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企业买房投资
释义：只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构，按照目前政策可不受限制购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店等。一些没有购房资格的购房者或投资客，会通过公司企业名义达到买房目的。
缘由：前几天北京出台最严商住公寓限购政策：新建商住只能卖给企业，二手交易也只能出售给企业或者有房票的个人。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。随后，广州也跟进限制商业公寓，规定不得销售给个人，并停批商业公寓项目；商服类最小分割单位为300平米。
因此最近深圳一度传言也或将跟进，暂且不论深圳会否跟进限制，今天房主内参就先给大家科普一下企业买房~
深圳情况
在科普之前，房主内参先给大家说说深圳的情况。
虽然现在深圳还未限制商住公寓交易，但有一类房产明确只能以企业名义购买，那就是工改工公寓。
这类型公寓购买者一般都是投资客，因此不适合自住。常见套路是花2000-3000元代办公司购买。后期公寓转手主要有两种途径，一是公司股权变更，交易简单费用少些；二是公司对公司转让房产，5年后转让税费约需20%，具体得看当时政策。
以下是房主内参整理的深圳部分在售工改工公寓：
（仅供参考， 如有错漏欢迎补充，图片来源买房之前）
其中光明的奥园峯荟就是近期炒得很火的68万/套精装房，总价听起来就很诱人。这类型公寓能吸引到购房者最重要的一点就是价格便宜，一般工改工公寓都会比正常住宅便宜20-50%。
那么以公司名义购买可行吗，有何风险？且看下面房主内参的详细科普。
Part Ⅱ
四种情况
个人购房要受限购政策限制，而公司购房则不在此列。所以有些有购房意愿但又没有购房资格的买房人开始采用“以公司名义”个人买房。主要有以下四种情况：
1
公司因经营需要添置固定资产;
2
某些人为规避法律政策规定以公司名义购置房产居住用;
3
房产投资人以公司名义购置房产投资用
4
部分公寓类型只能用企业名义购买，如工改工公寓
Part Ⅲ
六大特点
①只有境内注册的公司才能买住宅
企业（公司）分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能购买住宅，如果有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。
②不能商业贷款
公司购买不能商业贷款，只能全款买房，待产证出具后办理持证抵押，做企业经营贷款。年限与利率都有别于商业贷款，一般无法享受优惠。但目前深圳大多新房（住宅或者商务公寓）以公司名义购买可贷款，首付5成，利率一般上浮10%，年限10年。
③税费较高
公司买房缴税的大额税种就是3%的契税，其余手续费等都不高，但是有一点区别于个人购买的是：房产税，按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）
④可通过股权转让交易
公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实。
⑤变更个人名下只能通过正常买卖
公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记。
⑥处置资产需通过股东同意
以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。
Part Ⅳ
资料与流程
以公司名义购房，所需资料和程序都相对个人购房要繁琐一点。
相关资料：公司组织机构代码证副本、营业执照副本、税务登记证副本及公司公章、法人代表身份证复印件、企业委托书、受托人身份证。
流程事项：如果购房人是公司法定代表人,那么签署购房合同时,本人的行为即可代表公司。但如果购房人不是公司法人,是作为授权代表来签署购房合同的,务必准备好全套的公司授权手续,其中要特别注意授权文件中的授权权限及受托期限,确认自身具备签约权限,而且合同中要加盖公司公章。
其余流程跟个人购房一样。
Part Ⅴ
所需税费
跟个人购房相比，公司名义购买税费中最大的区别就是需要每年缴纳房产税。按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）。以下为具体税费：
①契税
不管你是最老的房子，很便宜的房子，或者是豪宅，一律按3%的契税征收。印花税是登记价的千分之0.5，交易费是3块钱，除了契税按3%征收，其他跟个人的购入房产没有太大的区别。
②持有税
公司持有房产分为两种情况，第一种是出租盈利的话按照租赁所的一些税费，租赁费和管理费的每个月租金的10.22，每个月都要交纳。空置的房产目前要交一个房产税的，登记价是100×7%×1.2%÷12个月，一般来说一年的房产税是登记价的0.84%。
③土地增值税
转让（公司名下的房产卖出）房产就要交比个人持有房产多一个土地增值税，比如100万买来的房子卖到200万，他要交差价的30—60%的土地增值税，其他的跟个人差不多。
买卖涉及到的详细税率和征收标准如下：
点击查看清晰大图（图片来源：北站茶楼）
Part Ⅵ
弊处和风险
以公司名义购房虽可规避限购的规定，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费成，比如以股权转让方式过户。但仍有不少弊处和风险：
①对公司资质有要求
即使“以公司名义”购房，对公司的具体资质也有所要求，例如企业存续时间，例如企业的纳税状况等，如果没有存续足够时间还是不能在本地购置房产。
②转为个人还需有购房资格
企业购置房产，房屋所有权属于企业，属于法人财产，自然人如取得该处房屋所有权还需有购房资格，除非永远属于法人所有。
③产权转让程序繁琐
