楼市风向：5年前买房的业主，心态开始崩了！

陈培发

自从买房后，我非常热衷于了解现在的市场行情。

我不是那种买了就不想了，管他涨还是跌的那种人。
当然，主要原因是我干这行，持续掌握市场变动是我该有的基本素养。
于是我问了一嘴中介，前年我表哥410万买的那套房子，现在多少钱了。
一问让我小心肝颤抖了一下，330万！

哟吼，比指导价还低4万。

我颤抖的手在犹豫中点开和表哥的聊天框，删删减减，但始终不敢把真相告诉他，怕他会哭死。
21年那批上车深圳的，至少是这3年的高位无疑了。
可是，如果把房子真拉长到5年周期来看，他这套房子依然是亏的吗？
我回忆了属于我人生中的2个5年，有些真相逐渐浮出水面了。

第一个5年周期，2018年-2023年。
2018年买房的人，赚钱了吗？
我发现无非就是3条风水岭（小声哔哔：正确的废话）
1部分仍然大涨
1部分只做到了保值
1部分还亏钱
以下的故事，主要发生自深圳，但全国基本是差不多的缩影。
2018年深圳还处在一个横盘期，均价5.8-5.9万/㎡，也是同年开启了首个公众摇号项目，万科蛇口公馆。
刚开盘均价85000元/㎡，刚才我看了一下，政府指导限价10.3万/㎡，再问了问真实的挂牌价大概是13.2万/㎡。

以83㎡的户型来计算，5年时间这套房子赚了395万，利息成本算156万，实际净赚239万。

当然，我还知道赚的更多的，2019年宝中一个新盘开盘，当初9万多，现在挂牌16万/㎡。
但是，一般故事都有但是。
2018年的时候，我刚好搬到西乡，当时附近一个二手房大概是5.8万/㎡，64㎡的热销2房大概是372万左右。
到今年，现在挂牌价在430万，看似总价涨了50多万，但算上利息成本，基本不赚钱。
约等于保值状态吧。
2018年沙井的华强城首开，当时均价4.63万/㎡，也是热烈打新。
最近我看了成交，有一套5.4万/㎡，有一套大户型成交4.85万/㎡。

大户型亏本，小户型保值略亏。

是的，故事到这也还有转折。
那就是买房还亏钱的，哪怕是深圳。
2018年有网友以510万的总价买了龙华美丽365家园，2023年以525万卖出去了。
表面浮盈15万，但每月月供1.85万，5年111万，所以最后这套房子实际大概亏了90多万。
回忆结束。
这是在深圳，如果放在放在不同的城市能级，基本上你会发现：
三四线城市，亏大于保值，大涨几乎无。
二线城市基本和深圳缩影一致，好的涨，中等的保值，坏的在跌。

第二段回忆，2013-2018年
这段时间，我感觉我不用回忆了，基本都是涨。
而且是全面性普涨，不管一二线城市，还是三四线城市，都至少经历了一轮上涨潮。
只是大涨还是小涨而已。
2013年的时候，深圳的均价是2.5万/㎡，到2018年均价就5.8万/㎡。
均价就翻了2倍多，如果细分到板块，有的至少翻3-4倍。
哪怕是四线城市，在货币棚改化的推动下，基本完成了从3000元/㎡到6000元/㎡的翻倍上涨。
所以看到这，你发现什么真相了吗？
背后是小周期，大趋势。
你会发现这几年经济不好，收入下降，房价也下跌，但是你把周期拉长呢，把周期拉长到10年。
你会发现房价一定是上涨的，这就是大趋势。
过去20年，我们经济也经历了很差的年份，比如2003年，2008年，2012年，2014年，但这些年份过去之后呢，房价继续上涨。
再大的雨都会有停雨的那天，再难过的黑夜，也抵挡不过黎明的破晓。

