终于临港开始不卖地了

天府草原

上海每年都会有一个全年供地计划，今年的已经出来了
有几个核心关键数据，依然能够看到上海土地市场供应的稳定
商品房住宅供应505-605万㎡，市中心黄浦依旧以旧改为主，闵行、普陀、虹口加大了供地的比例
除此之外，一个特别值得关注的细节是
临港土地供应的比例，正在大幅度地下滑
去年，2022年临港的供地计划还有190-200万㎡，前年，2021年也有60-80万㎡，而今年却跌落到了20-25万㎡

这什么概念，直接约是去年的十分之一，意味着临港今年减少了将近90%的供地比例，是五个新城里最低的，连金山都不如
关于临港，这是一个不太出乎意料，但着实挺令人感概的变化
细微数字的改变背后
代表着临港此时此刻什么样的态度，以及此时此刻面临着怎样的状态
01
为什么会感慨，来感受下临港的“过山车式卖地”
标题说的不卖地，当然不是完全不卖，而是大幅缩减了供地比例
之所以临港会被关注到土地的变化，是因为之前卖地有点太夸张了
直接来看，2022年，临港一个板块的供地面积，就超过了其他新区之和，达到惊人的190-200万㎡，按照容积率为2计算，供应的房源将达到4万套

去年，供地量占据了上海全市整体的1/3，这就意味着2023年往后的新盘中，临港新房，肯定会呈现供应井喷
但是实际上，再看住宅供应方面，早就已经供过于求
说到底，临港目前还能再卖几套房子，够卖几年？
有人统计过这个数字：2023年临港预计供应约3.5万套左右住宅，相当于2022年2.5倍

按这两年临港的去化速度来看，临港一年新房成交量最多也只有1万套，所以光是目前的新房存量，就够临港再卖三年，绰绰有余
也正因为供应井喷，今年以来我们发现，临港新房的去化数据实际上进入了慢行通道
目前临港的项目基本都不触发积分，且认筹率不高
来看几个新房案例：今年上海目前为止的前几个批次，临港在售的新房，基本都没有触发积分

且认筹率较低，部分连30%都不到
临港楼市肉眼可见的没有当初那般火热，与2021年形成了鲜明的反差

据统计，2023年，临港待售在售的项目，就有32盘之多，房地联动价都在3万/平左右出头，差不多的价格、差不多的产品，肯定要陷入竞争红海
再看二手房，显然也遭遇了新房的挤压

当初炒上天的临港二手房卖到6.5万，也最终挤掉了泡沫，目前临港最贵的二手房，均价也只有4.3万/平
未来三年，临港的供地减少了，但是新房供应不会减少，二手房也会受到新房的挤压，价格回到合理的轨道上来
临港楼市，现在差不多回归到它本该有的真实样子了
02
这也是为什么现在临港紧急叫停土地供应的原因
为什么一直是郊区供应主力的临港，说不卖就不卖了
临港大有壮士断腕般的果决，除了新房供应过大，我们结合人口数据来看，就知道这是不得已之举
说实话，这有点老生常谈，但不得不说，也是临港必须要直面的问题
之前我们也有写过这样的文章，抛开那个远期规划的250万的大目标不谈
2025年，临港给自己定下了一个小目标，临港新区片发展人口指标为常住人口80万

距离2025年只有3年不到的时间，截止2021年临港的常驻人口为45万，这相当于还差35万，几乎是一半
意味着接下来的2年内，每年需要有17-18万的人口净流入
这什么概念呢？2022年全上海落户的人数是63536人，临港每年将面临约3倍于全上海市落户人数的挑战
这显然是一个不易实现的目标
再来感受下，整个上海外来人口增速整体放缓的现状，你就知道这有多难了
去年全上海常住人口减少了13万，是有史以来出现的第三次减少，且是减少幅度最大的一次

