小产权和旧改必会的技能——如何查看法定图则确定用地性质

此人须珍藏

在深圳，无论是想买小产权自住或是想博旧改，法定图则都一个绕不过工具，毕竟底层属性决定上层建筑。直白点说，居住用地才能建住宅，工业用地只能建工业及其配套。
红本的商品房就没啥好说的了，毕竟啥都已经明确了，你只需看房子和地段合不合你意而已。
但小产权则不一样，由于深圳早期土地的粗放管理和小产权房的野蛮生长，导致小产权什么类型的用地基本都有，所以想了解某一标的的用地性质，只有通过查看法定图则。

什么是法定图则呢？
法定图则是指在已经批准的全市总规，区域规划的指导下，对和分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施、城市更新等方面作出详细控制的规定。简单点的理解是一张未来区域的规划图及现状记录图（现状是法定图则批准之前的现状，比如城中村建成区）。
在说怎么查法图定则之前，我先交待一下土地性质类别和深圳“五线”的定义。
目前按法定图则，深圳土地性质类别分为九大类，分别是：
1、居住用地，R类（居住用地还分为四小类，详细请看下表，其他各类用地的细分类，可以自行查看《深标》要求）
2、商业用地，C类
3、公共管理与服务设计用地。GIC类
4、工业用地，M类
5、物流仓储用地，W类
6、交通设施用地，S类
7、公共设施用地，U类
8、绿地与广场用地，G类
9、其他用地，E类

深圳法定图则“五线”分别是：
基本生态控制线（这个不用解释了吧？）
紫线：指文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。
黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线
橙线：是为降低城市重大危险设施的风险水平，对重大危险设施周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的控制界线，是对现有危险品行业管理和技术水平的重要补充。
蓝线：是指城市规划确定的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要划定的规划保留区。
清楚法定图则的两大要素之后，我们大致就知道，用地性质为居住用地，尤其是R4类用地的标的最为优质。
踩“五线”的，大概率都是坑，都不值得选择，无论是历史遗留农民房还是统建楼。未来被处理的风险巨大，至于能不能赔，赔什么东西，具体还要看标的方面，这个暂时不在本次讨论中，下次说到与征收有关的话题时再说。
法定图则的查询路径：pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html

