如何避免香港小区装修过程中的邻里纷争？帮你避开雷区

宴杰

说到装修惹祸的，近期香港将军澳日出康城首都一个单位被拆去部分主力墙从而引起楼宇结构安全疑虑的事迹必定是榜上有名

但话说回来，全港住宅中曾做过间隔改动的单位不在少数，这也反映出有的单位确实存在改动间隔的需要。那么在单位装修改动中，有什么可以改，什么不可以改呢？
今天橙子君就为大家一一拆解，避免小伙伴们“中伏”。
主力墙支撑整栋楼安全

主力墙属于楼宇结构性部分，是承托整座大厦的重要支撑，除了不能够随意拆除，就连在墙上钻孔也是有明确限制，包括深度、尺寸等。就算在结构墙打凿藏喑喉或渠管，亦有机会对结构造成损害。
那如果有个别业主拆卸单位部分主力墙又是否会危及周边单位呢？

香港测量师学会建筑测量组副主席李海达解释，主力墙是大厦整体的一部分，有如层层叠的结构般，对大厦的影响应从整体看。
单是个别一户拆除部分主力墙，如本次日出康城事件，拆除部分占整个楼层结构墙约1%，对整座大厦影响或属轻微，但同时亦需视乎主力墙的位置，处于主要位置的主力墙，处于主要结构墙或次要结构墙，带来的影响会有所不同。
大门位置不能改动
除了主力墙，李海达提到，住宅单位还有几个部分基本是不能改动的，包括门口及闸门。
基于消防安全要求，部分楼宇单位的大门是有防火效能，如果换上一般没有防火效能的门，一旦发生火警，将不能有效阻隔烟火蔓延，影响逃生安全。
同样道理，单位若设有铁闸，亦不能随意改动，如果铁闸向走廊开启，有机会影响逃生通道的有效阔度，阻碍逃生。
此外，若要在外墙安装分体式冷气机，是属于小型工程，承办商须确保安装之墙身及支架有足够的承托力。
非结构间隔墙可拆卸

间隔墙则属于非结构墙，若单纯拆卸间隔墙以打通两个房间，基本没有问题。
李海达指出拆卸间隔墙一般属于“小型工程”，不用向屋宇署申请。
不过，李海达提醒有几个地方需要留意——首先厨房的间隔墙具有防火功能，不能随意拆卸；一些环保设施如环保露台或窗台，由于本身受可豁免楼面面积条件限制，随意拆卸打通也会违反相关规定，一般不能拆卸。
常见间隔改动
这么多规则要想一次性记全也是挺难的，下面橙子君就为小伙伴们提供五种香港常见的间隔改动方式，但主要围绕私宅而论。如果有小伙伴是想对公屋单位进行间隔改动，还是要另行参考房屋署甲、乙、丙三类公屋单位限制，再向房屋署作书面申请噢！
1：梗厨（围封式厨房）改成开放式
为加强空间感，不少业主会将围封式的梗厨改成开放式厨房，这其实属于大型改动，不属于小型工程，而在聘用认可人士前，也须考虑各方面限制。
要拆掉厨房的围封墙，先要排除该墙壁为主力墙，不影响大厦结构；再者若厨房贴近单位大门，必须设有一幅不少于600毫米并具防火功能的墙壁，高度则须紧贴天花及地板，以满足《2011年建筑物消防安全守则》要求。
厨房作为煮食重地，亦有其他消防设备要求。李海达指，开放式厨房还必须加装消防花洒头及烟雾感应器，尤其花洒头有重要作用，不可或缺，而前提是大厦本身设有消防花洒水缸，以作接驳。
换言之，若大厦本身不设消防花洒系统，是很难申请改建开放式厨房的，而加建水缸则须向大厦管理处申请，同时会产生额外费用。

2：厨厕位置互调
除了改建开放式厨房，亦有业主将厨房和厕所位置互换。李海达表示，这种改动技术层面是可行，但要处理几方面问题——
厨房方面，需要设有具防火效能的墙壁及房门；厕所则应顾及渠管接驳，同时须配备窗户，否则须向屋宇署作变通申请，改以通风设备如抽气扇代替窗户。
3：加建间隔墙
有些旧楼面积虽小，但开则四正，想增加私人空间的住户会借由加建间隔墙，增加房间数目。
李海达表示，加建间隔墙的问题不大，主要是须留意新建间隔墙不能使大厦负荷过重，以及不阻碍火警逃生路径和通风采光。
而加建砖砌间隔墙如不超过某长度及面积比例，可属辖免或个别“小型工程”类别，毋须向屋宇署申请，只须聘用合资格的小型工程承建商进行工程即可。
4：围封露台

