当下，关于房地产的几个错误论断

吴浩然

房价高导致生育率降低？只有房价降下来，人们才敢消费”？
救房地产就是重回泡沫经济？房地产消耗了货币？控制泡沫就要限价？降价就是Beng盘？
近日，世联行联席董事长陈劲松针对这些热点话题，给出了自己的看法，引发了网友热议。分享如下，供各位思考。 01 地产锐观察
房价高导致生育率降低？
有意思的是，人口问题也是这些年专家们唱衰房地产的理由，比如“房地产长期看人口”。这就导致了一个矛盾的死循环论证： “房价高导致人口下降，人口下降导致房价下降！” 这里有个“中国逻辑”问题，即“在此之前，就是此因”。 我们的“房价高”，自九十年代初就已经成为政府调控的对象了。而三十多年的计划生育，生育率早就降下来了。 而放开二孩就是这几年的事，也就是说，房价不应该为放开二孩之前的生育率低背锅。 那么二孩放开后呢？房价是导致现在年轻人不生孩子的原因吗？ 如果街头采访，好象也是，比如“按揭还款负担重”，这又出现了第二个“中国逻辑”问题：“消费者永远要求降价”。就如同你采访菜市场买菜大妈，问希不希望猪肉降价一样。 那么，生育政策放开后，本以为的“报复性生育”没出现，生育率反而更低了。原因是因为房价太高吗？ 当然不是！ 生育率问题，不能“简单归因”，更不能用“房价-收入比”简单来看。 比如，欧洲城市无论大小，生育率普遍低，房价也普遍比我们的低，但收入普遍比我们高，按“房价收入比”算显然完全说不通。 事实上，完成工业化之后，生育率普遍存在下跌的情况，和房价根本不存在因果关系，欧美是这样，日韩也是这样。 如果房价下跌有利于结婚生子，怎么解释日本90年代初和香港97之后曾发生的房价大幅度下降，生育率创历史最低的情况？ 可能正相反，“家庭资产负债表”中，负债是刚性的，资产价格的大幅度下降，人们会努力还债，而不是积极结婚生娃，这个原因才是真正的直接原因。  02 地产锐观察
只有房价降下来，人们才敢消费？ 当外贸不增长，民间投资萎缩，就只有拉动消费了。可是消费怎么拉动呢？ 有人说，当消费者月收入大部分还房贷，客观上挤压了消费的能力和空间。因此，只有房价降下来，人们才敢消费！这话说的有理有据，斩钉截铁。消费不振，房价就是罪魁祸首了。 一个论断是否正确，在自然科学里简单多了，就是可以重复做实验来检验；社会科学因为变量太多，实验起来成本太高，用逻辑来论证。社会上普遍对经济学家评价不高的原因，就是公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理，最后都不理。 但是，这个“房价下跌有利消费”却不同，因为这是有真真正正的“社会试验”的个案，完全可以及时得到验证，那就是闻名全球的“鹤岗实践”！ 鹤岗的房价跌到了地板，鹤岗人们的消费比下跌之前提高了多少？这是最佳的反证。 首先，房子是不是消费？当然是！而且还是最基础的“衣食住行”四大之一！ 我们不能一方面说“房住不炒”，否定房子的金融属性；另一方面连消费属性也一块儿否定掉，认为买房子就是来“炒”的吧？ 其次，买房子是人生中最大的消费，而且没有之一！这就不用再花笔墨了。 买房不仅是人生中最大的消费，而且大多是负债消费（提前消费），这虽然使许多人非常反感，但从人一生的消费来看是非常合理的： 20-30岁发生人生中最大的消费（交友、职场、结婚、生子），而当期收入是不高的，只能用未来的收入支撑。房地产的金融属性（按揭）不正是支撑了这最大的消费吗？ 有人说鹤岗不能说明问题，人口、产业流出的城市怎么能用来说事。好吧，1997-2000年的香港，房价下跌近乎一半，香港的大众消费上来了吗？反而上万香港群众上街，反对当时政府的“八万五”保障房供应政策。 前车之鉴如果还不能说明，那么2023年的当下，各城市房价开始有了下跌的趋势了，但百姓的消费提振了吗？ 经济学家约翰·慕斯对投资和消费有个最著名的理论就是“理性预期理论”：人们所有的经济行为取决于对未来的理性预期！ 这可以解释房价上涨期消费同时增长，而房价下跌期消费同时下跌现象。人们都不是盲目的，而是理性的，不是机械的，而是计算的，不只是活在当下，更是活在未来的。 03 地产锐观察
