买房需要三价合一！带押过户到底适不适合你？

尐陳哥哥

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以下正文
最近关于二手房「带押过户」的新闻满天飞。
关于「带押过户」的优势已经有不少文章分析过了，比如能够节省一笔「过桥费」、比如能够解决「一房二卖」的销售陷阱等等。
但是「带押过户」真的只有优点吗？
今天我们就来专门分析一下，「带押过户」目前尚存的一些痛点。由此，大家也可以更好的分析「带押过户」究竟适不适合自己。
这篇文章建议每一位想要在近期选择「带押过户」的朋友们仔细阅读。
01
「带押过户」是什么意思？
众所周知，买房是一件动辄上百万资金的大事。作为咱们普通百姓，在买房的过程中都会选择向银行贷款的方式买入房产，也就是所谓的「按揭」。然而当我们还未还清银行贷款时，想要卖出手上的房产，那么首先我们就需要先向银行还清剩余的贷款，也就是所谓的「解押」。
但毕竟房贷数额巨大，普通人想要快速解押，通常都会向资本机构借钱还贷。而我们向资本机构借钱所产生的费用，就是所谓的「过桥费」。
「带押过户」最直观的优势就是通过银行直接操作来省去过桥费的支出。
按照目前市场的普遍行情，向资本机构借取100万元（即卖方剩余未还完的房贷还有100万元），按包月计算是30000元/月左右。
这样算下来，「带押过户」确实能够省下一大笔钱。但抛开这个优点，在现阶段的「带押过户」中还有不少痛点。
有一个非常容易忽视的事情 ——
带押过户的实行，其实并不意味着解押这一环节的取消。
流程依然存在，只不过这一流程将会转移到银行或其选择的机构身上。这样一来，房屋买卖双方虽然省事不少，但对于银行而言，实际上反而增加了大量的工作。
而银行新增了大量的工作，那么在操作「带押过户」的期间，所需的时间也自然会相应拉长。
这就是「带押过户」的第一个痛点 ——
时间所带来的利息成本。
02
时间成本增加后的利息成本
当我们选择「带押过户」，买方需要准备流程所需的相应材料。待买方将资料交给银行，并由银行方审核通过才能够正式开始「带押过户」的流程。
这一流程目前需要多长时间呢？
由于重庆才刚刚开始大面积实行「带押过户」，绝大多数银行还没有成功案例。所以我专门致电了之前试行的银行单位，多个办理人员得出的答复是——
普遍需要两三个月的时间。
流程的时间有什么意义？
简而言之，在流程走完之前，卖方都还是需要正常还贷款的。而由于房贷在前期绝大多数的部分都是「利息」，所以在这等待的期间，卖方需要实打实多付出1-20000（两三个月等待周期）的利息成本。
如果你是卖方，你愿意配合买方采用「带押过户」的方式吗？这期间产生的利息，又由谁来承担呢？
这1-20000的利息成本已经快抹去「减免过桥费」所带来的优势了。
相信很多人看到这里会表示疑问，“目前提前还贷排队严重，二手房正常交易流程的周期也不可控，过桥费怎么可能只按照一个月来计算呢？”
嗯…这个话题就需要说到「带押过户」目前的另一痛点 ——
暂时「带押过户」只允许同一银行内操作，
部分银行甚至只支持「同一支行间」操作。
也就是说，你想选择「带押过户」，如果卖方的房贷是在建设银行，那么你也只能选择在建设银行贷款。个别银行还需要具体到「卖方是在哪一个支行贷款的」。
那如果我们转换为常规二手房交易流程呢 ——
至少，在我咨询过的几个银行里，工作人员都表示，即便是常规模式买房，「如果买方仍旧愿意选择在我行办理按揭，那么我们也可以安排快速办理提前还贷的流程」。
这个流程所需的时间一般在一周左右。
这样对比就很简单了吧？
「带押过户」有一个前置需求 ——不跨行。而如果买方愿意选择和卖方同一银行办理房贷，那么实际上常规买房的流程是非常短的。
更且不说市场上本来就还有其他的操作空间。所以，尽管目前常规流程提前还贷比较困难，但在许多情况下，借贷「过桥费」所需要的周期，也是可以努力控制的。
这样一来，「带押过户」周期所带来的利息成本，反而令节省过桥费的优势变得没有那么明显了。
注：买房人和银行本身就签订了还款周期，所以在合约期内提前还款有限制本来也是可以理解的。本文的目的不是为了说提前还款，所以大家请不要「带节奏」。
03
借贷银行的单一性所产生的利率成本
同时呢，由于「带押过户」不跨行的要求，也令买方灵活选择不同银行时，利率差的优势荡然无存。
按照房贷利率的构成来说，房贷本质是「LPR+基点」的组成模式。
其中LPR是国家统一基定的，
而基点则是由各大银行根据自身情况浮动。
这里要注意一下，目前由于楼市行情低迷，所以现阶段各大银行基本都是执行最低利率，即首套房4.1%利率。但是这一现状绝对是「限量版」行情。在以往楼市常态化期间，各大银行之间的利率浮动差额是非常明显的。
