北京刚需买房踩盘记录--清河、西三旗

不会武功的陆小凤

我们买房群里程序员很多，大家重点考虑的区域除了回龙观、北苑之外，还有海淀的清河和西三旗。
清河和西三旗在海淀和昌平交界处，承接西二旗软件园和中关村的外溢，在这里买房，可以占个海淀的户籍，虽然这俩区域的小学和初中教育薄弱，但是，保留了海淀的户籍，以后孩子学习好的话，有更大概率去好高中，海淀的高中非常强。
基于这样的一个原因，很多购房者愿意牺牲一点品质，或者提一点预算，放弃回龙观和北苑，来清河和西三旗购房。
在群友的呼声中，清河和西三旗的踩盘，我安排了！按踩盘的顺序介绍：永泰西里→永泰东里→强佑府学上院→莱圳家园→建材城西二里→知本时代→富力桃园→育新家园。（大家可以加我：bqd_simple，进刚需买房交流群，群里都是同期买房的群友，没有中介，可以互相交流）
（ps：海淀执行的多校划片政策，关于下面提到的小区学校情况，都默认为“大概率”上这个学校，本文只做参考，不做升学保证。）
1、永泰西里

永泰西里是94-99年的小区，距离8号线永泰庄地铁站有800米左右，距离昌平线南延清河小营桥地铁站有1.5公里，非常大的小区，有25栋楼，全都是6层的小板楼，集中供暖，小区中间有个小广场。




老小区的一大特点，楼中间有黑粗粗的电线穿过。


车位情况：地面上写着数字的车位是需要排队的，小区的业主说目前排了六七十个人，大概一两年就能排到，租金1600元一年。路边还有一些不写数字的车位，可以随便停，租金一年1200元，这种流动车位不怎么需要抢，挺好停车的。
医疗方面：附近没有三甲医院，可以去306和回龙观的积水潭。
教育情况：学校是九年一贯制的北京二十中学附属实验学校。


永泰西里90%都是下面这种户型，南北通透的暗厅户型，面积是58平米左右，中间楼层的成交价大概是480-490万。一层和顶层有管道在家里通过，一层比中间楼层便宜20-30万左右，顶层比中间楼层便宜60-70万左右。


2、永泰东里

永泰东里也看了一下，比西里更大，有四十多栋楼，年份也是94-99年左右的，整体环境和西里差不多。


小区内有个公立幼儿园，明天幼儿园，只有东里的孩子能上，按照落户的时间排队上学，两年以上的落户时间比较稳妥。
对口小学是永泰小学，小学水平和西里的差不多，初中，西里是直升的，东里是派位的，有可能派到比西里更好的中学，也有可能更差。


永泰东里有明厅的两居，500万以上。例如下面这个户型，64平，中间楼层，报价550万。


3、强佑府学上院

强佑府学上院，从07年到21年的房子都有，到昌平线南延线清河小营桥地铁站一公里以内，北门离得近一些。西区还有四五栋是在建的。
小区人车分流，从地下车库直接进入楼上，小区环境非常不错，有空中花园的设计，有多处水系景观，孩子玩的场所也不少，还有好几个小花园。而且小区很大，晚上溜达一圈，锻炼量就达标了。车位租的价格比较高，是700块钱一个月。




公立幼儿园在小区西边，诚志幼儿园，小学是清华附小清河分校，原来的清河一小，初中是派位的，初中大部分被派到清河中学和20中。


缺点是，楼比较高，总高是27层的，从电梯和楼道的瓷砖能看出来，物业维护的不太好。
我看了一套东向的户型，是临街的，东边是京藏高速，声音挺大的，隔着双层玻璃也听得到。面积有81.73平，中间楼层报价729万。


4、莱圳家园

莱圳家园是2005-2013年的小区，分南区和北区，南区是05-06年的，北区是09-12年的，南区的绿化更好，也有水系。一共有16栋楼，距离8号线西小口地铁站有五六百米。小学是育鹰小学东校区，初中大部分被派到清河中学和20中。




小区新换的万科的物业，物业是一大优点。地上车位的租金一个月150，地下的车库30万一个，也可以在业主的手里租。
两居的户型有全南的和南北的，全南户型不错，一梯三户，集中供暖，83.06平米，中间楼层报价790万。


南北的户型差点，餐厅的位置不太好光线也不行，两个卧室都朝北。87平米，中间楼层报价799万。


从北区西门出来后，到中午了，想吃个饭，只有一家沙县小吃、一家牛肉面，小餐馆不多。
5、建材城西二里

建材城这片有建材城西一里、建材城西二里、建材城东一里、建材城东二里。我看的小区是建材城西二里，公房社区，楼龄哪些的都有，不同的楼栋不太一样，到8号线育新地铁站有八九百米。
小区环境不太好，道路路面不平，砂砾很多，两栋楼之间的小花园里都停着车，也有堆放的破旧自行车、杂物和垃圾。我们买房群里有群友住过西二里，说隔音挺差的，能听到隔壁邻居说话的声音。这个小区确实是我今天看的环境最差的小区，也是上车门槛最低的小区，400万出头能买个两居。