由于可豁免面积，新楼通常都附设露台和工作平台，但有些业主宁愿增多实用面积，也不要露台，继而把露台围封起来，变成室内一部分。
然而，现时新楼的露台多数是“环保露台”，即政府为提升住宅采光、通风等环保功能，而豁免计算露台面积，如将露台围封，则有违改善采光及通风的原意。在违反豁免条件的同时，亦将违反《建筑物条例》，所以围封露台是不可行的。
至于部分住宅设有非环保露台，但要围封仍存在许多困难。有业主曾以玻璃窗户围封露台，李海达指，这的确可解决天然照明和空气流通问题，但必须以不影响大厦结构为前提。
同时，围封露台会对大厦整体外观起影响，这则关乎大厦公契，须向大厦管理处申请，取得业主立案法团书面同意才可改动。
假设以上问题都获解决，再进一步就要注意承重问题，李海达提醒露台承载力未必跟室内其他部分相同，故不宜摆放较重家具，故不适合作为睡房、厕所等。
5：加建阁楼
现在很多新楼都标榜楼底高，住户可以加建阁楼，大大提高单位实用率。但事实上，加建阁楼属于大型改动，严重程度涉及结构问题。
李海达指出，由于搭建阁楼需要接连墙壁，属于结构性建筑，但一般住宅已没有额外可建面积，随意加建将列作僭建物。
假设大厦尚余可建面积，业主也必须向大厦管理处及法团申请，以取得其他业主同意批准，方可搭建，但可以想像机会较微。
而即使向法团申请成功，也要考虑阁楼衍生的负荷、通风、采光及消防问题，并正式向屋宇署申请，聘请认可的专业人士处理。
李海达提到，更为可行的做法是设置双层的组装式家具，类似是大型的“碌架床”（双层床），这类大型家具不属于结构性安装，却可营造出“阁楼”效果，可谓理想的替代选择。

购入前了解单位是否有改动
另外，想直接拎包入住或是想在原业主装修上加工的小伙伴们也要注意了，单位间隔有否经过违规改动，责任全在当时业主。换言之，即使改动间隔的是上任业主，但由于现任业主经签署合约购入单位，任何违规改动的责任都归现任业主所有。
咱就是说，为了避免买房买成“冤大头”，小伙伴们还是得长点心吶！！！
测量师李海达建议，准买家购入心仪单位前，可先登上屋宇署的“百楼图网”，搜寻单位的原图则，与单位现况作比较。
如果改动过的单位曾经审批，买家便有图则以及工程物料可供参考。相反，如果改建属于僭建物，买家对于相关物料、改动会否影响结构也无从稽考。
再者，假设改动不曾申请，买家购入单位后，改动间隔前更需负责还原单位，才可申请作新改动。因此，李海达建议买楼前应先检视原图则，并带同专业人士上门勘察，才决定是否购买。
改动单位间隔影响楼价？
受此次日出康城事件影响，有小伙伴也会担忧单位间隔的改动会影响楼价，毕竟有银行现在就对日出康城涉事单位大楼暂停估值，市场亦忧虑相关楼价会受拖累。
对此，香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典解释，对于大规模改动单位，他预计相关停止估价的影响属暂时性。
张圣典指出，以今次日出康城事件为例，现时屋宇署已介入，业主必须把单位高标准还原，以回复和确保楼宇结构安全。因此，该单位的价格只会在短期内浮动，待政府验收证实安全，相信楼价会自然回升。至于小规模改动，即列入小型工程的间隔改动，只要委托认可的小型工程承建商施工，银行亦会视之为一般单位处理。

单位经改动影响按揭批出？
对楼价的影响可能只是暂时的，那么按揭的审批问题呢？
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣解答，改动过单位的按揭能否顺利批出，要视乎改动情况而定。
黄咏欣指，一些较大规模的改动，如拆走主力墙等违规情况，银行一般不会考虑该户的按揭申请。按经验来说，如不涉及主力墙或厨房间隔的改动，对按揭申请的影响会较小。
她表示，如果改动当初有经屋宇署批准，对按揭是没有影响的。另一方面，如果未获批准的改动程度较小，银行一般会在带条件下作审批，例如部分银行会估算还原单位间隔的费用。
一般来说，若费用少于楼价5%至10%，按揭很大机会如常批出，亦不用扣贷款额。
不过，若还原费用较高，银行或先从楼价扣减费用，再计算贷款额，例如1,000万元（港币，下同）的单位原本可借9成，但有还原费用200万元，银行便会以800万元计算90%贷款额。
另外，若单位涉及改装或僭建，银行或会要求签署承诺书，表示申请人会负责还原单位。
针对僭建单位，部分银行更会要求申请人必须先还原单位，才作审批。此外，如果临约上列明单位间隔曾经改动，银行是会派员上门视察，检验改动的实际情况，再决定是否批出按揭及订出借贷额。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0opwtU75
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