救房地产就是重回泡沫经济？
前一阵疯传要出大招“救市”，房地产股票一度大涨，招来网上一片骂声，甚至许多经济学大咖都分成两大对立阵营，“救”还是“不救”成了一时热点。 “救”的理由简单明了：在“资产负债表衰退”已经发生的当下，为了克服“通缩”，必须“救”这个关乎80%个人资产和上下最长产业链的行业；“不救”的理由就是一句话：不能重回泡沫经济的老路！更简单，而且理直气壮。 看到网上传出来的“救市大招”，无外乎就是取消核心城市的“双限”（限购、限价），降低“首付”和“房贷利率”，就这么个“大招”，这不是“松绑”吗？怎么叫“救”！ 不管叫不叫“救”，现在都要回答：出了这些大招后，房地产市场会不会重回泡沫经济的老路，房市热情重燃，房价重新上涨，中国经济会不会“一鲸起，万物萧”？ 回答“当然不是”倒是容易，但更容易引起特别无意义的争论，什么“利益集团”说、“阴谋论”等等，让你没地方说理去。 讨论这个问题是有意义的，因为我们可以更深入地理解本人在上一篇小短文里没来得及细说的房地产是“复杂系统”这一行业本质。 房地产市场和总体经济都一样，不是一个可以还原为某种具有普遍解释力的简单模型系统，而是各市场要素高度关联和交互的复杂系统。复杂系统都有什么特性呢？ 与我们的命题高度相关的特性在于： A、“可加性失效” 就是“总体”，不是“部分之和”，用房地产的例子来说，就是“不能算数统计”。比如一个城市平均房价上升，还是下降，与“个体”就没什么关系。豪宅上升，拉升总体房价，与刚需房价下跌并行不悖。 B、“突变论” 为什么打压市场这么多年，怎么2023年大家就感觉“变天”了呢？因为市场本身发展起来就不是线性的、简单的“双限”和“利率”决定的，这是复杂系统的主要特征。 C、“不可逆性” 凡简单系统的事都是“可逆”的，但今年放开了“三道红线”，为什么民营开发商就是不“加杠杆拿地”了？想回到“泡沫时代”？你问问自己会不会？ D、封闭一个复杂系统导致“热寂效应”，也就是热力学第二定律说的“熵增定律”。 当把市场准入、买家准入、贷款准入、产品准入、价格准入……等条件施加在一个市场中，哪怕不是房地产市场，看看会怎样？目前市场的情况不就是这样吗？ 换句话解释就是，让市场“死”的必要条件就是封闭，但这不是让市场重新泡沫的充分条件。 04 地产锐观察
房地产消耗了货币？
房地产最大的罪名之一，就是占用了流通中的大量货币，从而使钱不能流向实体经济，即钱“脱实向虚”，会令百业萧条。 还有一条特别有意思，中国股市为什么不行？因为有个“股市房市跷跷板原理”，房地产市场要为A股长期不振负主要责任，因为吸收了太多的钱。 而最有说服力的，无外乎“中产夺命三件套”，第一就是“负债买房”，辛苦挣的钱全给“银行打工”了。只要不买房，中产就能过上好日子，虽然中产的前提是“有产”。 为了捋清逻辑，一篇小文不可能说清楚这么多问题的思路。咱们此时既不讨论房价是否泡沫，也不讨论中产是否过度负债，更不讨论“货币与资本”的关系。 咱们就集中讨论一个问题：房地产是否消耗了流通中的货币。