运河湾4万成交！市中心的“破发”次新房可以大胆买了

原一

(本文转载自公众号层楼,作者麦格,凤凰网房产已获授权)
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杭州越来越多的板块，已踩在“破发”临界线上。
上周，运河新城的风尚望和湾（以下简称望和湾），有套低价急售房刷屏了。面积108.24㎡，三房两卫户型，三开间朝南的中间套，十楼以上的好楼层，楼幢也不沿高架。
挂牌价直降到465万，房东还包增值税。
“整个小区性价比最高的一套，一手买进单价4万，房东分文不赚，主打一个陪伴”，一堆中介在朋友圈卖力吆喝。

这两天，等我再去打听，相熟的中介小郑说：“上周日，这套房子降价才一周就卖掉了，成交价460万。”
按此价格算，刨掉5.3%的增值税，房东到手净价约435万，折合单价约4万；跟他当时的一手买入价差不多。
再细算下，房东还亏掉了这几年的按揭利息和契税。
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冰冷行情下，唯有低价才能杀出一条血路。
这套房子今年5月就挂牌了，全新未入住，价格下调过几次。据说房东最近摇中新房在筹钱，狠下心来急售，终于割肉甩卖成功。
买家则是周边板块的置换客，手上刚卖掉一套房子来接手。
“性价比确实可以。”小郑告诉我，它比目前条件相当的小区其他房源，要便宜10-20万（房东同样包增值税）。
至于隔壁的天阅云合源，虽然也有92㎡的最小户型，但没有特别便宜的房子放出来。
事实上，去年8月底交付的望和湾，显得有些生不逢时。因为自它交付之初，就是这轮“跌跌不休”二手行情的开端。
手边买房显示的数据也是如此。
去年9月，望和湾网签了第一套房源，高楼层的112㎡，单价5万4，总价610万。这也是该盘迄今的最高网签单价，可谓“交付即巅峰”。
今年5月底，一套12楼的111㎡，也还有过单价4万9的网签记录。如今时隔两月，房价又哐哐往下走了。
03
一面是望和湾已“贴地飞行”，另一面，它的东面500米处，就是最近的出圈热盘滨运锦上湾（以下简称锦上湾）。
那么问题来了，两个盘摆在面前，换你怎么选？
在我看来，以望和湾的“破发价”来考量，二手房的性价比已显现，两个盘综合对比大差不差了。
加上锦上湾三次开盘中签率均在10%-15%，想摇中还挺难的。所以，单价4万的望和湾，自住完全可以买（买家入手单价约4.2万）。
先来比对下两盘价格。
以锦上湾7月三开的5幢高层为例，中间套也是同一款三开间朝南户型，108.91㎡的三房两卫，12楼中间楼层的单价是35420元/㎡。
也就是说，两盘108㎡的买入单价差约为6500元/㎡，总价差约70.2万。
而即便只计算新房未交付期间的租金，以望和湾108㎡的7000元/月行情价来算，三年租金便要25.2万。从价格角度看，两盘基本上算是打平了。
再比一下楼盘各方面条件。
位置来看，两盘都临近高架，会有一定干扰，但也各自在南面和东面楼幢做了封包阳台的设计；锦上湾离运河更近，被运河水系环抱。
地铁的话，望和湾距10号线和5号线都有1.5公里，锦上湾距规划中的15号线瓜山站直线约500米，步行会更远一些。
开发商来看，一个融创，一个滨江，算锦上湾更胜一筹。
精装来看，望和湾装标3500元/㎡，锦上湾4000元/㎡，标配客厅和主卧背景墙、主卧智能马桶盖等，也是锦上湾更高一些。
综上所述，跟整体质素不错且较难摇到的锦上湾相比，4万的望和湾现房，已是一个合算的可替代选项。
04
望和湾不是孤例。除了运河新城，杭州的次新房“破发”现象，开始往全城蔓延。
城西方向，未来科技城2.0的凤玺云著，当年售价2.9万，四次开盘中签率均在5.2%以内，一样顶不住。
该盘新成交一套95㎡的非低楼层房源，签约总价297万，房东包一部分税费。而算上契税、按揭利息等，这套房子的持有成本约300万，房东同样是小亏离场。
城北方向，东新香栖天第的一套99㎡，一手470万买入；加上税费、利息，实际成本要500万。
房东两三个月前就咬牙挂了450万，但依然乏人问津。
再看城东，金沙湖的春风金沙，一套二楼的140㎡号称底价480万，折算下来单价约3.4万。
而且春风金沙近期低价放量，光6月就成交了16套，冲上了全杭州个盘成交套数TOP5，网签均价3.8万；当年的一手售价是3.75万。
可见房东一开始割肉，肯接盘的买家也就多了起来。
城南的情况也好不到哪里去。一个辗转的朋友，这两天刚卖了萧山市北西一套次新96㎡，350万一手买进，380万卖出。
“只能当自己学雷锋了，只求顺利脱手。”朋友一脸苦笑，摆手不想再提。
05
前阵子，我们说过，杭州二手房进入拉锯战，判断能否成交的价格临界点是“一手房价 按揭利息 税费”。
也就是说，房东保本出售，一分不赚，买家才肯觉得价格到位。
现在，二手行情又在惯性作用下，进一步下探。
诸多“破发”楼盘和板块的出现，就是明证。房东想要保本近乎奢望，买家普遍扛着四十米大砍刀，不再砍点“血肉”下来，不会让人轻易离场。
由此，心灰意冷的房东也越来越多，很多人撤回挂牌暂时不卖了。
而在上周重要会议积极定调后，楼市又进入微妙的新阶段。北上广深均已表态即将跟进，郑州暂停执行住房限售……“政策底”基本水落石出，接下去就看各地组合拳怎么打。
我们也说了，一个完整楼市底部，一般先有“政策底”，再迎“情绪底”，最后探到“市场底”。
然而就像股市难言抄底，楼市想要买在真正的市场底部，也是非常难的，时机稍纵即逝。
另一方面，对购房者来说，买一套称心如意的房子要考量诸多因素。并不是简单的1 1，而是复杂的应用题。
既然眼下曙光已现，“破发”次新盘也批量冒头，那么，自住买家其实可以眼观六路、选筹选起来了，尤其是综合质素不错的市中心次新房。

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