2023年土拍半年报|卖地2282亩揽金180亿 近7成地块溢价率0%

鸟儿的天空

2023年可以说是石家庄深入推进城市更新的一年。2022年年底，石家庄正式推出了“6+2+2”城市更新重点项目，六大片区和9 个城中村改造试点、1975年以前危旧住房改造试点的建设成为了城市建设的重中之重。因此2023年上半年的土拍市场上我们可以看到，高铁片区、太平河片区、和平东路片区建设地块陆续出让，十里尹村、前太保等城改地块不断加速，珠光灯饰城、电视机厂改造等旧改迎来新主人。同时，我们也看到尽管土拍市场上底价成交成为主流，但是遇到河北科大这样的优质地块，开发商们仍然是热情高涨。
据凤凰网房产统计，2023年上半年，石家庄土地市场（主城区+新三区+正定区域）共挂牌54宗地块（仅统计住宅、商服用地），共1637194.69平方米（约2455.79亩），数据较前两年有较大幅度上涨。

最终共成功出让48宗土地总出让面积为1521339.94平方米，约2282.01亩，总出让金额为1806655万元。

从近四年数据走势来看，经历了疫情期低谷后，市场开始趋稳，再加上石家庄开启了城市更新的大策略，高铁片区、旧改城改地块纷纷入市，因此尽管普遍认为土地市场暂未回暖，但是2023年的土地市场成交数据有所抬头，其中成交面积同比2022年增长96%，成交金额同比增长170%。

桥西区卖地最多最贵 亩单价超1143万元/亩
土地成交区域分布上，主城区土地成交总面积1772.03亩，占比77.65%；周边区域成交总面积509.98亩，占比22.35%，主城区市场占比较大，曾经火热的新三区及正定区域热度有所减退。

从成交面积来看，桥西区总出让15宗共475415.58平方米土地，占总出让面积的31%，位居第一，这其中，高铁片区便贡献了7宗162266.17平方米，占比34%；而长安区以7宗252547.98平方米占比17%位居第二；裕华区则占比15%共出让8宗222901.18平方米土地。鹿泉则以23038.03平方米的成绩居榜末。

从成交金额来看，桥西区仍是位居各区榜首，共揽金815600万元，其次为裕华区成交额为371120万元，长安区则位居第三共277900万元。而鹿泉区则位居倒数第一，出让金额为3390万元。

从各区域亩单价来看，同样是桥西区以1143.7万元/亩的价格领跑。排名第二的是裕华区亩单价1109.97万元/亩，长安区则位居第三亩单价733.59万元/亩。鹿泉区因出让的3宗地块均是商服用地，亩单价最低98.1万元/亩。

从各月成交数据来看，2月份6月份成交土地数量较多，其中，6月份总成交14宗土地共439632.11平方米，总成交额473550万元，出让地块为十里尹村、东兆通、科大改造等城改旧改用地。2月份总成交15宗共403916.74平方米，总成交金额484260万元，主要是高铁片区地块集中入市。1月份土地供应量最少共83297.81平方米。

城市更新推进城改旧改地块入场
从土地出让性质来看，2023年上半年，出让的纯住宅用地共26宗956469.08平方米，占比63%；主要地块多是石家庄城市更新地块，有城投集团的高铁片区、交投集团的宋营改造、高远地产的肖家营改造、保利的二十里铺改造、金麦加的西三庄改造、城投和石家庄铭垄分别摘地的十里尹村改造、齐鲁地产开发的东兆通改造、东庄西庄改造以及中海的河北科大地块。住宅综合商业用地共5宗208872.37平方米，占比14%，主要有城投集团的华药北厂区地块和电视机厂改造地块、石家庄瑞达的棉六宿舍改造、河北鸿喆的珠光灯饰城地块；商业用地共17宗355998.49平方米，占23%，这其中高铁片区、自强路商贸区占据了较大分量。

