|
|
从写房产文以来，天南地北的购房者阅读后咨询了我，两年有余，竟加了两百多个微信。
其中部分常联系，我也解决了他们的问题，这宽慰了我。
因为，入职房产中介是我这辈子最后悔的事之一。
但，我在这个行业所知道的事情可以告诉世人，让他们避坑。
是的，我想做一个好人。
近来，三个网友在与中介公司的沟通中，受了不少窝囊气，钱出了，自己还像个孙子：
1
乐山评估公司的评估费不向购房者收取了，而是银行承担，这个政策已经实行两年了。
——我昨天才知道此事，不在这个行业会导致我对政策的了解滞后，以后得多花时间关注。
但中介公司还是如过去一样，提前收取千分之5的评估费用（其实，银行只收千分之3）。
还好，这位网友工作上和银行有不少往来，我提醒他后，立马和银行联系，最后确认的确不用花评估费。
搞笑的是，中介公司听到他对评估费的质疑和自己联系银行的决定后，服务态度直线下滑。
我给网友说：指不定对方挂掉电话后破口大骂呢——就挣你这七八千的中介费，耗老子这么多时间，现在评估费也赚不了，这人太TM精了！ 2
一网友相中一套房，交了定金后，一打听发现自己买贵了，这个小区普遍三十万出头，他买成37万。
于是问我有没有办法能把定金退一点回来？
聊天后我看到他发给我的照片：这绝逼是炒房客的房子。
然后，我告诉了他两个方法：只要能证明这是炒房客的房子，就能办。
几天后，他告诉我：这个房是中介公司出装修费，房东委托装修，卖掉后分钱，操作相当低调。
我说：无解了，既找不到频频买卖房屋的凭证，也不可能有炒房群截图。
他只能认栽，1.7万的定金不要了。
唉……
还好，也算亡羊补牢，至少他没有买下这套房。 3
一个北方网友，买房纠结了很久，看了一年多的房，最后选定了一套。
我一直告诉她：中介费可以打折，一定不要当天交。只要和房东谈好了价格，占得了先机，有了底气后，打不了想打的折，你起身走人，他们绝对会留你。
当天，我上班一边摸鱼，一边和她微信沟通。
情况出乎我的意料，中介咬死了不能打折，还必须马上交中介费。
我让她稳住，且告诉她：你交的中介费，囊括了所有服务，现在只到了一半，哪有事儿没办完，就给全部服务费的道理？中介就是想让你先给钱，一来，钱收了就有恃无恐，二来，当天收齐中介费，他们有奖励。并且，在没有交定金情况下，签的合同是无效的哈！
可，她心态太差，而且，在三月中旬之前，她必须买房，否则孩子可能无法在9月入学。（这事发生在3月5号）
如此，她没稳住，中介的要求全盘接受。
我怒了，说：欺人太甚，如果是我，立马走人，然后跳单，TM的。 如今的房产中介，和过去没有任何区别，只要它一天不改，我就会一直干它。
——这也是我辞职的原因之一。
尽管有很多办法可以绕开中介，但期间花的时间和精力很多人无法腾挪，更没有那个毅力和心气去琢磨和等待。
所以，绝大多数人买房还是得走这条道。
于是，我决定把购房者与房产中介接触的所有流程写下来，期间提醒要点，给出应对方法，希望买房者能事半功倍，在不多花一分钱的情况下，用最少的时间，买到不被坑的房产。
之前我也写过，但更多的是从购房者角度着墨：
房产粗浅分析第三篇：买房时如何避坑 - 雷宇的文章 - 知乎
正文
1，前期沟通
前期看房的了解和准备没有特定流程，因为每个人对房产的认知天差地别，部分购房者甚至对自己适合什么房以及承受的起多少价位都不清楚。
所以，房产小白最好先对房产有个基础认知且对自己的承受能力有个大体估量后，再联系房产中介。
对此，我也没有特定的办法，不过呢！把我专栏里《房产那些事儿》的“房产粗浅分析”全部看完，会有了一个模糊的系统认知。
好了，你走到了这一步，就初步明白了自己想买哪个区域、能给出多少首付、可以承受多少月供、能接受哪一类小区、中意什么样的户型等。
联系中介要么直接上门店，要么在网上找。
建议双管齐下，先去门店咨询，把自己的情况和要求粗浅告知，问对方有没有这样的房产，如果当时可以看房就去，不要留电话号码，可以给一个微信。
在门店咨询时，他们会想方设法带你去看新楼盘，这时建议拒绝，因为去一趟新楼盘花的时间太多，还会让你先入为主地认为这就是多数房产的模样，导致你后来看二手房会有偏见。（除了特别城市，我都不建议买新楼盘）