所以，人口增速放缓，不仅是临港要面对的难题，而是在整个上海人口增速都放缓的大背景下，迎接的一大挑战
也因此临港要在这个大背景下，完成自己的250万远期使命和80万小目标
估计要出台所谓“逆天”的政策才可以，但目前来看，这显然不现实
按常规速度，临港人口的增速，实际上没有能够匹配房地产开发的速度
显然，临港比我们想象中更快地意识到了这个问题
03
人口没有强导入，临港留人的方法目前也还比较单一
我们看到临港这么多年一直都在做一件事：夯实产业
最近的新闻不知道大家看到了没有
4月9日，临港管委会与特斯拉签约
特斯拉将在上海临港建造新的超级工厂，专门生产特斯拉储能产品Megapack

曾经争得你死我活的特斯拉第二工厂，最后还是选择了临港，而目前临港不仅拥有特斯拉超级工厂，同时也拥有特斯拉超级储能工厂，进一步稳固新能源汽车的产业布局
当然还有前段时间的“东方枢纽”规划，临港也是也是毫无疑问受到了直接的利好
从地图上看，临港和上海东站其实离得不远，所以临港区域的人通勤时间也会进一步缩短

未来两港快线（南汇支线）可直达上海东站，计划2025年通车，将与机场联络线跨线贯通运行，预计从105开放区站最快15分钟到浦东枢纽

解决了交通问题，对临港之后的产业发展，人口导入也有一定的促进作用，等到那时候，再提高房地产开发的速度，也不迟，且更稳妥
一方面，住宅降低供地比例，另一方面，临港产业发展频频有大动作
临港正在不断巩固自己在工业发展的稳健位置
但是，如何留住这些人在这里定居生活
不得不承认，临港的生活氛围、配套还有很大的发展空间
我们满眼看到的是这里的潜力，但是在城市的基础配套上
比如商场配套，文化设施、城市基建的繁华活力程度上，还有很长的路要走
简单来说就是
城市的活力标准是二、三产业，临港的城市活力不够，所以对人口吸引力还不够
所以即便有很多产业落地，这里还远未达到“城市”的宜居程度
在这个人口大背景下，临港目前的发展方向更朝着
吸引人来工作→希望他们留下来→最后定居临港，成为临港人
目前的住宅开发和供应，肯定是足够这几年的人口增量的，发展的重点应该向第二、第三产业，等到临港真正有了一个独立滨海新城的雏形，才能吸引更多人来
这才是临港接下来想要做的
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所以，目前缓一缓临港的房地产开发速度，这其实也是一个好的信号
对于全国而言，新区实在太多了，我国当前全国县及县以上正在建设的新区足足有3500个，它们所规划人口总量达到34亿，可以装下接近一半的世界总人口
很多新区沦为空城的经验教训告诉我们，新区的发展最难的部分，就是要在合适时候，戒掉地产开发，回归招商引资，发展城市活力
所以，此时此刻临港放缓卖地速度
这个动作说明，目前的临港正在追求一种平衡，是产业发展和房地产开发的平衡，同时也是这个板块职住的平衡
显然，临港并不想成为一个纯靠房地产驱动发展的新区，它未来会将自己的目光更多聚集在产业，配套上
我们需要做的是给临港的资源填充，留一点时间
交通也好，产业也罢，各方政策倾斜下临港人才依然会持续涌入，且带着顶层的意志而来
潜藏的巨大人口红利就在眼前，只不过会平缓释放，将时间周期拉长
而现在，临港选择不再疯狂买地的背后，也是想要给到这个被赋予希望的新区，一个更好的交代，一个更合适的开发节奏
换句话来说，这无疑是一个好信号
二手价格有降低，新房供应充足，价格稳定，如果要在上海投资，临港的未来依然有想象空间
至于那些真正想要在临港安家落户的人
新房选择余地多的现在，就是他们最好的时候了
以上为正文，来自乔不丝

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0o0M33xU
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