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很多人分析房产，总以过去的周期预测将来，最后得出楼市即将复振的结果，除了利益集团的忽悠外，其余不过是刻舟求剑，亦是自欺欺人。
但即便以周期论而言，如今的房价走势也违背了过去规律。
我以乐山市中区楼市为准，细数从2008年汶川地震后的房价波动。
2009年底，楼市开始回暖，房价从一年前的2500-2700飙升至3000以上，个别高端楼盘甚至卖出4000一平的高价。
直至2012年底，乐山市中区房价最高点接近6000。
2009年夏季之后， 本人刚入高中，16岁前几乎都待在乡村的我，在接下来的几年里，频频从语文老师的嘴里听到房价太高的字眼，他总叹息着世人太势利，谈婚论嫁皆看票子、车子、房子。
那时我喜欢看《壹周立波秀》，记得一句名言：现代人相亲不谈恋爱，像是在谈生意。
是的，那时的房价上涨非常离谱，2020的乐山市中区，人均工资也就4000，而十年前的市中区，房价便超过了3000，当时我妈刚入家政行业，一个月累死累活，也就挣二千多块。
从2013年开始，直至2016年，市中区的房价从阴跌到大跌，至我在2016年回到家乡之时，一平米不到4000。
犹记得2015年左右，岷江东岸有个孤立楼盘，88平米的房子，广告上公然打着28.8万起的标语，后来入行之后得知，这个户型的房子，普遍30万左右就能带走。
当时租住在郊区，因为家里一直拮据，以为穷得要命，我妈便说买一套标语里的房子，我对楼市排斥的紧，立刻阻拦。
2017年初，我入了房产行业，成为一名现在让我耻辱的房产经纪人，房价开始拔升，605公馆82平米的户型，挂价接近40万，房价回升到了5000。
此后一路绝尘，至2018年夏天，普遍房价在7000以上，而高铁区域更是非诚勿扰，凤凰国际的“精装房”，85平米的三房单卫，3.9万的总价而对外号称“1500一平”的装修，竟然敢卖75万，综合算下，一平至少8000。
而这个楼盘，无论从哪个角度看，不过刚需品质。
到了2019年初，房价疲软，慢慢阴跌，各处房企开始涨中介佣金，普遍都是3%。
到了年底，中心城搞促销，之前116平米户型少了80万不卖，也宣传着6500一平。
让市场更加动荡的是，在一年前动辄卖7000的东城翡翠片区，一公里之外同一房企开发的临江楼盘，竟然卖出4800带产权车位的低价，户型还好的爆炸，在我的房产销售经历里，实属刚需楼盘之天花板。
2020年，我开始在知乎上写文章，因为两篇房产销售事例被很多人关注，我来了兴趣，频频在此发言，当时多是关注房产销售，试图以此为自己宣传，旨在获取客户。
但遇到不少人对房产中介的口诛笔伐，他们的质疑和谩骂，都是事实，但那时的我，还处于洗脑深沉阶段，尽管觉得他们有点道理，但仍然胡搅蛮缠地找寻各种借口和谬论为自己开脱，尤其那句我现在以其为21世纪最大忽悠的——存在即合理——的蠢话。
那时的楼市已经继续疲软，之前的全城尽皆改善大户型开始转型，城北的万达出现全区域小户型楼盘，82平米的袖珍3房2卫开始露面，为何说它是袖珍，因为除去公摊，也就73平米，主卧才11.8平米，书房小的可怜，不到7平米。价格也就50万出头，而过去，这样的小户型，单价再怎么着也得7000以上。
这是乐山市中区楼市走下坡路的分水岭，之前只能称为停滞，是前两年涨价太快下人心抱怨后的报复性不买，而这时已到需求枯竭阶段。
房企纷纷跟进开发小户型，意图非常明显，为了把房子卖出去，而总价太高大家卖不起，降低单价暴露市场不好，或许会导致破窗效应，而减小面积可保证单价不变的同时降低总价，达到普遍刚需能买的起的目的。
