对不起，中央公园，之前没有这个配置的洋房

温德伟

开篇我们有一个问题：
中央公园，为什么这几年，没有几个像照母山当年一样的好项目，比如壹号湖畔之类的？
因为近几年，中央公园很少有房地差达到5-6000的产品，开发商赚不到钱，又拿什么来打造优质产品呢？
当然，也有另外的解题思路，比如北岛，直接上大平层豪宅，颜值和品质拉满，单价站上两万多，也不是不行。

只是对改善客户来说，品质虽然高了，但三四百万起步的总价往往让人望而却步。
那么，有没有用大平层豪宅的手法，来打造轻奢洋房，让颜值和品质在线，但总价又相对可控，改善人群都能买得起的高配洋房呢？
今天，我们试着从财经的角度，关注一个“始于地段、忠于颜值、陷于城芯山居”的洋房新物种：
保亿中央润园。
在约240万总价内，重庆目前为止，还没出现过这个配置的洋房。

最近几年，重庆土拍市场上最大的赢家，可能非保亿莫属。
2022年7月6日，保亿地产以底价15.39亿元，拿下中央公园约239.1亩二类居住用地，成交楼面价约6300元/㎡，总建筑面积超过24万方。
24万方，是近年重庆土拍市场上为数不多的大地块；
这块地，在所有行家看来，都是中央公园宝藏级地块：背靠492米的鹿山，在山上能俯瞰整个中央公园；出门是已经通车的地铁10号线鹿山站，配套成熟，交通便利。这就为保亿中央润园，在中央公园鹿山艺术生活区内，带来了一个独有的话语权：
关于城市核心的山居生活话语权。

（渲染效果图，不作为广告邀约）
而约6300元/㎡的楼面价，保亿的发挥空间非常大，保亿有足够的房地差，比其他高地价项目，多出约6000元/㎡的房地差空间，去配置和兑现一座城市核心的高品质山居生活。
这是在一个区域，把品质天花板，抬到多高的话语权。

在杭州，公认的品质开发商，有绿城、保亿、滨江。
而在杭州中央商务区——钱江新城的核心区内，有这样一个明星标杆项目，东方润园，以颠覆传统的空中别墅概念，在2007年被评为中国10大超级豪宅。

（东方润园）
东方润园是全国首个使用铝板外立面的豪宅项目，19年过去了，仍然历久弥新。正是基于超高品质的呈现，东方润园无论是2007年开盘，还是现在的二手房价格，都远远高于周边项目的均价，目前二手单价约12-14万/㎡，总价最高甚至超过8000万，即便如此，都还有市无价。

既然有这样的开发实力，保亿干脆把杭州大获成功的东方润园，引入重庆中央公园，并取名中央润园。
而从东方润园，到中央润园，保亿的解题思路是：
用豪宅大平层的手法，打造一个改善客户都能够得着的轻奢洋房产品。

一般来说，标准走量项目，开发商是不舍得请知名设计单位的，一是设计费不便宜，第二是设计单位总是容易坚持一些，比较烧钱的设计作品。

而中央润园的园林设计，来自于著名设计单位蓝调设计（也是江与城天钜、昱湖壹号的设计单位），按照新现代主义设计风格，以“引山入园、与山无界”为原则，将建筑与山完美融合；
在蓝调设计下，中央润园一期，整体采用“一条中央主轴搭配五重归家礼序”的手法，营造出时尚、轻奢的酒店度假式森居生活。

（保亿中央润园意境图）
在这条景观中轴上，集合叠瀑、溪水、山涧、步道、孩童游乐场于一体的森林艺术长廊，与背后的鹿山生态公园相呼应，让业主在小区中庭，也可以随时感受鹿山公园的四季变化。

中央润园的浅山艺术中心，只用“漂亮”两个字，是不足以形容的。
比如采用酒店式景观入口方式，以干净大气的条形水景为对景焦点，底部采用大面的福鼎黑仿石，两端则点缀古朴黑山石，让入口显得大气而贵重。
（小区园林实拍图）
艺术中心侧面利用地貌高差的打造了小庭院空间，做山石叠瀑，叠瀑材料则选用原进口意大利的普拉达绿大理石（启元、观宸同款）。