单宗地块之最 中海拿下最贵地块
出让面积最大的地块是位于藁城区1宗住宅用地，单宗面积200.56亩，由桃李春风小镇拿下。
总出让金额最高的地块为桥西区的自强路金融区地块，为商服用地，总出让金额170300万元，由石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司拿下。而中海拿下的河北科大地块排名第二共卖出166300万元。
亩单价最高、竞拍次数最多、溢价率最高的地块则是由中海集团经347轮竞拍以16.63亿元拿下的河北科技大学裕华路校区地块，亩单价为2054万元/亩，溢价率28%。
纵观石家庄上半年土拍，我们可以大致总结出以下几大特点。
1、国央企助力城市更新
从成交数据来看，48宗地块中16宗517702.77平方米地块由城发投拿下，占总出让面积的34%，共贡献了822550万元土地出让金，占总成交金额的46%，城发投拿地集中在高铁片区、试点城改、华药北厂区、太平河片区以及自强路金融区等城市更新用地。而交投拿下4宗共146027.35平方米的宋营改造用地，占总出让面积的10%。另外，有着国有政府背景的房企，也通过烂尾楼补证和区域商业配套完善，在土拍市场上占据一席之地。

2、本土房企表现活跃，品牌房企持续观望
上半年拿地房企中除了国有企业外，本地房企也成为了拿地主角。共有12宗389219.69平土地由本地房企拿下，占比26%。如高远集团持续开发肖家营改造，金麦加深耕新华区拿下西三庄改造用地，齐鲁地产和正华集团分别拿下东兆通改造和东庄西庄改造用地，为汀香郡与花海十二城项目后续开发做准备。比较出人意料的是，位于石家庄一环内的珠光灯饰城项目被河北鸿喆地产拿下，背后为河北飞宇房地产开发集团有限公司，该公司为邯郸市企业。
而品牌房企仍然在持续自2022年起的观望态势，曾经在土地市场上叱咤风云的房企不少已经离开石家庄市场，仅保利、中海两家房企成功拿地，总拿地面积87729.29平方米，仅占总出让面积的6%。其中保利拿下了二十里铺改造项目，中海则经过与保利、中冶、万科城投联合的竞拍，以16.63亿拿下河北科大中校区地块。

3、68.7%地块溢价率为0%
2023年上半年大多数地块的出让都毫无悬念的是一家房企报价，起始价成交或仅加价100万~200万便顺利成交。具体来讲，上半年出让的48宗地块中有33宗地块溢价率0%，这其中有20宗地块起始价便是成交价。另外，14宗地块溢价率在1%-3%，仅河北科大一宗地块出现了竞拍情况，但即便该地块是公认的优质地块，房企加价却十分谨慎，竞拍近6个小时溢价率也仅有28%。
4、流拍减少
前两年普遍存在的停拍流拍现象在2023年也有所好转，主要原因也在于这半年出让的地块大部分是城市更新片区及旧改城改等用地，拿地房企多为国央企以及此前已经在跟进开发城改的房企。上半年仅3宗地块暂停出让3宗地块流拍。停拍地块包含1宗住宅用地（华药华胜五车间地块），2宗商服用地，从位置来看主城区1宗，栾城区1宗，正定新区1宗。流拍地块包含1宗烂尾楼补证地块（华丹智慧园）和2宗商服用地（正定1宗，循化园区1宗）。
5、烂尾楼解遗见成效
自2021年8月起，石家庄铁腕手段开启房地产遗留问题整治大行动，此后众多烂尾项目开始加速推进，多个因资金、房企、规划等问题而停滞的项目完成了拿地，顺利交房。2023年房地产解遗行动仍然是政府重点工作之一，上半年西美花街、昶昊悦府、西湖一品、天佑大厦成功拍地，为项目后续建设和交房奠定了基础。7月份良兴美嘉城、博爱雅苑、公园城等问题楼盘也将入市补证，期待更多的烂尾楼能够早日完工。
2023年上半年土拍已经结束，部分项目如东兆通改造、高铁片区、保利二十里铺、电视机厂改造、华药北厂区等已经陆续获得规划证或公示规划，后续入市值得关注。当下的石家庄楼市，正处于去库存的状态，尽管政策利好不断，但是小阳春短暂出现后，购房者观望情绪却并没有得到缓解，因此房企拿地也愈加谨慎。从目前来看，未来一段时间内，城市更新仍是石家庄发展重点，六大片区及众多城改仍有大量土地尚未入市，因此2023年下半场，土拍市场或将持续上半年态势。


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