广州楼市：稀缺性是房子未来升值内生动力！

话仁

正文：我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：提问：羊叔，你好，我在广州工作，一直都是租公寓住，近期想买房了，打算自己入手一套公寓，我问了我同事，他们都不建议我买公寓，可是现在公寓价格比之前便宜好多，那到底能不能买啊？羊叔：你好，个人不提倡，不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品，广州近期公寓的销售量也是大大下降，许多人对于购买公寓的态度也是截然相反，有的认为是完全不能购买，有的则认为还是值得购买。 客观分析下来，首先公寓区别于住宅，主要是一种商业地产，便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低；不局限于自住还有出租，商务等用途；不限购；配套等较多的优势。其次，公寓的缺点也是比较明显的，不方便变现；税费高导致的难以出手；杠杆率较低；很多公寓只有40年的产权；公寓没有办法落户，更没有学位。若是用来自住，来购买公寓的大多数为没有购房资格，以及资金不充足的过渡类，若是用来投资的话，手头资金充足的建议选择一些地段好，各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。提问：羊叔，你好，请问在科学城买房有什么看法呢？羊叔：你好，价值点在于高新产业+高颜值+广州东进的这股春风。现在大家都说买房要买的有产业的地方，板块选择上区府和香雪两大核心商圈是首选，云埔工业区备选。科学城目前最大的两个问题，一是通勤主城很不方便，然后甚至还没有新塘方便。二是产城融合还不是很完善，没有主城区那种吃喝玩乐成熟的商业氛围，以及高楼大厦那种现代都市感。提问：羊叔，你好，坐标广州，想要在广州买房，不知道是买自住好？还是租房住买改善盘投资比较好？现在楼市情况如何呀？房产投资是不是很多误区？羊叔：你好，事实上，现在确实不是买房投资的绝佳时机，很多人却不听从建议，这都来源于人们潜意识里的劣根性，房产投资意识里的劣根性：第一认为“未来房价如葱”，这简直是无稽之谈。老龄化越来越高，但大城市的高房价只能阻碍生育率，并不会阻碍年轻人口蜂拥而至。其第是低估调控的决心，只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝不要目光短浅，只有这样才能永远踏准周期。第三选择一套房子住到死的错误想法，只要房龄接近20年，一定要置换掉。第四用自己的收入衡量房价的贵贱。第五活在过去，决定如何操作的，是走势，而不是房价。第六高抛低吸，这是房产投资里最大的陋习。第七新房癌，其实房产投资的命脉是二手房。第八信息屏障，经常在一个固定的圈子里，就会在你周围形成一个信息屏障，导致坐井观天、与世隔绝。都九认为房价已到天花板，未来几十年，房地产仍将是第一硬通货。第十楼市里存在10种极易踏空的人群——楼市绝缘体、创业者、被工作填满的人、不敢负债。提问：羊叔，你好，刚需购房者，预算比较有限，我是应该先考虑居住环境还是通勤成本等因素呢？目前有没有什么好的建议给我？羊叔：你好，建议你可以考虑一下投住分离。投住分离就是房子买回来自己不住，出租出去，自己另外租房子住；其核心就是不考虑房子的居住属性，只考虑投资属性。先考虑房子的金融属性，然后再为其置换做准备，这是很多购房者的新选择。选择投住分离主要有三大原因，一是未来工作不确定性大，不能确定在哪里定居；二是首次买房资金有限，需求没法一步到位，第一套房往往只满足部分需求；三是预算有限但是较为重视居住体验。简单来说，投住分离适合未来工作不确定性大，单身或者只要学位的人士。提问：羊叔，你好，请问广州买房，首套房，广州工作，已有购房资格，想投资用在广州买房有哪些建议？羊叔：广州房价梯队如下：1、第一梯队：天河区、优质学区房的越秀区2、第二梯队：城内海珠区、荔湾区。3、第三梯队：近郊番禺区、白云区、黄埔区4、第四梯队：南沙区5、第五梯队：远山区花都区、增城区、从化区广州城区房价向北部山区方向减弱，北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。远郊从化、花都、增城等区尽量避开！如果你说那边的房子便宜买来住，是可以，但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的。广州发展方向南沙为主，南沙将是大湾区的主战场，是广州中长期投资的价值洼地。总之投资自住买珠江新城，学区房买越秀，广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改，即南拓东进，短期投资在老城改造，中期投资在黄埔，长期投资在南沙！提问：羊叔，你好，都说南沙有潜力，想问一下在南沙买房的话，怎么做比较好呢？选哪里最好呢？羊叔：你好，南沙属于概念型新区，而明珠湾则是其中的重点板块。明珠湾中的灵山岛和横沥岛是政府规划中重点发展地区，集中了大量金融产业及健康医疗产业。但是横沥岛由于开始开发较晚，目前整体的城市面貌比不上明珠湾，不过整体规划政策较好，交通也相对便利，未来发展前景好。而短期内，横沥岛的通勤更为方便。目前，两岛虽然也有大量楼盘，但是住宅依然稀缺。当前可以与南沙地区相匹敌的主要是南沙湾，未来人口流入可能成为豪宅区。而蕉门金砖的增长点主要包括两个，即楼龄新，土地稀缺，供需不平衡。除此之外，可以考虑庆盛地区的新盘和黄阁地区的二手盘。整体来看，南沙地区核心地区楼盘数量少，外围的供应数量将会增加，但是性价比不太高。更多广州楼市，欢迎大家关注公众号《羊叔说房》，获得广州房产最新专业问答。市：稀缺性是房子未来升值内生动力！