回家后，把他们就你的情况给出的几套房产写下来，并在网上和其他中介微信聊天，让他们把适合你的房产信息发给你，这里的信息要足够详细——位置、小区名字、面积、楼层、装修、价格、户型图、产权面积和实际面积（自己对着户型图算一下实际面积）等，并且，一定要寻求照片。
看了十几套房产信息后，你就能得知在你的要求左右的房产价值区间，如果首付和月供都有困难，建议下调档次，挣钱不易，未来的经济概况不乐观，不要在房产上多花钱。
如果能承受，你本就是普通人，要在不降要求的情况下，往区间价格的下限锚定，因为这样会把“二手房其实很多，价格可以谈，大不了再等”的思维定格在你的脑海里，有助于你后来的冷静。
2，实地看房
这期间需要注意的东西实在太多，可以看我的往期文章，我就不一一列举了，只说如何防备中介的隐瞒。
把每次看的房产里只要不嫌弃的都记录下来，细节要多，数据要准，以备后期分析。
中介告知你的情况不要相信，最好把较为心仪的几套房全部核实一遍：
一定要学会测算实际面积，我们乐山2011年后的小区都有户型图，中介如果不给你，网上可以搜（某城市某小区），拿着纸笔做加减乘除，得出实际面积。如果是旧房，除了拿着尺子量之外，没有别的办法。再以实际面积作为标准来得出单价，这样才能做出对比。
对于有意向的房产，该小区一定要单独去走一圈，了解物管费、粗算入住率、调查卫生情况、观察物管服务质量等，中介培训时专门有一条——选择带看房产的路径时要避开缺点，如果大门口脏乱差，他会带你走后门。
把周围的菜市场、学校、商场位置搞明白，别买了房才发现中介所言之500米外的菜市场，在去年底就名存实亡了，如果因为挂户口买房，更要把学校入学条件和教学质量做一个初步了解。（中介对于周边配套的了解，一般都来自道听途说或旧有印象。） ……
有了满意的房产后，不要急，必须复看——这次看房是找寻缺点。
装修的房，把细节和家电家具都检查一遍，尤其是门垫子下面的地板和挨着厕所和厨房的墙壁贴脚线。——那种装修好了，没住过人的，墙壁上还挂着画的尤其要小心，这大概率是炒房客的房。
朝向，在南方，只要不是正朝北或很偏北都不算差。看一看每个区域的窗户所对视野的优劣，尤其注意客厅和卧室外的风景。——你以为的一马平川，无敌视野，结果对面的山上是公墓。
细看每个功能区的尺寸，验算后期的装修方案，看是否有硬伤。——书房如果太小，就会缺失作为儿童房或客房的功能性。
聆听每个房间的吵闹程度，并观察窗户外的声源，看是否会影响睡眠。——如果小区挨着大马路，常年且二十四小时都有重车，车速也不低，那就得小心了！
…… 3，如何砍价
一定不要只砍一套房的价，最好在不同中介手里都有心仪房产，然后同期砍价，这样从心理上有了备选，尽可能地不会被沉没成本裹挟，避免在中介的蛊惑和逼迫下交钱。
这必须要看的房足够多，不然没法筛选出超过一套可供选择的房，或者你以为的性价比和最合适，只是在小范围内的最优解。
一套房，是无数人半辈子的积蓄，花海量的时间和精力，是必须的。
别听中介说的什么“今年不买，全款变首付”、“你犹豫的时候，明智的人已经下定”、“看房一两年，过去的郊区已成了商圈”云云。
那个时代已经过去，永远不会再有。 砍价一般在电话里进行，但在房子里当面进行也不在少数，这里注意了：
不要当天定房，除了极少数的性价比，哪怕全家人都很满意，都不建议，因为消费往往带着冲动性，回家再权衡利弊后做决定会更加保险。
复看房产时，中介会设计桥段，包括不限于——接假电话让你感觉很多人在看这套房，现在不买马上就没了；有其他客户对其他中介问房东在哪要面谈云云，声音不小，你听的很清；中介听你很接近报价的还价时故意没反应，说这个价买不了，只能看下一套。
这三招一般是同时进行，使用了欲擒故纵和制造恐慌。 中介的报价一般是这样的：
房东报价62万，底价60万，这两个价中介都知道。
中介对你报价62万及其以上，目的是为了还价时有空间，以及好收中介费。
你还价59万，他对房东说客户还价58万，见房东60万不少，马上对你说房东底价61.5万。
然后你加了5000，他立马对房东讲你出价58.5万，房东依旧没松口。
——经过大量时间看的房所选定目标，是少有的性价比，房东底价在一个短期内往往很坚挺。
他再对你说房东最低61万，你说最高出60万。