换句话说就是“有房地产和无房地产，流通中的货币是多了还是少了？” 我发现讨论房地产问题，比讨论其他问题复杂多了。这是因为：1、所有人都可以说话，没有任何门槛；2、几乎所有问题都是“复合问题”，而不是可以简单地将其还原为几个基础问题；3、个案总是能代表总体，而讨论就会牵扯到利益。 “物理学”相对就容易多了，首先是有“公理”，其次是有“假定”，还能有“验证”。好在“实践是检验真理的唯一标准”，而当下正是体验的时候。 流通中的货币，就是市场上的钱，它是印出来的吗？是也不全是。 流通中的钱，中央银行印的叫“基础货币”，在此之外的是“信贷货币”，这里涉及“货币银行学”，简单称之为“信用创造出来的货币”。 其实按银行的“货币准备金率”，只需要银行资本金8%左右，就可以“无限循环借贷”出远远超过“准备金”的货币，进入市场的流通。 “钱”的创造基础是“信用”，而银行普遍的“放贷”信用基础是什么？对普通民营企业和老百姓而言，目前绝大部分就是“房产”。 房地产创造信用，信用创造货币：从土地开始，开发阶段的融资（比如HD有上万亿），一直到按揭买房。不是“城投”和HD的信用，是土地和房子的信用，才能使银行贷出钱来。 至于“城投”和“开发商”到中产是否激进，那是另一个问题，但我们应该承认，房地产是创造流通货币的基础。 当下有经济学家说：“印钱都印疯了”，但还是觉得钱不够，这是怎么回事？需要“印”更多的钱吗？ 其实，房地产不只是创造信用的预期被打破了，关键是目前“印”的钱，和“银行贷出”的钱，流向了不同的信用主体，也就是说“信用”基础不同了。 “让上帝归上帝，让凯撒归凯撒”，当你的信用（主要是房子的信用）不行时，货币怎么能流通到你那里呢？反而是想办法“提前还贷”，让流通的货币更少，才是个体的最佳选择。当下发生的事儿不正是验证吗？ 控制泡沫就要限价？遥想2015年，股市发疯似的上涨和下跌，我们的“涨停板”和“跌停板”机制不能说没用，最起码让“疯狂”的人们有一天时间想一想。当然了，想了一天之后还想“追涨杀跌”，就愿者自负。 所以A股股民们就是想“怨”政府，因为考虑到长期宣传的“股市有风险，投资需谨慎”，都不好意思“闹”了。本人认为，这种管理市场的办法已经做到“仁至义尽”了。 政府对房地产市场参与方的“关怀和照顾”就更加“父爱主义”（科尔奈对全能政府的评价），不只是“房价”泡沫要管，最严厉的当然就是“限价”，还管开发商拿地的成本，当然最直接的就是“限价摇号”。 所谓“父爱主义”，就是觉得儿子不懂事，因此要直接插手管价格，哪怕父亲自己少收“地价款”，少收税，也要管住价格，省得其他孩子说：“泡沫您到底管不管？” “泡沫”这件事，还真是应该管，否则会把市场引入歧途之后，再破裂造成不可收拾的局面。我们宁可在当时少收益，也要为孩子们长远负责。这种态度是真应该点赞的。 但是，完全可能有些孩子就是不听话，比如总以为父亲既然“限价”，此时拿地不正是时候吗？此时买房，和“二手”比，不是有挣钱的空间吗？这种“青春期叛逆症”的成人，自以为聪明的还少吗？ 有人说，还好政府限价，否则房价更是控制不住（一旦泡沫破裂，怎么得了），说得对也不对，似是而非。 咱们就“不能”房市有风险，买房需谨慎吗？让不听话的孩子们和A股股民一样，认识市场的本质吗？ 不是不管“泡沫”，而是怎么管。所谓“众生求果，佛陀求因”，价格是“果”，不是“因”。 价格是市场均衡、买卖双方博弈的结果，没有什么谁亏不亏、占不占便宜的问题。毕竟没有人用枪逼着人买，就是有“丈母娘”逼着，买房人也都是成年人。据说还动用了“六个钱包”，就说明起码是达成家庭共识的。 关键是控制泡沫的“原因”！ 