确实，这样的操作让疫情开启后，全国停摆、暂时冰冻的楼市立刻复振，到了2020年下旬，房产销量便恢复到前两年的高位。
但价格没有涨，不少过去的大户型尾盘还降了价，好多品质不差的楼盘以6000不到促销价大肆甩卖，2018年翡翠5期116的户型卖价75万，这时65万还带产权车位，不知道当年高位购入的朋友，会作何想。
所以，可以说，从2019年初到2020年底的楼市，处于停滞且部分降价状态。
但是，接下来的2021年，市中区的楼市开始颠覆。
首先是乐山销冠房企，一反常态，过去一套2000的佣金立刻翻了十倍不止，4%的返点和5000现金使得无数人垂涎。
而那时的我，渐渐从房产销售的洗脑话术里挣脱。
起因是看了卢克文的所有视频，里面的大国博弈和小国痛苦以及兔子的艰苦奋斗让我开始思考这个世界的运行规则和反常表面下的蝇营狗苟。
随着这种思维迅速植入，多年前质疑一切、遇到任何事都细究其纹理的雷宇回来了，然后，我开始去琢磨各种与房地产有关的知识。
短短三个月，把各种时政新闻、楼市概要、现实案例、房地产历史、经济学逻辑等文章和论文都浏览了一遍，辅以人口走势、城镇化现状、平均工资、房价收入比等数据，再加上我多年的房产销售经历，脑袋被重置了，我立刻下了定论：像乐山市中区这样的人口流出、城镇率到底、泡沫不算大的四线城市，房价必然跌，没有任何上涨的可能。
是的，到现在一年半了，我成长了，也进步了，在脑海里用无数种理论研究我所在城市的房价，都得出一样的结论：完蛋了！
然后，从这年6月初到10月8号，我还在房产行业任职，但我没有卖出一套房子，陆续有四个知乎网友在比较信任我的情况下找我买房，我听闻她们的情况后，经过我的劝说，成功地让她们放弃了在乐山市中区买房的想法。
在后来的一年内，我又成功的让几十个五湖四海的朋友暂时搁置买房的计划。
恩，我一分钱不收，请叫我一个好人！
从2021年10月我辞职开始，市中区新楼盘降低了大概10%，二手房降了20%。
好了，综上所述。
从2009年底到2012底，房价从不到3000涨到了5000，猛涨了3年。
2012年底到2013年底，楼市处于停滞时期，但实际在阴跌。
2013年底到2016年底，楼市从大跌到阴跌，从5000高位降到不到4000，一共3年。
2017年初开始微涨，2018年猛涨半年，至年底平稳，一共2年。
2019年初到2020年底，楼市算是微降期，涨价的几乎没有，大跌的也不多，多数是变相降价，起伏不大，整整两年。
而从2021年中旬，到2022年上半年，房价算是大跌，综合评定，整体在10%以上。
但这过去半年，新楼盘没有降，二手房很难卖，绝大多数不再降一成根本无法售出。
那么，从2019年初到2022年11月15日的现在，乐山市中区的房价降了1到2成，接近四年，都是下降时期。
这么看来：房价的走势便是，大涨3年，阴跌1年，再跌3年，猛涨2年，此后阴跌4年。
好了，你能看出什么规律吗？
若有，那便是涨价周期越来越短，且以房价而论，过去所谓的大涨在时间长河里，很多人也赚不到什么钱。
无数电梯房在2012年花了5000购入，即便2018年价格最高时也就7000左右，算算税费和物管费，银行贷款利息和首付资金利息，也赚不了几个钱。
所以，不要相信什么房产周期论，因为以整个楼市作为一个整体，它的生命其实很短暂，过去的所谓周期是各种因素叠加下的结果，盲目的用走势图硬行判断，无异于用刻舟求剑。
太困了，本来还想深聊，但脑子不灵光了，下篇文章我用历史大道来讲述楼市其实极其脆弱，它崩溃和持续阴跌的可能性远大于大涨和稳步上升的概率。 |
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发表于 2022-11-30 12:43:02
