杭州骑手小哥名单上 有两个小区是“外卖百慕大”

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(本文转载自公众号层楼,作者费洛蒙,凤凰网房产已获授权)
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在杭州外卖小哥的名单上，有两个外卖禁地。一个是城东杨柳郡，一个是城西天空之城。
上午送进去，下午摸出来，是外卖小哥们在这两大小区的真实经历。不少准时率100%的小哥，更是在这两大小区破功。
能进入“被嫌弃”的名单，除了3D环绕的上盖立体标高，还是这两个小区太大了。
杨柳郡占地面积近30万㎡，天空之城占地更是超50万㎡，两个“巨无霸小区”的户数更是均超过了4000户。

除了外卖小哥犯难，其实住在这类大型小区的住户，有时候也会遇到不少问题。
家住义桥御景蓝湾的胡女士儿子，前不久摇中了湘湖未来学校，虽然离学校仅10分钟车程，但胡女士一家还是决定搬家。
“从我们那一幢走到小区门口就等10几分钟，再算上到学校的车程，怎么也要预留半小时。”
思量之下，胡女士决定在学校边上租个房子，步行就能上下学，儿子每天也能多睡20分钟。
不过，这类大型小区虽然有所槽点，但在二手房市场的存在感确实颇强。
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手边买房数据显示，近3个月杭州住宅成交量TOP1的就是御景蓝湾。
3个月网签了46套房源，平均每两天就能卖掉一套二手房。这在当下的行情下，是何等逆天的存在。
杨柳郡近3个月网签33套，是网签均价5万 的小区中的最强王者。

既是未科二手房走势减弱，可天空之城近3个月的网签量，也达到了19套。
在TOP10的名单上，我们还能看到复地连城国际、保利东湾、桃源小镇、翡翠城等大型小区。
它们长期稳稳地霸榜杭州成交量榜单前列，是我们经常能见到的熟面孔。
不仅如此，它们的带看量也是相当大。长期居于杭州二手房带看榜首位的翡翠城，7月带看量高达3000多次，平均下来每天就有100多次的带看量。
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在这些特大小区风光成交的背后，还有它们的疯狂挂牌量。
杭房数据显示，杭州挂牌量超千套的小区一共有三个，分别是闲林的桃源小镇、青山湖科技城的中天珺府和未科的翡翠城。
御景蓝湾挂牌量415套，杨柳郡也有357套，仅部分交付的天空之城也有142套。
一个大型小区的挂牌量，往往比普通体量的小区总量还要多。
而在天量挂牌之下，这些大型小区内部的竞争也堪称白热化。
以复地连城国际为例，挂牌量高达517套。房东们想要出手卖房时，面对的竞争对手可要比普通小区多的多。
《层楼》一个粉丝告诉我们，他为了早点卖掉连城国际的房子，天天关注邻居们的挂牌价，与他们斗智斗勇。
85㎡的房子从240万挂牌，每天刷新最低挂牌总价，一步步调整自己的挂牌价。最后，降到了200万以内，才勉强卖掉了房子。
除了价格上得跟着大部分的邻居退让，宣传自己房源的途径上，大型小区的业主也更卷一些。
我就遇到良渚文化村、和家园的业主，为了在同小区竞品中脱颖而出，除了正常在中介门店挂牌，还会在小红书、抖音等平台上发布房源信息。
“为了卖房子，都成了半个UP主了。”一房东无奈的讲。
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特别大的小区卖房内卷不断，那些mini小区是不是就岁月静好了呢？
从挂牌量上来说，这些体量小的小区内部竞争确实比较弱。
比如，大关板块的锦兰公寓一共4幢，挂牌房源只有18套；运河畔仅2幢的拱宸府，挂牌量就更少了，只有1套。
萧山城区3幢的国滨府，也只有8套挂牌；南星桥只有2幢的水岸枫庭，挂牌量则是13套。
从个位数到十余套的挂牌量，小区内部挂牌量自然没有那些大型小区成百上千套来得卷。
内部竞争虽小，可这些mini小区的成交量却是一言难尽。
锦兰公寓的上一套成交要追溯到去年9月，已经近一年没有成交了；拱宸府的上一次成交就更久远了，是在去年2月；至于水岸枫庭，它的上一次成交是在去年1月。
可以说，这些mini小区的成交量，大部分时候都处于沉睡状态。
在这样的小区，想要卖一套房子，难度系数几近拉满。
一方面，小区太小，即使在热门板块存在感都很弱，不少购房者往往不会把这些小区作为第一选择。
而中介往往也不愿意多带看这类小区，“体量大挂牌量多的小区，我能带客户看到满意为止，但这种mini小区选择太少，诚心卖的更少。”
另一方面，因为整体挂牌量和成交量都少，房东们也很难找到一个价格标尺，挂出一个合情合理的价格，出货的难度自然上升。
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俗话说得好：大盘做市，小盘做事。
撇开二手房市场时的出货难度，大型小区和mini小区的居住优势也是不少。
大型小区往往能够自成一体，往往有学校、商业、公园、体育设施等配套，像良渚文化村这样的社区，更是因为独有的文艺范成为文青打卡地。
再比如，我一个家住杨柳郡朋友的女儿，从一年级开始就是和同年级邻居手拉手去小区里的学校，夫妻俩从没担忧过接送的事宜。
至于mini小区，因为体量小开发周期短，往往买入后交付速度也会相交中大型楼盘快。
而在一个小型社区中，由于业主少，邻里间的辨识度也会高。不仅方便楼盘管理，业主之间的关系也会更和谐。

在当下市中心寸土寸金的情况下，核心地段的地段体量越来越小，出现一幢、两幢的楼盘概率越来越大。
比如刚刚清盘的揽潮华庭，就只有1幢楼共43套，绝大部分房源更超2000万，但也挡不住15%的低中签率。
可见小盘虽然内部配套相对缺失，物业后期管理难度也会略大，甚至让人遗忘了名字。
但只要有足够好的地段，这一些缺憾都是可以忽略不计的。
其实无论大盘小盘，只要适合自己的，就是最好的楼盘。

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