年报解读｜金融街物业：立足非住业态，逐步开辟新赛道

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2023年3月23日，金融街物业股份有限公司（股票代码：01502.HK）（以下简称金融街物业）发布2022年业绩报告，报告期内，总收入为13.88亿元，同比增长5.13%。其中物业管理及相关服务收入达到13.27亿元，是金融街物业收入绝对的“压舱石”。截止2022年12月31日，金融街物业在管建筑面积为34.96百万平方米，同比增长4.4%；在管项目数量为230个，较同期增长17个；合约面积37.72百万平方米，同比增长4.2%。报告期内，金融街物业股东应占盈利为1.21亿元。
金融街物业作为全国领先的为商务物业提供综合物业管理服务的供应商之一，专注于中高端物业管理服务。自1994年成立以来，已将物业管理业务拓展至全国六大区域（华北、西南、华东、华南、东北及华中），所服务的项目涵盖多种业态。
经营业绩复合上涨
在房地产行业下行和物业行业理性回归的大背景下，金融街物业在2022年经受住了考验，稳扎稳打实现了业务及规模的稳步增长，虽然财务表现略有波动，但不改整体向好的趋势。期内，金融街物业营业收入为13.88亿元，同比增长5.13%，复合增长率为8.4%。
图：2020-2022金融街物业营业收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理
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金融街物业营业收入由两部分组成，75%为物业管理服务，其余25%为多种经营及其他业务。其中物业管理服务收入为10.41亿元，较同期增长8.3%，三年复合增长率为9.8%。多种经营受行业下行影响收入为3.48亿元，较同期下降3.4%，但复合增长率为4.6%，后劲十足。
规模有质增长
独立属性持续增强
金融街物业于2022年以优化组织结构与激励制度为驱动力，有针对性的进行市场外拓，期内业务覆盖全国16个省市、自治区，在管项目达230个。详细来看，在管面积为3496万平方米，同比增长4.4%，合约面积为3772万平方米，同比增长4.2%。储备面积约276万平方米，为营收长期可持续增长提供充足保障。
图：2020-2022合约及在管面积变化情况

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而独立第三方的市场开拓能力则标志着企业的独立化发展能力的强弱，截止至2022年12月31日，金融街物业来自独立第三方开发的物业在管建筑面积达到约1613平方米，项目数106个。其中来自独立第三方开发的物业在管建筑面积比例持续提高，2020/2021/2022三年依次为33.2%、45.1%和46.1%，逐步朝着迈过半数前进。从增量结构角度看，在2022年全部新增面积中，金融街物业来源于独立第三方的新增合约面积，占全部新增面积的80.6%。这一数据充分地说明，金融街物业服务水平和外拓能力已经得到了市场的认可，其业务发展的独立性正在不断强化。
图：2020—2022金融街物业业务在管面积情况

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图：200-2022关联方与第三方面积变化情况

非住宅业态稳步上扬
金融街物业管理的多元化物业类型涵盖商务物业（包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店）、住宅物业及公建类物业（包括公共物业、医院、教育物业及其他业态）。其中，非住业态在管面积占比为59%且非住宅业态项目数量于2022年再创新高，新增12个项目，非住总项目数量达155个。
图：2020-2022 金融街物业住宅与非住宅项目数量变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理
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期内，金融街物业在非住宅业务方面拓展迅速，新承接了若干商务办公项目、产业园区、学校、景区、文体场馆等多个项目。

深化合作 持续开拓新市场
金融街物业持续开拓并深化与独立第三方的合作。2022年，其分别与合作方成立5家合资公司，包括融京物业服务（北京）有限公司、北京融英物业服务有限公司、融华物业管理（淮安）有限公司、北京金物夏达不动产管理有限公司及北京金臻味餐饮管理有限公司。业务范围包括基础物业管理服务及围绕资产与客户展开的增值服务内容。该等合资公司将深度整合股东双方拥有的运营管理与市场资源优势，进一步拓展华北及华东区域市场，推进业务的多元化拓展，推动金融街物业规模化发展提质增速。
总结展望
2022年，面对激烈市场竞争，金融街物业依旧能够持续加强对外投资力度，提升业务规模。
在未来，金融街物业将强化经营意识，发展新动能，以商业办公业态为核心优势，辐射其余细分业态，强化自身能力，扩大业务版图。
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