中介让你们面谈，话术是：我们夹在中介传话很难，见面谈更好，你们说一句话抵我们说十句。
你到了他们公司，他会找你说：我为了你好，给房东说你出价59万，你待会儿坚持两轮，一次加五千，看我眼色行事。
但他早就给房东打过针：为了你能卖到合适的价格，我给客户说你最低61万，你待会儿一次放五千，看我眼色行事。
最后，60万成交，除去中介费，房东得了59.1万，你花了61.9万。
是的，中介的操作一半是为了好收中介费，如果一上来就把价格打死，房东和客户都认定60万是极限，就不愿意出中介费了。 以上只是一般剧本，其中会有不少变种，尤其是买卖双方有一方明显好拿捏时，中介会盯着这方，使命地喊其加价。
你该怎么办呢？
实话，在信息不对等的情况下，只要你决定通过中介买房，办法确实有，但操作难度有点高，这需要你有不错的谈判技巧和察言观色的能力，以及不俗的战略定力。
如果你是通过大规模看房后，经过评估和分析选择了一两套房，那么中介给出你的报价大概率下不会高出房东底价太多。
这个逻辑很复杂，如果高出太多，要么是有你看不到的缺点，要么是你对房产的了解和市场价的掌握太差，要么交易有麻烦但中介想赌一把。
亦或者，这根本就是一套假房源（中介这么做是高阶层套路）。
只要你智商正常，阅历还行，调查较多，看房长久，你选的房，中介报价应该在市场价及其以下。
如果底价很便宜，那么，这房根本轮不到你，炒房客早就拿走了。 咱们以上文的情况举例子，在通过中介买房的大前提下，只有这样做：
报价62万，房东底价要减去单边中介费和2%的房价，大概就是60万上下，中介预留空间。
你第一次还价58万后，加价一定要慢，加5000后绝不能再添，必须等中介给出信号，那就是约面谈。
如果在三个电话或一两天后还没信号，那就再添5000，这个过程不能快，就看谁的定力好。
所以，多看房有备选的好处就来了，你至少不慌啊。
如果你还价到59万，中介就约面谈了，你一定要注意，这个时候有两种情况，要么已经到位，要么是中介无计可施只有约谈试试。——所以，到时候不到万不得已不要添钱。
但事实上，明面上的价格差距还剩1万。
这个时候，中介不会单独对你们说刚才那番话，而是死马当活马医，硬着头皮谈判。
他们的方案很简单——让你们各自退一步，中介费嘛！能收多少就收多少。
这个时候，往往客户有优势，因为，当你再添5000，表明这已经是最高价时。（现实里，你添这个5000块，一定要拉锯很久之后，再怎么说也得等中介把你拉到外面单独谈两次）
中介会想方设法地让房东降价，而房东看到就差5000快了，基本都会先砍3000，让你添一点。
最后往往会以59.6万上下成交。
好了，这个时候的重头戏来了：中介费不好收了！
房东破了底价，客户添了6000，双方都是被强行拉来谈的。
中介收全中介费的底气没了，但他们一开始会强硬地说“公司规定必须这么多”、“我们付出了这么多”云云。
但你们双方不给这么多的借口也有了啊！而且，你们俩都有些情绪，对全部中介费的排斥是共识。
最可怕的是，中介知道这点。
那么，他就不敢逼你们，生怕你们嫌弃中介费太高，不签合同，然后私下解决。——价格都谈好了，双方再见面，换个中介找代办就行。
无可奈何，中介费最多能收2个点，或许还能打个对折——你花了60.2万，房东到手59.3万。（乐山的中介费是单边1.5%） 这依旧是常规版本，不过，谈判要诀基本就这样：后发制人，哭穷卖惨，倒逼中介，少给他们钱！
实在不行，可以跳单，我支持，详细办法在我之前的文章里。
4，看清费用
凡是中介公司收的钱，除了中介费，基本都是骗。
尤其是贷款服务费，在我们这里是1000块，根本不用给。
贷款评估费我今天已查明，乐山不用给了，那么，你们一定要在谈判前，打电话问银行。
千万别怕到时候中介不办自己弄，现在银行巴不得你贷款。
5，给钱要注意。
中介费绝不能当天给，留到过户之日结。
若给了：
中途出了问题，如果退了单，又是中介的原因，那么，定金或许可以退，中介费就不好拿回了。
钱收了，事还没办完，和钱没收，事办了一半还要办另外一半，的做事态度绝对不一样。 给房东每一笔钱必须有收条，给中介的每一笔钱必须有收据。 |
|
发表于 2023-4-26 16:06:08