企业购房进行产权转让时程序繁琐，不仅要履行房屋行政管理部门的转让手续外，还要在公司内部进行法定程序的履行，该处房产属于企业的固定资产，在先行公司法的框架下，处理公司重大固定资产要经过股东会通过，可能要进行资产评估等，总之在公司内部要运行一定周期。
④出售限制多
公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。
与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两个税要求公司每年都要缴，还是自行申报。万一碰到不明真相的糊涂老板，从买房之后从未缴纳过房产税以及土地使用税，再卖时，不仅要补税还要交纳违约金，都结清了，此房才能上市交易。
⑤交易成本过高
公司转让房产要比自然人转让房产承担更多税费，除了既有的契税和印花税外，如果该处房产增值还有缴纳溢价部分的增值税，税赋很高。除了以上费用外，还要缴纳企业其他别的方面的税费，要比自然人交易房产承担更多更大的税费，交易成本会非常高。
⑥企业有债务则面临冻结风险
如果企业经营不善，对外有债务，此笔房产交易款还有可能被债权人追索，严重的可能直接被冻结。
最后，房主内参需要提示的是，投资需谨慎，尤其是通过公司名义购买的方式更要注意风险。再者，从全国一线城市看商务公寓正在调控舆论的风口浪尖上，从深圳看也在严打投机需求。因此最好权衡利弊，再决定行动与否。
公司名义购房全攻略（优缺点，持有成本，税费计算，实际案例）
1、公司购房的适用人群
不具备“家庭”购房资格：
北京户籍家庭名下已拥有两套以上住房
在北京纳税或缴纳社保已满5年以上的非北京户籍家庭名下已拥有一套住房
在北京纳税或缴纳社保不满5年以上的非北京户籍家庭
拥有私人公司：
单一股东的私人公司比较合适
购买力较强，可承受一次性付款
2、购房手续及贷款问题
购房流程：基本与个人购房流程一致。
购房需准备的资料：
公司营业执照副本复印件加盖公章
组织机构代码证复印件加盖公章
税务登记证副本及公司公章
公司开具法人身份证明加盖公章（如用组织机构代码证购买则无需提供）
公司法人身份证复印件
公司法人如非本市户籍要同时出具暂住证
如公司法人不能亲自到场签字，需要做委托公证；同时提供受托人的身份证复印件。
3、贷款
以公司名义购房（住宅）不能做按揭贷款，只能一次性付款。
4、税费分析
客户对于采用公司购房的最大犹豫之处在于担心税费过高，增加购房成本。通过仔细分析，采用公司购房不见得必然增加税费，在某些方面较个人购房更加优惠。
在购买过程、持有过程及转让过程中，公司购房与个人购房的税费差异见下表：
交易
税种
公司
个人购房
普通
非普
购买
契税
3%
1.50%
3%
持有
房产税
0.84%
暂无需缴纳
折旧
计提
-
-
转让
营业税
差5.5%
免征
差5.5%
差5.5%
5.5%
5.5%
土增
核定30%-60%
-
企/个所得税
25%
1%（或差20%）
案例分析
案例一：公司购房后销售给其他人（投资行为）
假设某客户以公司名义购买一套面积200平米，单价3万元/平米，总价600万的房屋；该客户持有房屋4年后销售给其他人，则其所交的税费包括：
购买环节：
公司购买契税：600万×3%=18万
个人购买契税：由于所买房屋面积为200平米，属于非普通住宅，其契税标准为3%，也是18万。
因此，购买环节的税费是完全一样的（契税）。
持有环节：
房产税：每年600万×0.84%=5.04万
房产计提折旧抵扣企业所得税：假设按照10%的房屋余值，以直线折旧法折旧20年，每年的折旧额为27万元，可节省企业所得税6.75万元，大于每年所交的房产税。
因此公司购房，在房屋持有期间，可为公司节省税费，而不是增加税费。未来，若北京也开征房产税，大于200平米的非普通住宅将很有可能每年缴纳0.84%的房产税，与公司购房一样。而公司购房缴纳房产税能抵扣成本，计提折旧，其避税效果将更加明显。
转让环节：假设持有4年后公司将该房产出售，出售价格为4万元/平米，总价为800万元。
营业税
公司购房:按照房款差额缴纳5.5%的营业税=（800-600）×5.5%=11万元。
个人购房：由于为非普通住宅，且购房不满5年，营业税按照房款全额征税=800×5.5%=44万元。
因此，公司购房较个人购房在营业税方面能节省33万元。
土地增值税
公司购房：房屋增值额为800-600=200万元，增值比例为200/600=33%。增值比例<50%，其土地增值税的适用税率为30%。土增税的扣除项目=房屋原值+营业税=611万元。土地增值税=（转让价-扣除项）×适用税率=（800-611）×30%=56.7万元。
公司购房较个人购房其土地增值税要多缴纳56.7万元。
企业/个人所得税
公司购房：企业所得税=（800-600-11-56.70）×25%=33万元
个人购房：（800-600）*0.2=40万元。
公司购房较个人购房其所得税要多缴纳33-8=25万元（或者33-40=负7万）。
综合计算：
公司：营业税+土地增值税+企业所得税=11+56.7+33=106.7万
个人：情况一：营业税+个人所得税=44+40=84万
综述：每年的成本节约和最终销售，对于公司来说，可以承担。
案例二：公司购房后转让给股东（自住行为）
假设某客户成立一个私人公司，购买一套200平米的房屋，总价600万元。购房后1年内注销该公司，房屋转让给股东。其所交的税费包括：
购买环节：3%的契税，约18万元，与个人购房相同。
持有环节：由于持有时间不够1年，房产税忽略不计。
注销/清算环节：公司清算，因无其他债务及收入，房屋按照市场评估价转让给股东。假设评估价为600万，则无需缴纳营业税、土增税和企业所得税。对于股东个人，由于购买该公司房产，需缴纳3%契税，约18万元。
因此，若以成立公司再注销公司的形式买房，个人所多支付的税费仅为契税。
另外客户需花费成立公司及注销公司的部分费用：目前成立一个注册资本金最低的3万元投资咨询公司，其成立公司的代理费约为6000元，注销公司的费用在5000元以内，成本很低。
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发表于 2023-3-10 17:19:32
