广州年度首场宅地开拍，暂无惊喜

修路大队长

3月23日上午，广州迎来了今年的首场宅地土拍。
结果大家也都看见了。
天河智慧城AT0307027、028地块，被广州城投城市更新集团有限公司以折合楼面价21805元/㎡的价格夺得。
而增城城投则以底价19亿元拿下增城宁西沙宁路以东地块。
接下来，广州的第一批宅地土拍其他地块，还会继续采取分批出让，从3月23日到4月20日期间，在不同时间段进行公开拍卖。
或许，等全部拍完了，我们才能根据整体表现来好好谈谈。
再等等。
01.
首场宅地土拍原定有3宗地块，分别是天河智慧城地块和增城的派潭增派公路西侧地块和增城宁西街地块。
但临近开拍，派潭增派公路西侧地块未开先跑，选择了延期出让，延后约1个月出让。
剩下的两宗地块，天河智慧城AT0307027、AT0307028地块的含金量相对较高，但条件也不低。

先说优势。
地块位于天河智慧城核心区，距离地铁21号线天河智慧城站不足1公里，交通便利，同时配套成熟性也不错，周边有万科广场、华南师范大学附属外国语学校等配套。
压力也有。
来自好地研究院的分析，天河智慧城AT0307027、AT0307028地块地处天河与黄埔交界，未来将同时面临中建天河精诚壹号、保利中铁物流园项目等天河新入市项目，与黄埔科学城多盘竞争。
地块周边最近的，可以成为参考的是天河育新街南侧地块。
这是去年10月广州第三轮集中供地中，被中建四局+广州高新+天河投资联合拿下的天河育新街南侧地块，成交楼面价为3.2万元/㎡。
预计会在年中亮相。

另外天河智慧城AT0307027、AT0307028地块商业占比高达29%，剔除保障性租赁住房和公建后实际可售住宅占比不足四成，且还要满足机场控高要求，条件相对苛刻。
不过，盘叔对于这个地块后面怎么打造，还是很期待的。
毕竟城投这两年交出的作品，品质感都很不错，市场口碑也都在。
但相比之下，增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块，在增城天量供应的背景下，挑战会更大。
同样是来自好地研究院的报告，该地块体量较大，周边多为产业园与物流园，缺乏商业、医疗、公共交通等配套与居住氛围。
所在板块供应量大，在售新房仍需以价冲量。
02.
很多人问，第一场土拍怎么看？
说实话，作为今年广州土拍市场的开胃菜，这两宗地块的成交，不过不失。
当然，也不温不火。
没有流拍，是好事。
但国企央企底价成交兜底，也基本是去年的主要节奏。
从这点来看，似乎又没有什么变化，甚至很多人会感到一些悲观。
但实际上，盘叔的看法是，要判断广州土拍的影响会有多大，接下来会不会刺激广州楼市，显然这两道开胃菜不能成为太大的依据。

其一，今年广州的土地出让还是发生了不少变化的。
据我们所了解到的情况来看，有关部门也一直和开发商内部进行沟通，听取意见进行了规则的灵活调整
整体的土拍拍规则也一直在跟随着市场的变化而变化，比如此次的分多次出让，便是其一。
正如广州市房协分析所言，分多次出让，有助于政府部门根据市场变化及时作出相应调整，以稳定土地端供应。站在房企的角度，也将有更多时间和精力慢慢考察，优中选优，最终选择满意的地块。
此外，区域供应量减少，也意味着地块所属片区竞品减少，当只有一个选择时，必然会有力促进地块成交，减少流拍情况出现。
同时，也可有效减轻大量产品差不多同时期入市导致的去化压力。
这也是规则上面好的变化，只是这个效果还需要时间去呈现。
其二，本次的两宗地块，并不是所有人的菜。
两宗地块，充其量，也只有天河智慧城地块看点更多，期待空间更高。
而且现在影响企业土拍出手意愿的，除了地块的性价比，还有自身企业的资金压力以及对于广州市场布局策略性的思考。
关键要看接下来几宗热门地块的表现。
比如荔湾的两宗地块，花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块和桥梓大街南侧AF010645地块。

以及番禺的3宗地块，番禺汉溪大道北侧BA0902011地块、汉溪大道北侧BA0902125地块以及迎宾路BA0603009地块。
后面这些地块的出让成绩以及拿地企业的属性占比，更具参考意义。
03.
为什么我们一直很关心土拍市场的表现？
我们知道，凭土拍驱散市场的观望情绪，是很难的，充其量，只能是其中的一个变量。
但很重要。
当市场持续保持宽松，楼市貌似回暖有戏，房企是否会很快速接收到这种信号，继续大力布局？
土地市场就是最关键的一环。
另一方面，开发商是否会重新开始积极拿地了，是否会在广州出手，可以很好看出房企们对于广州楼市会持怎样的价值判断。
尤其是民企。
其二，在去年下半年广州楼市热度有、但实际成绩不算很好的情况下，广州楼市今年的号角要再度响起，是需要一些振奋的消息的。
土拍就是其中其一。
最后，说下我们对于今年广州楼市的最大期待，也是今年的最大悬念：
市场信心逐步修复，活跃房企在增加，市场慢慢回暖。
如果这样的趋势会继续，那么，今年的广州楼市，依然值得期待。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nH7p5Vy
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