下层迭水材料则选用稳重的水晶黑仿石，并配置名贵树种罗汉松，从而形成层次感、肌理感丰富的跌水效果。
并且四周种植了高大乔木朴树以及极具观赏性的红枫和蜜橘等，形成鲜明的层次感。天然的奢石搭配酒店式的入口，无处不体现着隐奢的气场。
重要的是，今天看到的浅山艺术中心，不是示范区，不是示范区，未来小区交付后，业主可通过艺术中心，乘坐电梯来到二楼，便是小区中庭。

重庆大平层市场上，极简主义的现代立面风格，是绕不开的豪宅标配。
而“铝板外立面+大面积玻璃幕墙”，则是“颜值在线+历久弥新”的保障。铝板的金属质地，加上大面积隐框LOW-E玻璃带来的通透明亮，建筑在不同角度、不同光影下、形成渐变的光影效果，简约时尚。
为了在中央公园再造一条最美建筑天际线，营造建筑科技感和时尚感，中央润园项目采用了双立面铝板设计，并且是采用超大面积占比的雅士金铝板。

（保亿御江临风实拍图）
一般来说，双铝板的设计，都只出现在顶级的大平层中，比如保亿在弹子石的大平层项目，御江临风，也是用的双铝板设计，只不过售价都在约500-800万之间。

（保亿中央润园效果图）
而除了外在颜值，中央润园还采用了双入户大堂设计，车库有光厅落客区，保亿已经将实景车库入户大堂修好了，现场效果比效果图更漂亮；而一楼采用的星级酒店酒店入户大堂，以精工标准匠造而成，将归家仪式感拉满。
很显然，这完全是在用大平层豪宅的加法，来做轻奢洋房产品。

为了将城市山居生活，还给大多数改善人群，保亿中央润园在坚持用大平层豪宅的技艺上，选择了控面积控总价的轻奢洋房。
但保亿中央润园的洋房，却有着大平层相似的尺度，比如，约合30㎡的主卧大套房，甚至还可以做成双开门设计。

（保亿中央润园建面约123㎡户型图）
4房2厅双卫，约8.8米的大阳台，约30㎡的超大客厅，结合大面积的玻璃设计，不仅采光更好，空间尺度感也更加开阔。看过样板房的客户，都不会相信这是一个轻奢洋房，更多的是一个大平层的尺度和仪式感。

（保亿中央润园建面约99㎡户型图）
而建面约99㎡的户型，是一个全生命周期的产品，主卧面积有约20㎡，可以做成“主卧+衣帽间”的三房双卫，也可以做成“主卧+书房”的四房双卫户型，这就带来一个总价优势：
如果按照目前中央公园约1.8-1.9万/㎡的销售均价，保亿中央润园这个建面约99㎡的轻奢洋房，预计总价不会超过200万。
总价200万又是什么概念呢？
好事的攀哥去拉了一个数据，从2021年开始，最近两年多，重庆200万总价以内，销售金额前十的洋房项目，只有两个是外立面用了铝板的；而用到雅士金和浅香槟金双铝板的，重庆目前240万总价以下的产品，都还没有。
回到我们的标题：对不起，中央公园，之前没有这个配置的洋房。
是因为在一个有限的房地差里面，如果不做高单价高总价的大平层，是无法支撑高品质的园林和产品配置的。
而拿到中央公园最好的一手牌，保亿有足够的实力和理想，以及话语权，用大平层豪宅的手法和技艺，去兑现改善需求也能够得着的，城芯山居轻奢洋房。
没上市的房企，没有资本市场的资金回报压力，或许，还是有理想的。
当然，这也可能是，不确定的市场环境下，保亿给中央润园上的保险，也是每一位中央润园业主的保险。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0o0734oJ
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