这个是文档版法定图则的路径，文档版的法定图则新手不太友好，主要是那个分区有点搞不清楚对应的标的在分区。
对于新手来说，可以用他们的电子版，电子版是带地图的，非常直观。但电子版仅可以查询到地块性质和基础消息，不过对于仅想找小产权自住的也基本够用了。如果想再深入一点的话，还是要看文档版的，毕竟文档版的有非常详细的控制规定。
电子版的路径：详规“一张图” (pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)
虽说，单论标的用地为居住用地的为最优标的，但也有例外，比如说统建楼，特别有村委背景的，用地情况也比较复杂，什么性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。不过统建楼有特殊历史背景在内，也没有什么好说的。
其他标的只要非居住用地的标的，还是得仔细的查询一下，比如实际用地性质的详细控规要求、土地来历，建成日期，建筑功能等等。
查法定图则的意义除了清楚用地性质之外，更重要是的看标的有没有踩线，有没有占到规划道路等消息，其次了解是片区未来大规划方向。
对于普通城市更新来说，用地性质和占路等情况要求不会那么严格，土地整备或者房屋征收则要求比较严格。
对于想博拆迁或者长自住的农民房来说，如无法确定是否属于更新范围的，且用地性质非居住或占线的情况还是慎选为妙，因为你不知道你等来的到底是更新还是征收，或者土整！
为什么要买回迁指标房：
一、不用购买名额，不需要深圳社保，拿红本商品房
二、单价低、总价少，面积户型可自由搭配；是周边二手房的5-6成的价格，买来轻松翻倍
三、拿到房产证后可以立马买卖变现，不受(7.31)政策影响，不需要等三年才可以出售；
四、投资小，高回报; 回迁房70平方起售
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旧改回迁指标房交易流程
1、客户选定项目及面积段后，交定金5-10万到中介方托管；
2、客户准备资料：身份证、银行卡、户口本、结婚证原件及复印件；
3、客户确认资金到位时间，等待业主通知一起去开发商项目部签约；
4、开发商签约现场：A、客户先与业主签订指标转让协议（一式2份）；
B、再与开发商签署回迁安置补偿协议（一式10份；）
5、签署完成后，客户方将全款转账给业主；约15-20个工作日由开发商进行相关部门对回迁安置补偿协议合同备案存档。
6、存档完成后领取正式盖有开发商公章和法人代表签字的合同；
7、客户开始收取开放商的补偿的每月租金(租金补偿支付方式：一般会按照每一季度支付给客户方）；
8、等待选房及收楼（开发商会提前通知客户方
深圳各大区域旧改项目
南山：（绿景）白石洲旧改、（恒大）向南村丁头村旧改、（恒大）大新北旧改、（海岸城）一甲村旧改、（大族）南山村北头村旧改、
罗湖：（京基）蔡屋围旧改、（华润）湖贝旧改、（京基）水围旧改、
宝安：（佳兆业）河东村旧改、（华润）凤凰岗旧改、（宏发）臣田旧村旧改、（鸿荣源）种屋黄田旧改、（阳光华艺）37-39-43区旧改、（福晟）翻身片区旧改、（恒裕）共乐旧改、（隔岸）甲岸村旧改、（华丰）裕和村旧改、鸿荣源（乐群旧改）
（华侨城）东塘旧改、（华润）沙井大街片区金蚝小镇、（华润）潭头旧改、（华润）白石厦、
坂田：（天安云谷）三期旧改、（佳兆业）象角塘旧改、（佳兆业）中浩，雪象旧改、（佳兆业）长坑村旧改
布吉：（佳兆业）南门墩旧改、（恒大）吉厦村旧改、（京基）木棉湾旧改、（招商）三联旧改
龙岗：（恒大）向前村旧改、 （恒大）坪地石灰围、（恒大+桑泰）塘坑村旧改、（恒大+桑泰）排榜村旧改、（碧桂园）爱联新屯村旧改、（碧桂园）沙背坜旧改、（碧桂园）水一水二旧改、（碧桂园）刘屋村旧改、（和昌）拾里花都旧改、 （中海）积谷田旧改、（京基）南约炳坑村旧改、 （万科）回龙埔旧改、（保利）五联、龙西旧改、 （新锦安）南约洋桥汉田旧改、（汉京）梨园旧改、（汉京）新塘围旧改、（世贸）贤合村旧改、（信义）同乐万泉片区旧改、（恒裕）龙东大围村旧改、（宝源创建）南联港台片区、特发简头岭旧改、远洋山夏旧改、华侨城新木村旧改、保利平湖、、
龙华：（恒大）民治万众生活村旧改、（星河）谭罗村旧改、（卓越）上下横朗旧改、（卓越）赤岭头旧改、（鸿荣源）赖屋山旧改、（碧桂园）下早村旧改、（华润）上塘旧改
观澜：（美佳华+仁恒）南木輋旧改、（鸿荣源）观城横坑旧改、（鸿荣源）牛湖旧改、（一方集团）陈屋村旧改、（佳兆业）老墟旧改、（金光华）大布巷旧改、（金光华）库坑旧改、（卓越）丹坑旧改、（宏发）茜坑旧改、（民基）兴田龙新旧改、（中森）牛湖旧改、（中森）新田元水老村旧改、（福晟）大布头旧改钱隆大观、保利（田背利益统筹）
坪山：财富城旧改、飞西旧改、深城投旧改、卓越汤坑旧改、联泰旧改、坪山围旧改、沙田共和城邦旧改、田头社区整村统筹项目、沙湖整村统筹项目、东关三洋湖旧村旧改、新辰横岭片区旧改、旭生东门老街旧改、嘉陵地产坪环马西盐盘片区旧改、方直仓谷府

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