时间再次站在了万科这一边

漂一族

沉寂几年的楼市，让所有人看明白一件事，那就是很少有房企能安全度过行业周期所带来的持续性阵痛。而市场颓靡下开发商的表现，则让我们看到了万科的可能性。
6月30日，万科召开三年一次的董事会换届，郁亮没有悬念地连任董事会主席。

得出结果只需一瞬间，过程却是真正切切的数年奋进。
回顾这几年，市场经历了从峰值到冰点的下行周期，万科也受到了行业阵痛的剧烈冲击，但郁亮带领万科在风雨中实现业绩企稳，并为行业下一阶段做好了热身准备。
对于换届的结果，大股东代表深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统性风险的底线。
换届之外，郁亮也谈及了对市场的客观判断和万科未来的发展路径。他直言：道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。姿态沉稳且坚定。
三年换新，三年亦如旧。
Part 1
时间拉回到2018年。在激情澎湃、一片向好的市场中，郁亮高喊“活下去”的口号成为业内的一股“悲观逆势力”。彼时，许多人认为郁亮是喊给其他企业听。
但从行动来看，郁亮确实是说给万科自己听的。在2019年业绩会上郁亮说，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，实现有质量发展的长期经营指导方针，稳住基本盘。
在郁亮的带领下，万科强调认清、顺应大势，以“收敛聚焦·巩固提升基本盘，提出战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线，推动公司各业务有质量增长。
这些动作，在当时当刻，并没有引起太多其他企业的在意。直到时间再推进数年，大家才幡然醒悟。
如果说在市场向好周期中喊出“活下去”口号或许有点“杞人忧天”，但当近三年市场开始剧烈震荡，业内人士才懂得郁亮的“活下去”是真正有智慧的。
从2020年下半年开始，房地产行业这三年经历了历史上前所未有的震荡。从销售端看，第三方数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半；从供给端看，新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负，2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点，全国房地产开发投资同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。从融资端看，行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企资产负债表显著承压，境内债展期规模创历史新高，流动性风险频现，并对上下游造成冲击。
此时，“活下去”已成为了所有开发商的口号。
郁亮在2020年3月的业绩会时讲到，一种疾病在没有特效药和疫苗之前，要靠自己的免疫力和健康的身体基础去战胜病魔。对企业而言，同样需要强有力的免疫力和健康。从万科的经验来看，我们的免疫力和健康主要体现在对客户的关注和对现金流的重视。
2020年年报发布时，万科负债率仅为18.1%，是中国一线房企中的最低者，远低于后来三道红线的要求。这在以稳固基本盘为生存目标的环境下，堪称奇迹。
这得益于万科对行业此前违背常识的狂热状态始终保持了冷静和克制。在行业狂飙突进的时候，与其他的杠杆玩家不同，万科始终保持了安全的负债水平，截至今年，万科的经营性现金流已经连续14年为正，即使在2000-2020这地产黄金时代二十年里，万科的净负债率也连续20年低于40%，远低于此后“三道红线”100%净负债率的要求。实际上，当初抵住诱惑并不容易，不仅要管住自己，还要承受“过于保守”的质疑。
时间来到了2022年底，市场依旧一片狼藉。在众多看衰的声音中，郁亮“‘微光’正逐步变成‘曙光’”的口号，格外响亮。
这份底气，源自2022年万科全方面的企稳。数据显示，2022年万科实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿元，同比微增0.4%，成为一众头部房企业绩下滑中的极少见的稳健者。
这份成绩单的背后，是郁亮在短短两个月时间内，跑了全国35座城市，实地调研100多个项目。不仅是郁亮，万科在当时取消了集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。
用脚步丈量市场，也成为郁亮能发出看到“微光”，释放出乐观信号的佐证。
股东大会上，郁亮对于自己发出的信号也给出了解释。他认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。
但在谈及市场长期发展时，郁亮从需求端来看，未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，2.6亿新市民对房子的改善需求大。此外，城市里头将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件，以及休闲度假等等也都是正在兴起的合理需求。
从消费能力来看，“居民部门总储蓄对利息的覆盖倍数”远高于安全临界点。因此，郁亮认为，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。
基于此，郁亮表示未来会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
有数据有论证，在持续低迷的市场中，郁亮率先看到了希望，传递了对未来的信心并给出具体的发展道路。他坚定地相信，道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。
尊重常识、敬畏市场，常怀危机意识但又积极看好市场，这就是万科始终保持企业长期持续健康，穿越多轮周期，持续地反馈投资者，成为中国资本市场30年的“常青树”的根本所在。
想起郁亮曾在三年前致股东的一封信中讲到的一句话：“企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。”
于是，在万科的行稳致远的发展进程中，时间每一次都站在了万科的这一边。

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