9万6抢着要，5万7却流拍！“神盘”杭州院子为何如此分裂？

亚克西哩

(本文转载自公众号层楼,作者麦格/费洛蒙,凤凰网房产已获授权)
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没什么悬念，杭州院子又流拍了。
昨天上午10点，二拍打8折的杭州院子8-3号住宅（单价8万2起），因无人报名，最终再度流拍。
连同上周的3套，不到10天，已密集流拍4套房子。
如果说8-3号住宅是因为起拍价太贵，那么之前的3套流拍房，就让人费解了。最低起拍价仅5万7，而杭州院子当年开盘均价就要5万。
鲜明对比的是，4月11日却顺利成交了3套法拍房。

不仅引发数十次竞价，成交价也相当可观。最低7万3，最高达9万6，比评估价还溢价30%。
仅一个多月，前后反差如此巨大。难怪有人说，7万 成交怕不是自导自演的吧。
参考近期网签价，就更让人迷糊了。
手边买房数据显示，近3个月，杭州院子共网签6套：最贵7万出头，最低不到4万2。但看挂牌价，最低又要7万2起步。
杭州院子现在到底卖什么价？为什么会集中出现7套法拍房？一时间疑云重重。
备注：文中法拍价，均未包含相关税费和物业水电费。
02
杭州院子背靠五常湿地，直线距阿里西溪园区不到300米，一路之隔就是刚交付的晓月澄庐。
小区纯低密，由合院、联排与沿河大宅组成。
主力为155㎡、195㎡的合院（部分200㎡ ），东侧沿河的7幢和8幢有300㎡以上大户型，更有4套超600㎡合院。南北两侧的排屋，主力147㎡。
所有房源，均为地上三层、地下两层。
目前，挂牌单价最便宜的是一套233㎡的边套五房合院，总价1680万，单价7万2。

“这是目前性价比最高的，如果诚心谈，还能砍个小几十万。”杭州院子附近的一位中介告诉我。
155㎡的小户型四房合院，总价相对可控，单价会比大户型略高，基本7万4起步。
因为采光视野更好，南北两侧联排单价还要高。
目前，挂价最低的一套147㎡联排为1150万，折合单价7万7，位于小区南侧沿马路，噪音或略大。
另有一套挂价1155万的147㎡联排，折合单价7万8，位于小区北侧。

至于300㎡以上户型，并没有挂牌。
不仅是挂价，按中介所言，杭州院子的实际成交价，目前也基本站稳7万 。
今年4月，成交了一套157㎡合院，总价1130，折合单价7万2。226㎡的五房合院，也有1650万的成交，折合单价7万3。
147㎡的联排成交总价1150万，单价高达7万8。
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去年下半年，我实探过杭州院子，当时市场成交价6万5到7万。
去年上半年则在6万3左右。也就是说，过去这一年，深陷各种争议的杭州院子，二手房价还逆势上涨了。
成交量也可佐证，虽然量不多，但几乎每月都有签约。交付一年半，已网签30余套。
为什么能涨？“主要是性价比。”
一路之隔的西溪风情，近几年交付的联排（四五六期），总价动辄3000万 ，折合单价要9-10万。

交付快20年的一二期房源，也要1500-2000万。
杭州院子南侧的晓月澄庐，叠墅主流挂价也在10万上下，最低一套上叠报价1400万。
另外，法拍价格屡屡突破7万，也坚定了业主信心。“毕竟法拍竞价大家都看得到。”中介说。
因为之前单价低，甚至还出现了投资客。
据说去年有浙南炒家，连续买下6套杭州院子，单价6万3到6万8不等，也一定程度推动了价格的变化。
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所以从市场角度看，法拍7万 做局的概率很低。
毕竟3套成交房源中，2套位于7幢位置不错，1套是小面积合院。另外，法拍竞价过程中也易出现情绪溢价（去年6月还有一套法拍成交7万2）。
至于7-1号住宅为什么拍到9万6，原因在于稀缺性。
它是小区最好房源之一，东侧沿河纯边户，花园面积大，相当于类独栋别墅。此前，小区二手市场从没有同类房源出现过。
7套法拍房的性质，也能说明一些问题。

4月11日的3套和5月16日的3套，均是杭州泰峪房地产开发有限公司名下房产。而该公司正是杭州院子的开发商，因破产清算才拿出来拍卖。
昨天流拍的这套，则是甘肃法院查封拍品。
该房产属于王海荣名下，实际所有人为被执行人王焘。而王焘正是兰州特大“套路贷”的主犯。
那为什么4月成交，5月都流拍了？

主要还是总价太高了。比如有2套位于8幢，位置是不错，但面积高达649.49㎡。其中开发商名下的这套8-1号住宅，还是精装样板房，负一层自带泳池、健身房。
一房一价显示，新房近7万5。如今“亏本打8折”（5万9起）依旧流拍，显然是因为3834万的总价。
王焘这套8-3号住宅，毛坯起拍总价却是更高的5320万，自然无人问津。
还有流拍的7-2号住宅354㎡，起拍价2089万。虽然4月有同类户型更高总价成交，但有这样承接力的客户，可遇不可求啊。
惟一有点解释不了的是148㎡这套流拍房，总价不高，估计是位置较差。
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受制于总价，杭州院子也很难再大涨了。
“在未来科技城，总价一旦超过2000万，可选择的低密产品就太多了。”在中介看来，7-8万差不多就是目前天花板了，想再高就难了。
毕竟周边的次新院墅红盘，挂价虽高，但9-10万居多，差距并不大。
而且时不时也会出现一些急售低价房。如晓月澄庐刚流出一套195㎡上叠，单价7万1，总价1400万。
杭州院子虽是合院产品，但因其左右并排，前后相连的布局，建筑鳞次栉比，采光视野相对一般。加上又有各种历史遗留，房价上难免要弱几分。
最重要的是，价格保持在这个区间，杭州院子就会有独特优势。

1000多万的总价，够不上同地段的叠墅，也买不起次新排屋，但在杭州院子却可以拥有一方有天有地、独门独院的空间（预留电梯井），还是能让不少买家心动。
至于毛坯和斑驳的现状，通过后期精装基本都能解决。而且杭州院子得房率挺不错，赠送面积多。
数据可证，30套网签中，200㎡以内多达22套。
其实客观地说，对比2016-2018年的新房买入价（均价5万），杭州院子现在卖个7万多，最多也就是保本微利而已。
杭州院子能走到今天，实属不易。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0ofncpv6
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