我看的是几号楼我也记不清了，但这个单元的进门方式很有特点，有个矮矮的入口。


楼道里也不太干净的样子，房子是83年的，57.2平，中间楼层报价415万。


旁边在建的金隅软件园，投入了70个亿，引进企业以软件公司、人工智能公司为主，已经有两栋楼建完投入使用了，其他的也在慢慢完工。
6、知本时代

知本时代是2004年左右建成的，纯商品房社区，到8+13号线霍营地铁站八九百米，小区北门出去走几步就是枫丹实验小学。附近大点的超市有永辉超市、物美超市，交通和生活都比较方便。
小区一共有10栋楼，有5栋板楼、5栋塔楼，小区有花园有水系，单元门口停的自行车、电动车挺多。有地下停车位，租金是一个月260元，地上有少量停车位。






我看的100.04平的两居户型，两梯五户，集中供暖，有东南向的，和西南向的，次卧有墙体遮挡，楼层越高越好，报价739万。


7、富力桃园

富力桃园一共三个区，Ａ区是09年，Ｂ区是08年，Ｃ区是10年的。目前到地铁站距离比较远，到8+13号线霍营站快两公里了，未来有规划的13B建材城东站，离得近一些，大概是一公里的距离。小区往西有在建的西三旗万象汇，预计今年能投入使用。
我看的是Ｃ区，一共9栋楼，楼间距挺大的，每两栋楼之间都有小花园，小区中间有6000平的人工湖，夏天会投放一些小鱼。富力桃园的品质，是今天看的几个小区中品质最好的，小区距离地铁线很近，可能会有地铁的噪音。




幼儿园是富力幼儿园，公立的一级一类幼儿园，在Ａ区和B区之间。属于西三旗学区，小学是清河四小，初中是派位，学校薄弱一些。
我看的是一套全南的两居，楼道里挺干净的，两居室都是两梯四户的，当时开发商精装交付的，两居室87.69平，中间楼层报价758万。


8、育新花园

踩盘到育新花园的时候，天已经很黑了，又是早出晚归的一天，还有几个群友点名踩盘的小区，还是没来得及看。
育新花园是93-99年左右的房子，到8号线育新地铁站五六百米，一共有55栋楼，是一个非常大的社区。
育新的一手业主，是48所高校的教职工，比如清华、北大、北理工、北航等等，北京市为了解决高校老师的住房问题建的小区，所以育新花园属于老公房社区，经过这些年的二次交易，很多都转成商品房了。




小区里有幼儿园和小学，幼儿园是育新实验幼儿园，小学是首都师范大学附属育新学校，初中也是直升育新学校的。幼儿园、小学、初中可以连读，是育新花园最大的优点。
小区里生活很方便，有社区医院，北医三院第二门诊部，还有食堂。绿化也不错，有好几个公园，还有下沉广场，表演节目用的。


小区的停车费一年1200元，没有固定的产权车位，需要排队租。
小区的生活配套非常完善，从小区北门出来，街道上底商很多，挺热闹的，生活很方便，过了红绿灯就是西三旗百汇购物中心，有新鲜的蔬菜、海鲜、肉等等。
今天踩盘的小区中，我最喜欢的就是育新，虽然品质不是最好的，但是生活真的很方便。一居室成交价在500左右，63平的小两居成交价在600万左右，76平、83平的大两居和74平的小三居成交价在700万左右，正规的三居室总价在800万上下。
我看的是一个塔楼的户型，塔楼是两梯八户的，楼道还挺干净的。纯东向和纯西向的两居，63.1平米，报价618万。


清河和西三旗的这次踩盘就结束了，23年的踩盘计划，由群友们说了算，你们说想看哪里的踩盘，我就去哪里踩！进刚需买房群，加我就可以：bqd_simple，一起交流，一起避坑！

卡卡艾博

[捂脸]我现在公司就在西三旗宝盛里这边

凡事明天说

世华龙樾这么大的盘，咋不介绍介绍呢？

秋胡杨

通州去看看怎么样？

我是临时工

美和园咋样？

馀生不喜不悲

美和园咋样？可以说说吗？

蒋坤

有几个买的起那边

专喷慕洋犬

太贵了[捂脸]

我是仁交社

看到你说最喜欢育新花园，我感觉到了欣慰啊，我就是买了它，就图一个方便，真的，衣食住行都方便。1期离地铁才200多米，买菜也是超方便，小区里上学，小区里去医院，小区里去体育馆健身。

东山风雨起苍黄

我也是刚上车，比你踩的点还多[笑哭]，看房真是一件很累很累的事情