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：羊叔，你好，我在广州工作，一直都是租公寓住，近期想买房了，打算自己入手一套公寓，我问了我同事，他们都不建议我买公寓，可是现在公寓价格比之前便宜好多，那到底能不能买啊？
羊叔：你好，个人不提倡，不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品，广州近期公寓的销售量也是大大下降，许多人对于购买公寓的态度也是截然相反，有的认为是完全不能购买，有的则认为还是值得购买。 客观分析下来，首先公寓区别于住宅，主要是一种商业地产，便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低；不局限于自住还有出租，商务等用途；不限购；配套等较多的优势。其次，公寓的缺点也是比较明显的，不方便变现；税费高导致的难以出手；杠杆率较低；很多公寓只有40年的产权；公寓没有办法落户，更没有学位。若是用来自住，来购买公寓的大多数为没有购房资格，以及资金不充足的过渡类，若是用来投资的话，手头资金充足的建议选择一些地段好，各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。
提问：羊叔，你好，请问在科学城买房有什么看法呢？
羊叔：你好，价值点在于高新产业+高颜值+广州东进的这股春风。现在大家都说买房要买的有产业的地方，板块选择上区府和香雪两大核心商圈是首选，云埔工业区备选。科学城目前最大的两个问题，一是通勤主城很不方便，然后甚至还没有新塘方便。二是产城融合还不是很完善，没有主城区那种吃喝玩乐成熟的商业氛围，以及高楼大厦那种现代都市感。
提问：羊叔，你好，坐标广州，想要在广州买房，不知道是买自住好？还是租房住买改善盘投资比较好？现在楼市情况如何呀？房产投资是不是很多误区？
羊叔：你好，事实上，现在确实不是买房投资的绝佳时机，很多人却不听从建议，这都来源于人们潜意识里的劣根性，房产投资意识里的劣根性：第一认为“未来房价如葱”，这简直是无稽之谈。老龄化越来越高，但大城市的高房价只能阻碍生育率，并不会阻碍年轻人口蜂拥而至。其第是低估调控的决心，只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝不要目光短浅，只有这样才能永远踏准周期。第三选择一套房子住到死的错误想法，只要房龄接近20年，一定要置换掉。第四用自己的收入衡量房价的贵贱。第五活在过去，决定如何操作的，是走势，而不是房价。第六高抛低吸，这是房产投资里最大的陋习。第七新房癌，其实房产投资的命脉是二手房。第八信息屏障，经常在一个固定的圈子里，就会在你周围形成一个信息屏障，导致坐井观天、与世隔绝。都九认为房价已到天花板，未来几十年，房地产仍将是第一硬通货。第十楼市里存在10种极易踏空的人群——楼市绝缘体、创业者、被工作填满的人、不敢负债。
提问：羊叔，你好，刚需购房者，预算比较有限，我是应该先考虑居住环境还是通勤成本等因素呢？目前有没有什么好的建议给我？
羊叔：你好，建议你可以考虑一下投住分离。投住分离就是房子买回来自己不住，出租出去，自己另外租房子住；其核心就是不考虑房子的居住属性，只考虑投资属性。先考虑房子的金融属性，然后再为其置换做准备，这是很多购房者的新选择。选择投住分离主要有三大原因，一是未来工作不确定性大，不能确定在哪里定居；二是首次买房资金有限，需求没法一步到位，第一套房往往只满足部分需求；三是预算有限但是较为重视居住体验。简单来说，投住分离适合未来工作不确定性大，单身或者只要学位的人士。
提问：羊叔，你好，请问广州买房，首套房，广州工作，已有购房资格，想投资用在广州买房有哪些建议？
羊叔：广州房价梯队如下：
1、第一梯队：天河区、优质学区房的越秀区
2、第二梯队：城内海珠区、荔湾区。
3、第三梯队：近郊番禺区、白云区、黄埔区
4、第四梯队：南沙区
5、第五梯队：远山区花都区、增城区、从化区
广州城区房价向北部山区方向减弱，北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。远郊从化、花都、增城等区尽量避开！如果你说那边的房子便宜买来住，是可以，
但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的。广州发展方向南沙为主，南沙将是大湾区的主战场，是广州中长期投资的价值洼地。总之投资自住买珠江新城，学区房买越秀，广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改，即南拓东进，短期投资在老城改造，中期投资在黄埔，长期投资在南沙！
提问：羊叔，你好，都说南沙有潜力，想问一下在南沙买房的话，怎么做比较好呢？选哪里最好呢？
羊叔：你好，南沙属于概念型新区，而明珠湾则是其中的重点板块。明珠湾中的灵山岛和横沥岛是政府规划中重点发展地区，集中了大量金融产业及健康医疗产业。但是横沥岛由于开始开发较晚，目前整体的城市面貌比不上明珠湾，不过整体规划政策较好，交通也相对便利，未来发展前景好。而短期内，横沥岛的通勤更为方便。目前，两岛虽然也有大量楼盘，但是住宅依然稀缺。当前可以与南沙地区相匹敌的主要是南沙湾，未来人口流入可能成为豪宅区。而蕉门金砖的增长点主要包括两个，即楼龄新，土地稀缺，供需不平衡。除此之外，可以考虑庆盛地区的新盘和黄阁地区的二手盘。整体来看，南沙地区核心地区楼盘数量少，外围的供应数量将会增加，但是性价比不太高。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0oZ9SER6
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！