不良房贷变多了！

吕鑫

最近看到一组数据， 2022年，所有银行的个人房贷不良率都在上升，无一下降。
数据是自媒体@轻财经整理的，29个数据样本，上海、杭州、成都、广州等城市的银行都有，数据显示，各银行的个人房贷不良率都在2%以下，多数银行的不良率都在1%以下。

先说一下，个人房贷不良率是什么意思呢？
因为任何一个银行都会把房贷分为5个等级，次级类，可疑类、损失类为不良；正常类和关注类贷款是良性贷款，不良率自然是前三类的房贷。
你可以理解为银行贷出去的个人住房贷款，收不回来要坏账的风险在提高。
根据以上比率，我算了算平均值，29个数据样本，忽略掉没有数据的，2022年银行个人房贷不良率大概升了0.33%。
单看这些数据，百分之一，甚至是百分之零点几，好像没有很高，但实际应该怎么看呢？
给大家算笔账，2022年末，个人住房贷款余额是38.8万亿，按照平均增加的0.33%的个贷不良率，算成钱就是1280亿。
虽然银行家底比较厚， 这个比率不算很高，但是动辄百亿、千亿的坏账也会给一些银行带来风险啊。
而且趋势是什么呢？ 相比于去年，所有银行的个人房贷不良率都是升的，无一例外。
个人房贷不良率上升，银行账面上的亏空就多一分。
现在不仅是个人住房贷款不良率上升，涉房地产行业的公司贷款，不良率也明显上升了，所以现在银行还在持续的降存款利率，尽量抹平一点亏空。
这些就不展开了，今天主要说下银行的个人住房贷款不良率。
2022年的银行个人房贷不良率上升，2023年估计还会在22年的基础上再涨一点。
个人房贷不良率，一定程度上也可以从楼市断供的数量佐证，我又直接看了法拍房数量的涨跌走势。
今年和去年的数据我都看了看，主要说下住宅法拍房。
今年前5个月，全国住宅法拍房挂拍量是12万套，去年同期这个数据是8.4万套，同比涨了41%。这里说一下，这个数据各平台统计的是不一样的，大概参考下就可以。
这里面挂拍量比较高的城市是成都、重庆、南宁、昆明、郑州，分别是4387套、4346套、2490套、2113套、2025套。
挂拍量比较低的是三亚、太原、西宁、厦门、海口，分别是141套、264套、267套、424套、512套。

法拍房的数量为什么涨的这么快？
难道是说个人家庭的住宅断供的多呢？其实我之前也专门说过法拍房。
客观的说，法拍房并不等于家庭断供房，做过法拍的应该知道，法拍是包括个人和企业，以我的经验，企业的法拍房以及个人投资性质的房子被法拍的更多。
普通的家庭有个一套两套的，其实法拍的数量占比一直不大。
你们自己想想，一个正常中产家庭一般都不会断供的，因为会上征信，以后将非常麻烦。你身边应该也很少出现谁家房子被法拍的现象吧。
所以也不要一味去被某些不懂的自媒体给瞎说，法拍房暴增，都在断供之类的逻辑，这明显是不懂的。
法拍房主要是企业经营问题，以及多套房资金链断裂导致的断供，简单说就是投资。
像投资遇到了资金链紧张， 房价一跌，卖房都还不起贷款的情况下，必须断供。
这两年爆出的很多断供，包括投资客暴雷，都是赔钱卖房也还不上银行的款，因为投资客喜欢高杠杆，零首付甚至一成首付，借的钱太多，再怎么割肉卖房都填不了窟窿。
一旦断供，问题也多的很，被银行追讨，上征信黑名单，为了避免上黑名单，有些人会选择免费把房送出去。
这两天我在微博上又看到送房的了，免费送，因为不想还贷款了。

这套房我在贝壳上看了看，现在报价80万左右，跟这个博主买时候的112万相比，降了32万。
他还了5年贷款，估计大部分都是利息，本金没还多少，按还10万本金算，他还欠80多万贷款，但这房子已经快不值80万了，首付已经打了水漂，所以免费送出去，确实是止损。

但是想接盘的如果现在去买一套房，可能比他送的这套还的贷款还要少。所以你看，免费送房这事也不是捡便宜。
不过还是建议有这种处境的“送房人”撑住，毕竟征信问题最大。
出现这种极端现象的，普遍都是买房选错了时机和板块，高位接盘，我还看到深圳有个也是高位接盘宝中的花样年，现在房子价值还不如剩余房贷多，所以也选择免费送。
不管是不良率提升，还是出现送房的案例，可以看出两点：
其一，房价下跌过多，会带来的风险会越来越高，扶持楼市的必要性显得越来越强，越来越急迫。
毕竟这些都不是我们所愿意看到的，就像那个2021年买到了最高点，买了深圳宝中花样年的，首付全部都打水漂了，居民家庭财富已经锐减。
其二，不要乱买房，一定要有专业的眼光，选对时机，选对城市板块和项目。
如果是2019年以前入手的，可能还是涨的，尤其是选对了城市板块的。
如果是过去两年买的，很多房子现在都是阴跌状态，还有亏损，到了现在这个情况，建议大家，不要乱选房了。如果选不对时机，也选不对板块和项目，很多人都要踩坑。
我个人认为，未来的20年，只有前30个城市有买房上涨的价值，而且这些城市里面，也要选对板块，不要瞎选，要基于价值来选房。现在其实不少一二线城市，已经开始出现抄底的时机了。
如果大伙踩不准时机，城市板块，多听听我们的城市专场闭门直播。加上文末微信，发送城市名字，我们有城市专场直播，会发给你。
我发布的一些大胆的观点，会发动我的私人小号和备用号上，没关注的赶紧关注一波，哎，你懂的：
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来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pTjdE07
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