放大招！拆迁直接赔钱，魔幻楼市政策已经到底了？

後八十生人

重庆放大招了！
赶着2022年的尾巴，重庆楼市出了新政。
短短15条政策，从几个方面给重庆楼市打了鸡血。
加大了对房地产的金融支持力度，减轻了房企的负担，优化了行业的服务管理，还激活了市场需求。
其实去年各个城市刺激楼市的政策都很卷，我本来以为没有什么能震惊到我。

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但重启棚改货币化安置，属实是楼市的终极大招。
棚改货币化安置是一个一举多得的政策：
先大力支持区县的货币化安置，区县人民手上有钱了然后进主城买房，因为想尽快入住，所以买了二手房。
原有的二手房业主手上终于拿到钱了，于是去买改善的新房，所有人的住房需求都满足了，主城的一二手联动链条也运行的很顺畅。
整个逻辑是没问题，但是具体拆迁赔付的标准能否满足主城买房的需求？关于这个问题，最后还是要画上问号。
所以，在市场下行的当下，成都朋友也担心成都接下来有没有可能实施棚改货币化安置？

城市更新一直是各个城市的热点话题。
即使是在北上广深这些一线城市寸土寸金的地段，也常常被大片棚户区占领。
我国目前已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。
数量庞大的老旧小区，也是成渝两地目前城市发展面临的重要问题之一。
先来看看重庆。
重庆到底有多少老旧小区？我们从重庆的一些城市更新的数据上就能窥见端倪。
重庆已累计实施改造城镇老旧小区3981个，惠及居民98万户。
按照规划，重庆“十四五”时期全市需改造老旧小区5192个、1.28亿平方米。
特别是发展较早的渝中区、大渡口、九龙坡等地，目前仍然还有较多的老破小，虽然富有重庆传统特色，但是实际居住上仍然面临较多问题。

以李子坝地铁站周边为例，大多都是房龄20年以上的老旧小区
再来看看成都的城市更新。
到目前为止，成都已累计改造老旧小区4945个，惠及约45万户居民，成都市“十四五”期间，将新增改造老旧小区超2500个。
成都城市更新的动作显然比重庆多很多，但就算是这样，成都也仍有很多老旧小区面临居住问题，急需拆改。


成都和重庆两地的老旧小区数量都很庞大，也在老旧小区改造上做了很多努力，但是以旧改为主的城市更新，能否真正改善更多居住者的生活呢？
关于这个问题，我们从一众读者的留言中就能得到答案。

虽然现阶段老旧小区改造都强调“有里也有面”，从居住和生活等多方面进行改造。
但事实上，老旧小区可改造的空间较小，难度又比较大，一些根源上的问题无法解决，所以居住上肯定不如新小区来的安逸。

渝中区嘉陵新村片区改造前后对比图（图源重庆发布）
也正因此，像成渝这样老旧小区数量庞大的城市，城市界面、居住环境要真正改善，离不开一个“拆”字。

其实重庆和成都很像。
饮食习惯、方言口音甚至是满街的大长腿美女，都如出一辙。
除了这些，两地的楼市也出乎意料的相似。
曾几何时，重庆人民也患过重症新房癌。

2019年来重庆新房和二手房情况（杨一制图）
从2019年以来，重庆新房几乎一直以碾压性优势占据领先地位。
直到去年8月，二手房销量超过新房，并且几乎连续9个月超过新房销量。
这股二手房浪潮在今年4月达到了历史最高峰，二手房是新房成交量的2.37倍。
目前重庆正以25万套二手房挂牌的数据，稳居全国第一。
恭喜重庆，新房癌治愈顺利出院！
巧合的是，今年成都二手房成交量也首次超越新房，宣告成都正式进入存量房时代！

图源：贝壳研究院
2021年成都全市二手住宅成交共计48667套，2022年这个数据则达到惊人的151376套！
是2021年全年二手房成交量的3.1倍，创下有史以来的峰值，也创造了成都二手房首次超越新房的记录。

​​能治愈新房癌的唯一良药，就是新房房价。
虽然今年全国楼市几乎无一例外遇冷，但是成渝两地的新房房价依然稳得起。
成都5+2区域内不少新房项目都已经迈过3万元门槛，主城土地清水限价已经34500元/㎡，未来新房价格的预期依然是持续走高。
重庆渝中区12月份的的新房建面均价为26167元/㎡，渝中区几个板块内新房价格要么持平，要么微涨，都很坚挺。
当然，除了新房价格高不可攀，全国内掀起的烂尾潮也让人心有余悸，所见即所得的二手房因而变得更受欢迎。
不过这里要提醒的是，即使大部分刚需购房者都已经转战二手房，老破小在市场上的待遇也不会太好。
现在重庆渝中区的一些老破小、老破大，房价已经跌到了只有6000元左右的价格，部分年代久远没有电梯的老小区，房东割肉降价也难卖。
这一点在成都也有很好的例子，高新区的紫荆片区的家属院和老小区，二手房价格基本一万出头，但如果小区没得电梯，朝向也一般，那么七八千的挂牌价都有得谈。

虽然两个城市的楼市有诸多相似之处，但也有最大的不同：销售量。
2022年前三季度，重庆中心城区住宅供应477万方，成交473万方，供销比1.0，销售量同比下滑幅度70%。
大成都供应1166万方，成交1337万方，供销比仅0.87，销售量同比下滑26%。
而棚改货币化安置可以称之为楼市终极大招，重庆的市场下行非常显著，而且此前重庆已经多轮政策对市场进行了刺激，不过收效甚微。
因而在这个时期如果还扭扭捏捏，怕是底裤不保，选择这时候放大招，非常合适。
但就成都而言，目前各方面政策也仍然比较保守，工具箱里还有较多可以使用的工具，市场现状还没到“山穷水尽”的时候。
在这个阶段，成都大概率还是会以保守政策刺激购房为主，不会如此激进。

随着回归主城的呼声越来越强烈，今年成都在拆迁上的动作也比较大。
从今年发布的两次城市机会清单来看，虽然目前城市更新的主力还是集中在“改造”，但是高新中和、成华崔家店、锦江东光等多个片区，也都有拆迁计划。

部分拆迁区域
但是时代变了，就算是以前都喜闻乐见的拆迁，现在也是几家欢喜几家愁。
好点的崔家店拆迁，每平米差不多有2w多的补贴，其实还是很划算。
如果选房子的话，还有来自崔家店、槐树店、成渝立交、动物园、杉板桥等多个板块的一些好项目可选。
这种属于是喜闻乐见的拆迁，你好我好大家好。
相较之下四圣祠拆迁就比较令人失望，占据寸土寸金的地段，结果最终房屋的评估价格只有2w左右，好在还有安置房可选，不然血亏。
点击可查看拆迁赔付详情：拆迁价格曝光！赔2万、5万、100㎡换160㎡，你羡慕吗？
告别了天价赔付的时代，现在拆迁以评估价为赔偿标准，所以几乎没有人会选择赔钱。
虽然拆迁早就告别一夜暴富，但是房子一拆，小富还是有机会。
特别是像崔家店拆迁，安置房能够选择的范围很广，而且楼盘品质整体不错，所以比起赔钱大家都更愿意选择赔房。
如果成都也确定将实施棚改货币化安置，那么连选房子的机会都没有了，那些买入老破小打算赌一次拆迁的朋友，翻身机会更渺茫！
最后还要提醒一下，有些朋友会选择带学区属性的老破小下手，但是当前的入学政策瞬息万变，学区房正在受到严重打压。
如果最后政策上统一大片区摇号，那么失去学区属性的老破小，跌价会更多，千万不要冲动！
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