向更多需要结合自己的实际通行来看。
先说一说嘉定安亭整体实力非常强，千亿级的汽车产业高地，还有香港崇邦运营的商业，说城邦大家可能不熟悉，其实就是金桥国际、大宁国际和思南公馆的开发商。此外，同济以及上外的教育资源也很强，最重要的是，安亭是嘉定在二零三五的重点交通枢纽规划，所以说完全对得起三字头的价格。
其次是青浦新城，这个板块比较特殊，因为它并不取决于其内生价值，主要依靠的是东西两侧的产业辐射，尤其是大虹桥的规划发展，沿着十七号线逐级外溢。当然不可否认的是，青浦新城的基础配套也在日渐扎实，所以说从自住角度出发是够用的。
第三是奉贤的肖塘，奉贤这个板块最近争议比较大，因为从全市型的视角出发的话，显然肖塘的位置是更合适的。一方面是因为价格，一方面是因为它承接了航天城、紫竹和闵行开发园区的一些强大的产业需求外溢。同时，肖塘现有的配套也是够用的。当然比起前面两个板块会稍微弱那么一些。
最后是宝山罗泾，或者说是北郊未来产业园周边，这个板块，它的评价比较分化。我主要说一下优势，s 7沪崇高速的通行便利度是非常好的，其次是板块的教育投入，产业规划的落地速度也非常快，未来可期。当然缺点也很明显，生活配套不足，同时，西北方向的成片工业这种局面，可能未来五到十年都无法改变。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？对于2023年应该如何预判非常非常重要。为了摸清楚2023年的脉络，我准备了2个方向的大礼包。
1、340城选筹+300-500万最好的板块。
大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判报告。
首先他们是最顶尖的机构，预测不一定对的，但是提供了非常好的思路，这是普通人都能看懂的报告，我把这两个报告送给你。

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