可以这么说，根据客户资质的不同、各银行隐性贷款条件的不同、侧重业务的不同等原因，都会导致各银行间贷款利率的不同。
在楼市正常行情时，各银行之间的房贷利率差甚至可以大到30个基点！
我们拿这个利率差来进行一个假设性的计算：
以100万贷款总额、30年还款周期来计算，当利率为4.1%时，我们每个月所需归还的月供为4832元。而如果利率增加30个基点，此时我们每个月需要归还的月供为5007元。
前后单月落差175元。
而这一房贷的贷款周期设置的是30年，所以综合30年之后 ——
总贷款金额便足足多出了63000元。
住房贷款是各大银行的主要业务，进行贷款的个人，实质上也是银行的重要客户。没有那一间银行会愿意自己的客户流失，所以即便「带押过户」大面积执行下去，在很长一段时间内，各大银行大概率都会继续执行不跨行的要求。
当然，如果卖方本身的银行就有利率优势，那么你在该银行办理「带押过户」也是可以的。但至少从概率性来说，缺少了自由选择利率的优势后，反而可能成为捡芝麻丢西瓜的买卖。
04
三价合一限制条件所带来的首付成本
在说完前两条限制之后，「带押过户」还有一个非常苛刻的要求 ——
「三价合一」。
首先我们先来解释一下什么是「三价合一」。
在二手房买卖的过程中，会涉及到三个价格：成交价、评估价、网签价。我们重点介绍一下成交价和评估价 ——
■ 成交价就是你和房东谈好的卖价；
■ 评估价则是银行认定的房产价值。
对于不接触二手房的人很容易弄混 ——二手房贷款的金额，并不是以你和房东谈好的卖价来决定的，而是由银行根据指定机构测算的评估价来定的。
而在重庆目前的常规交易是并不要求「三价合一」，所以这三个价格可以独立存在，甚至「评估价」是可以高于「成交价」的！
这一点非常重要，我们后边重点讲。
而如果选择「带押过户」，便意味着将会由银行来负责「解押」环节，那么如此一来「评估价」和「成交价」就彼此透明了。
「三价合一」也几乎成为了既定的前置条件。
关于这一点，我们也得到了银行方的认同。在试点期已经执行过带押过户的银行工作人员表示 ——
「三价合一」就是系统要求。
「三价合一」对二手房交易有多重要？说回前边的话题，目前在重庆「三价合一」并不是常规交易的硬性要求，所以在市场里一直都存在「评估价」大于「成交价」的可能性。
所以在二手房之中，经常会出现「0首付」、「一成首付」等低首付房源。但它们低首付的原因，是和新房完全不同的逻辑。重点就是在「评估价」与「成交价」的特殊关系上。
举个例子：
假设一套房源谈成的价格为210万。
然而这套房在评估价体系中实际可以得到240万的价值认定，那么银行最终将会以240万的总价值来给你发放贷款，此时你能够获得的贷款总额是160万（三成首付80万，剩余160万可贷款）。
但，你与房东谈好的成交价只有210万。所以扣除可获得的贷款总额，你实际的首付只需要50万！
如果「三价合一」，就意味着这套房子的「评估价」最多也只能到210万 ——
此时的首付就需要70万。
前后差距20万。
这一部分的内容有点敏感，我们也不好细细拆解。简而言之，什么高P高D之类的，在「带押过户」的流程中，是完全不可能的。而这，到底重不重要，恐怕只有根据个人情况来判断咯~
但从我个人的观点上来说，重庆目前并未实行「三价合一」，因此它本身也就是二手房市场的优势所在，对不对？
05
其他常见的问题
除了以上三点以外，「带押过户」还有许多尚未解决的痛点。比如卖家目前仍剩余100万的房贷未还，而买家由于个人资质、持有房产数量等原因，最多只能贷到80万元，怎么办 ——
买卖双方两者之间的贷款差额，
是需要自己解决的。
最终的解决方案也无非就是两种，一种是卖方自己还了差额，另一种就是买方增加首付金额。由于目前重庆才刚刚开始大面积推行此政策，具体各银行间的具体操作还不明确。
其他一些「带押过户」相对成熟的城市中，对于此问题也有不同的情况：
有的银行需要买方可贷款金额大于所欠金额；
有的银行则可以帮助解决这一问题。
但由于各个银行间对于客户资质的审定本就不同，所以想要全部银行都能够「帮助解决」显然不现实。当然，正因为银行对客户资质的判定不同，也进一步导致了「带押过户」跨行执行的难度。
简而言之，这一限制注定也会在某些情况中，拔高「带押过户」的首付门槛。
最后简单说一下，「带押过户」作为一项惠民型的政策，肯定能够为买房者带来实惠。但任何一项政策，在推行初期，难免会有不完善的问题。
本文也主要针对现有市场痛点进行分析，希望能够帮助各位买房者更好的作出判断。
我们肯定也更希望，在未来的某一天「带押过户」能够成为适合更多人的超亲民政策！
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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