看了2个5年，你最大的感受是什么？
我相信一部分人说，是趋势，是房价逐渐不涨的趋势。
也有人说，是分化，是买对房依然能涨的分化。
还有人会说，只要持有时间够长，房价还是会涨回来的。
以上，都对。
近5年，房价不再普涨了，大家也开始领悟到分化的威力。
所以在谈到房产投资的时候，很多人会特别关注地段区域，这个观念的转变非常正确。
但是，我们的投资行为，却远远不是简单的房产获利而已。
前面我们的算法，都是基于赚了房价上涨的钱，这是金融层面的钱，但实际上，我们还在赚通货膨胀和房贷利息剪刀差的钱。
10年前，你贷款150万，月供6000多买一套房，我相信当时你也一定会觉得这6000的压力非常大。
也在无数个午夜梦回的时候，想着有一天要抓紧时间还清房贷。
可10年后，稍微有点能力的，可能年薪已经到达30万了，这时候你还会觉得6000的月供压力很大吗？
我自己回忆了一下，这10年左右的物价上涨。
你会发现，我们陷入了物价温和上涨而不自知的情况。
2013年在大学吃个饭基本在5元左右，现在估计快10元了。
当时我最喜欢的韭菜煎饺只要6毛一个，现在10元都买不到8个。
2015年我在深圳吃个酸辣粉，大概是6元，现在要12元。
我当时刚来深圳租房子的时候，单间租金是350元，后面1年时间涨到了450元。
在这个过程中，物价不是一年瞬间上涨的，而是逐年逐年上涨的。
所以我们并不会直观感觉今年物价比去年高，但如果要说10年前物价，就一定会有明显感受。
在什么都在涨的情况下，房价涨幅肯定是最明显的。
而且货币的贬值是没有尽头的，一边是房价因为价值而涨，一边是债务因为不断的通货膨胀而稀释。
一涨一跌，这两者产生的剪刀差才是房产投资真正的利润。
这就是为什么每次大放水，房价必涨的底层逻辑。

在通胀的必然趋势下，拉长时间，你就能赚到更多的利润。

所以把房子拉长到10年来看，你会发现过去10年房价都还是涨的。
这时候，肯定有人说，那是所处的环境不一样，以前城镇化快速发展啊，人口流入啊，经济稳步向好啊。
是的，也都对。
正因如此，才来的楼市分化，过去的10年，全国普涨，吃的发展+通胀的红利。
而未来，全国只会分化上涨，吃的是价值+通胀的红利。
我承认发展阶段会变，但通胀的趋势一定不会变。
现在一定不是节俭+存款就可以积累财富的时代了。
我们的父母把节俭当成了一辈子的行为指引，辛辛苦苦一辈子，一分钱分成两份花，但转眼两鬓斑白，却发现攒的钱还是不够花。
你父母为什么几十年的起早贪黑却没有让家庭富裕起来？
因为时代已经改变，存钱的人已经成为大输家。（附上一张目前银行定期存款的利率）

很多人很怕负债，其实你认真想想，一个人能从银行借出的钱越多，可以证明这个人有本事。

因为你一无所有，银行都不愿意把钱借给你。
普通人积累财富的方式——
上班赚钱——拿工资——消费——储蓄
富人积累财富的方式——
上班赚钱——拿工资——想办法借钱用负债的方式来生钱——致富
借钱生钱，用银行的钱来赚钱，这才是富人的生财之道。
当然，我不是鼓励大家去负债。
负债也只为必要的事情负债、只为能产生收益的投资负债，单纯为消费负债，或者超出偿还能力的负债，都不建议。
说了那么多，最后你发现人赚到所有的钱，都是认知正确的反馈。
认知正确的，迟早会有奖励，错误的，也迟早会有惩罚。
小到培养孩子的方式，再到择校，选择专业，选择行业，选择伴侣，再到买房。
任何一步的选择，都和你的认知有关。
还是那句话，人永远无法赚到认知以外的钱。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0pO74HNI
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