我深圳的房子交楼了！

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我深圳的一套房子，上个月底交楼了。

本来呢，我一般都不会在公众号说自己的隐私，但是最近租出去后，反倒有些感受，就借着交楼这事，分享下我的一些判断和观点，对买房人肯定是有帮助的。
这个房子是1300多万，贷款了4成500多万，然后月供2万9，后来降了LPR之后，降到了2万8。
买的时候运气好，就买到了高层，所以景观还不错，又是在核心地段，下面还有网红商业，大家看看从窗户外的视野。

出租的话，比我预料的还要好租，据说有很多网红小姐姐租，租金也很高，走托管是1万7，自己要愿意折腾折腾，也能租个2万，因为嫌麻烦不想折腾，就直接托管了。
我算了一下，这套房子，年租金回报率搞得好，大概能到 1.8%，这比我之前房子的租金回报率高多了，我估计深圳多数都在1%左右，所以还是要看地段啊。
如果基于月的租售比，大概是650多个月，也就是57年的租售比。
不管是租金还是租售比，这都在深圳都算相当好了，比我预想的要好。
所以今天文章的重点来了，为什么我要提下这次交楼的事情，就是想借这个案例来谈谈租售比，租金回报率的逻辑，这次放心，没有跟前篇一样的枯燥的数据了，但也要思考逻辑。
我看了下数据，包括自己的一些实际感受 ，租金回报率肯定是二线城市是最好的。
因为二线城市房价低，房子总价低，人口和需求也旺盛，租金就不错，所以很多二线城市能够达到2%-3%的平均租金回报率，甚至有些能做到3%-4%的租金回报，堪比一个理财产品，还比较安全稳健。

大家发现没有， 越是经济发达的区域，租金回报率就越低，这是因为越发达，房价越高导致的结果，毕竟分母大呀。
而从租售比看，感受肯定跟租金回报率是一致的。

上面找的这个数据，大家就只感受下吧。
城市之间对比应该大差不差，至于数据的绝对值，就只能参考了，毕竟租金这个东西，感受是很主观的，不同地段差别可大了。
每次我谈租金，有些人会说涨了，有些人会说跌了，感受其实并非一致。
但是从城市看， 厦门和东莞，是租售比最低的两个城市，也跟我的踩盘和判断一致。
尤其是厦门，之前经常看到新闻和各种数据，厦门经常被排在重点城市底部，在厦门租房真不划算，尤其是岛内。

其实 租金一定程度上代表打工人的收入和需求，背后是产业和人口结构，而房价，代表的是来这座城市的购买力。
以上这句话怎么理解呢？我拿厦门的案例作为典型来说。
这恰恰说明厦门是全福建的厦门。
因为在下面本地租房的都是在当地工作的，可现实是厦门产业并不强，以国企为主，所以工作机会没那么多，需求就少，租金就便宜。
而来厦门买房的人呢，是全福建的有钱人，尤其是岛内。他们来这买套房，然后就回泉州，回福州去了，并不在本地工作，这反而提供了租房的供给，却不产生需求。
所以， 在这种逻辑下呢，导致了厦门独特的租售比。
我不具体展开说厦门的房价和其他城市了，因为这不是我今天要说的重点，再回到这个售租比的底层逻辑。
大家觉得我们的租售比合不合理？
肯定很多人觉得不合理，觉得 租金太低，房价太高。是不是？
可我不这么看，任何事情我的思维偏向于： 存在就是合理的。
国际上售租比一般是20年-30年，我们的呢，二线在30-50年，一线一般是50-70年。
就是说，可能产权都到期了，你的租金还没回本，更何况还有贷款成本。
所以是远低于国际水平的，你在海外买套房，靠收租金二三十年能收回成本，在我们这，不可能的事情，因为房子太贵了，大家也看重的是远期价值。
为什么会这样呢？
因为租金代表资产的当期收益，房价代表的是资产未来价值。用一个现在的值跟未来的值去对比是没有意义的。
怎么解释这句话呢？
我记得股票里面有个概念叫市盈率吧，股价的走势代表的是预期，是公司创造的未来的现金流在当期的折现，这个概念炒股的人肯定比我懂，所以往往一个好消息，就导致股价三天就飙升，可那家公司当期并没有创造更多利润，反映的是预期和未来。
房价一定程度也是如此。
比如你买的房子，突然有一天公布一个好学校在你房子周边，你房子的租金会涨吗？肯定不会吧。
但是你的房价会涨啊。
我们的租售比比发达国家低很多，当前阶段是正常的。最主要的原因是我们仍然是发展中的国家，人口流入，产业导入，经济仍然在不断往前发展的，未来的价值就贴现到现在的增速会很快。
发达国家也曾经历过这种阶段啊，未来一旦房价不涨或者预期不涨，房租也会跟发达国家一样涨上来。
如果把买房或者租房看成居住成本，整体的成本肯定是往上的。
更何况还有一个东西，叫 房地产税。
发达国家的租金高，因为收税啊，有人定期收房东的钱，房东就定期收租客的钱。
而我们租金低的逻辑呢，主要是两方面：
一方面是因为过去大量的人在买房，抑制了租房的需求，未来如果买房越来越少，对那些长期又有人口流入的城市，你自己拍脑袋想想就知道，居住需求就进入租房市场，引起租金上扬了。
另一方面是因为还没收税呢，我曾经说过，一旦开征房产税，房价只会有短期的影响，消化后受到影响最大的就是租房市场，一旦收税，房租就会蹭蹭的涨。
现在很多人买房，租售比高低，也不是买房的主要考虑因素，甚至有些人会考虑租售比越低越好，毕竟一线城市租售比最低啊。
未来的话，一定会变，就是大家买房，会越来越考虑租金的回报率了。
当然，不同城市，肯定也是不同的，深圳广州的租金，明显要低于北京上海，因为深圳广州农民房多，拉低了整体租金，北京的地下室没有了之后，租金高的吓人。上海呢，反正一直都不便宜。
这也是为什么，我说草根的话，尤其是草根创业的话，如果你不买房只搞钱，深圳真的是最好的城市，成本最低，这里也不展开了。
另外要提醒一点， 租售比对公寓的影响会更大，这是一个单独的市场。
现在公寓普遍的租金要高于住宅，我其实也在看公寓市场，因为现在跌得很多了。
公寓这几年在被集体抛弃后，整个逻辑又变了，限于篇幅，下次有机会再跟大家说咯，话题太小众，不知道感兴趣的多不多。
对了，大家看完都顺手点下关注我的视频号啊。我节后要是勤快了，会多录几条，后面给大家多讲点买房的逻辑。
有些短一点的及时性解读，会发到微信朋友圈，有些旧文会以文档形式分享，还没加微信的，
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