前两天，南京完成第二轮土拍！但情况比较复杂

理想主义

前几天，南京出让了两块土地，但关注度不高！
主要原因，就在于地块不在主城，虽然顺利出让，但仍然风险巨大。
雄州G11被六合新城建设以6亿元拿下，成交楼面价6133元/㎡；龙袍G12被六合市政以3.4亿元拿下，成交楼面价7887元/㎡。
这两块地，代表着六合两个发展方向。
实话实说，六合在失去大厂之后，GDP已经全市垫底，想发展没有太多抓手。目前主要发展方向其实有四个：
第一个：就在六合主城区玩，跨过滁河，就是一片新区，这部分是当前六合发展的重点！
第二个：向北到金牛湖，搞点文旅、养老啥的。但这几年发展得比较一般。金牛湖北侧的天长地界也在疯狂卖地，六合哪怕引入南外啥的，不解决问题；
第三个：高铁新城，依托宁淮城际、北沿江高铁，在六合西站周围做一点文章。但由于高铁修建非常缓慢，目前还没啥大进展；
第四个：龙袍新城，距离六合主城非常之远，现在仙新路过江通道快开通了，龙袍成为六合的下一个增长极！
这四个方向中，主要就是第1个和第4个，今天土拍的土地，也是这两个板块。但问题是，这两个板块的土地已经拍了一大堆，都是本地城投托底，到现在也还没有开发，什么时候卖房，谁也说不清楚。
一般来说，都是城投托底，然后私下找开发商接盘。到目前为止，正经开发商接盘的意愿非常之低！

在去年南京第五轮土拍中，高淳、溧水、六合，三大远郊区大显神威，走了一个过场，但全部地块都是本地房企或者城投拿下，拍了个寂寞...

我们以六合为例，在雄州东侧的滁东板块，拍了3块地，总共拿下8.2亿，还不够修路的。而龙袍出让了3块地，总共出让金大概有11.65亿，稍微多了一点，但杯水车薪。

实话实说，龙袍这个地方，土地很平整，位置其实也还好，与扬州、仪征等城市的互动比较方便。但这个地方底子比较薄，地缘客户少，产业基础弱，一张白纸作画。这放在10年前，这是优点。但放在当下的板块发展逻辑中，这就是缺点了！
如何把资源聚集到这个白纸板块？产业从哪里来，人从哪里来，钱从哪里来？三个问题目前都非常棘手，时代过去了。
龙袍新城不是不能发展好，而是这样的区域，一定要趁着经济发展的爆发期，一气呵成，把各种资源抓到手，乘势而上。但现在南京根本没有这个势，长三角也没有这样的动能，想在一个四边都不靠成熟市区的纯新板块，打造一个新城，难度比10年前至少大10倍。
我们可以发现，很多区都在搞自己的新城，比如六合的龙袍新城，浦口的桥林新城，溧水的空港新城、石湫新城，不是不能搞，而是远郊区已经没有资源快速建城了。
而城区的几个区域，也都有自己的新城，甚至一个区好几个新城，到底现在有没有能力去四面开花，实现跨越式发展，其实很难。还不如全市通盘考虑一下，聚焦到少数几个新区，做一个，成一个，而不是做一堆，都没成。
搞一个新区，成本巨高，人力物力财力，通水通电通气通路，现在都是天文数字。这些前期投入，最后谁来买单？
政府先投入，先买单，然后地方城投接盘，随后再转嫁给专业开发商，专业开发商通过自己的专业能力，最后卖给买房人。
也就是说，所有新区建设的真正金主，是买房人！
但现在买房人学精了。一方面现在买房的急迫性没那么大了，南京好几年没涨，不买房的心情愉快，他们不急；另一方面，即便买房，这类远郊板块大家也都绕行了。两万块的房价，到哪买不行，凭啥非要去这类啥都没有的偏远板块买？买了包上南大？
所以很多新城最后的结局，已经注定了：在城投拿下土地的那一刻起，这事就结束了。专业开发商也怕，非常谨慎，他们不会主动接盘...
如果对这事还没有深刻理解的话，可以参考禄口的珠江，一口气接盘了了江宁城投的5块地，在楼盘首开的时候，禄口突然出现了YQ，然后就没有然后了...
一旦出现这种局面，前期投入大概率打水漂，板块发展陷入停滞...有人说，引入产业不就行了，搞点大公司过来。问题是大公司都在裁员，谁有空跑到新区扩大规模？规模扩大了能卖出去吗？这都是问题。不是新区有问题，而是现在的经济周期，就是这么个现状，要等几年后才知道会不会迎来上行周期。
如果实在没有什么抓手，暂时不发展，其实也不是不能接受...
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黄纯刚

楼猪V5啊