比如香港，就搞“买家印花税”、非香港户籍就搞“额外买家印花税”； 加拿大更绝，为了防止国际“炒家”，干脆出台“房屋空置税”； 德国更是把目光集中在“租户”上，出台一系列“租务管制条例”，只关注穷人，根本不管买家的价格； 新加坡与我们正相反，大量建保障房，但商品房价格极高，炒家愿炒自负，自己猛收“交地价”。 管价格最麻烦在于，价格高了管，价格降了管不管呢？本人认为更不应该管。 价格上涨是“发疯”的话，价格下跌就是“逃命”。不管怎样，都是孩子。既然已经“愿赌服输”了，就不应该“要命”了。 更何况，大多数二手房还是远高于“泡沫”之前的，政府已经在泡沫时尽力了，下跌不正是当初我们想要而不得的吗？
06 地产锐观察降价就是B盘？ 最近不少人打电话给我，问惠州的房地产市场是否已经“B盘”了？因为网上说有房子的业主在以买价的一半出让，还是没有人问津。 类似的视频现在几乎每天都以海量的数目在各大网站流传，不止有惠州，甚至有上海和深圳。更有意思的是，盯着“法拍房”的数量和成交，用以衡量这个城市的市场是否“B”。 据说马云和曹德旺曾说，“未来房价像大葱”，“B盘”的意思就是这个预言实现的第一步吧。还说某市政府果断出手，坚决不让开发商降价，就是不让市场“B盘”的意思。广大群众也对开发商降价极为愤慨，坚决支持政府的“护盘行动”。商品房，首先是商品，是商品价格就要随市场波动。这种常识暂且不说，就说“房子”和其他商品有什么不同？比如和股票有什么不同？和汽车有什么不同？ 房子和其他商品的不同之处，首先就是其“异质性”。就是世界上找不到完全一致的“房子”。同一城市，不同区域；同一区域，不同小区；同一小区，不同类型、朝向、楼层，即使以上都一样，不同装修、不同格局、不同号码。 不同“质”，意味着价格不能完全类比。比如深圳豪宅，平均十年之内翻了几番；但东部的大鹏，别墅价格不涨反跌，就是一个反例，总不能惊呼深圳豪宅房价“崩盘”了吧？ 股票和汽车就不一样了，是同质产品，“边际成交价”或最新成交价就是所有相同股票和汽车的价格。 商品房和其他商品的另一个重大区别是贵重商品，成交期长，而且涉及金融借贷。本人是中国第一批有证的房地产评估师，为什么其他商品没有国家法定的价格评估师？ 网上这批“信口B盘”的砖家，有几个是持有房产评估师牌的？为什么这个基础重要？因为房产价格评估有个重要的前提，脱离了这个前提，就不能出具价格评估报告。 这个前提是这样的： 1）在正常和稳定的经济环境中；2）交易双方处于正常的经济状况；3）合理的交易时间内；4）标的实地勘察之后。 故“法拍房”就不是正常的交易双方，而是“强迫交易”，不能作为评估参考依据。同样，“过度借贷”是急于出售的，也不是“正常价格”。 我们都应该知道，目前民企开发商处于“爆雷”和“保交房”、“退市”的极端情况，如果有降价促销，并没什么大惊小怪的，也不意味着“B盘”，市场也因此有了机会给消费者，这有什么不好呢？ 更何况“喷子”们又有哪些实地勘察并了解“降价房”的真实情况？这与想当年，同一帮人惊呼房价涨跌，呼吁政府打击“泡沫”有什么区别吗？ 市场是会起伏，但夸张这种涨跌就过分了，还造成巨大心理预期和焦虑就太不应该了。亲，点个“在看”吧，谢谢

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pnAAYRF
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巍涛

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