连续血拼，龙华楼市遍体鳞伤？

一念初见

龙华，中部三子的入围名单出齐了！

来百度APP畅享高清图片怎么看这个成绩？一向是市场眼里的优等生，这次血拼成绩合格吗？
6月份，龙华也曾出现过多盘扎堆入市情形。

相比之下，今次的数据表现似乎好了一些。

没有一片雪花是无辜的2023年龙华楼市启动时间和上一年度一样“来的更晚一些”，但第一个取证入市的溪山君樾推出房源371套，入围309批，选房成绩飘红。

3、4月份，仅有北站超核万象中心2批次，龙誉花园（二期）取证，表现不一，诞生了又一个红盘。

5月份市场走淡之后，龙华新房市场歇战一月，6月份开始，进入血拼季。

6月初，三盘3天内集中取证。这次又压缩了一天，两天内三盘取证。而且两次集中入市的新盘，所在区域相对集中，直接竞争态势明显。

前几年市场火爆时，为了分流购买力，曾经出现过“N选一”的硬性申购规定，有关部门甚至为此安排竞品在同一时间取证。
当市场到了今天这般境地，依然产生既成事实的“N选一”，就显得不合时宜了。
当然，三盘取证时间只是一个巧合，刀刀见血面前，开发商为此不惜增加认筹环节成本。
低过光明，卖出坪山价非常抱歉！这里把龙华和光明、坪山进行了对比。

总体给人的感觉是，如果再没有实际的救市政策，龙华也撑不住了……
截至7月25日，全市一手可售商品房（住宅）共41137套，龙华就有10654套，占比超过四分之一，居全市之首，高过龙岗，是光明和宝安的近两倍……

曾经的“宇宙中心”，如今身处巨大的去化压力中。
进入下半年，龙华战事从南部向中部蔓延。三盘密集入市，实现认筹数量的整体上涨，是在一片朦胧的利好氛围中实现的，向市场传达出积极向好的信息。
客观来说，这三个新盘品相都不错，也处于细分市场的不同区域。如果放到前几年，可以说是日光盘预定。
所不同的是，现下市场环境非常弱势，在政策利好还没等到之前，开发商就只有血拼折扣了。

• 鸿荣源尚云花园——
  

备案价约7.17万/㎡，祭出9.3折大招，折后均价6.85万/㎡，最低单价5.8万/㎡起。开发商为吸引客户，展现出积极的拼劲！

这个价格相比去年入市的壹成中心十区，直接少了1万/㎡，重回2017年壹城中心6万/㎡的开盘价格。
尚云项目位于壹城片区，紧挨壹方天地，中心优势明显。加上地铁五期规划的22、25、27和现有的4号线交汇，交通条件突出，生活配套完善。
鸿荣源出品，产品品质高，价格重回6年前，诱惑力相当大。

• 宏发悦见倾湖——
  

直接给出8.8折优惠，折后均价5.84万/㎡，最低单价5.38万/㎡起，最低总价583万。该盘备案价为6.57万/㎡。

项目紧贴的2021年入市的盛璟润府，当时开盘均价6.95万/㎡。
悦见倾湖位于4号线清湖站地铁口，交通较便利，自带商业，近享龙华文体中心、龙华文化艺术中心等高端配套。
项目周边二手小区比较知名的是幸福城，高赠送户型在前几年成交价格一度靠近10万/㎡，5月的成交价也有8万/㎡的。对比新房、二手房，存在”倒挂“优势。

• 合正观澜汇三期——
  

注册名澜汇云庭花园，拿出了三盘中最大的优惠力度，8.6折。

折后单价只要4.65万/㎡起，送豪华德系装修（据销售称价值30-40万），另外推出110套特价房源，最低4.2万/㎡起！

这是一个位于区政府旁、地铁口的大型综合体项目，本次三期产品备案均价5.4万/㎡，相比2020年9月二期备案价5.69万/㎡，出现直接下调。
折扣之后，低过合正观澜汇二手房指导价5.15万/㎡。由于是片区内的地标大盘，一二期的二手房成交价最高曾迫近8万/㎡。
观澜虽是龙华区行政中心所在地，但以前的房价是被龙华的北站-红山、壹城片区带飞，如今已重回与沙井、光明比肩的5字头战场，最低4.2万/㎡的价格甚至可以在坪山看到。
唏嘘！
地价见涨，房价倒退7月份这次血拼，还出现了新的话题。
为了卖房，西部率先拼起了“白送”购物卡，面值也从800到1500，再到2300，吸引力越来越大，被网友称为新型”理财方式“。

龙华新房市场也延续了该做法。继去年华侨城四海华亭率先折扣“触底”之后，优惠幅度再次迫近最大化。
红山重回6年前，龙华卖出坪山价……各种宣传词在各大中介的朋友圈刷屏。

反观龙华的地价，今年却还是在上涨的：
6月30日，深高北周边地块成功出让，商品房限价8.05万/㎡，高过北站红山区域内一众在售新房；7月20日，龙华大浪地块挂牌，商品房限售均价5.7万/㎡，同样高过周围一众在售新房。面粉价越来越高，面包却让利打折、不断探底。如今的市场，叫不醒！
以前的龙华，吸引购房者的原因，无非是到福田、南山等区域通勤时长适宜。而真正能满足的，其实只有北站、红山、上塘，最远到壹城片区。如今这些地方的新房价在7万/㎡以上，持平不少福田片区，高过更多的罗湖片区。
这也导致，刚改重回福田、罗湖、南山挑选，刚需望而却步，转战光明、沙井等较低价格的片区。

最后，能接受6、7万/㎡价格的客户，更易受到西部预期的影响，进而让龙华需求结构性不足。
尽管土拍让龙华未来见涨，但当下楼市低迷，需求错配的龙华，只能硬拼价格战，重回5字头的战场，与光明、沙井厮杀。
最后，现在的龙华还值得买吗？
湾帮主认为，目前市场情绪低落，价格战正酣，对自住客户“捡笋”是个不错的机会。龙华新房供应量大，挑选余地大。多看看，反复对比性价比，功课还是要做足。
毕竟，朦胧的政策利好当前，最好的机会随时可能降临。
今年接下来的时间，龙华新盘还将从各个细分区域冒出，包括北站超核的中海珑悦理、华润紫芸府、上塘的联发臻著雅居、大浪的星河星悦云邸、观澜的深物业澜湖时代，及金光华、鸿荣源、金地、幸福城、中洲、恒壹等新盘，将在怎样的市场环境中入市，表现又将如何呢？我们将持续保持关注！

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