2.8，2.6，2.5万/平！黄埔这里业主抢跑的心，牛都拉不回

骚年的愿望

黄埔云埔板块自去年开启房价倒车后，便一发不可收拾。
年初
万科金梦
挂牌2.8万/平掀起不少风浪，到近日，已成交不少于2套2.8万/平的房源。
还有
中海誉城
大胆加入，近期2套2.7万/平成交，再次带动板块价格下行。
从挂牌特例到成交失速，业主抢跑的决心，还能拉回来吗？

图源：贝壳
2字头成交增多！业主组团抢跑
黄埔云埔片区二手房波谲云诡，业主正在组团抢跑。
区仔还记得，去年云埔这几个二手大盘，但凡有挂牌低于3万/平的房子，都会在市场激起大浪花，甚至被买家秒杀！
然而，事到如今，低价成交已经成为了网红盘的新常态。
比如，一套
万科金色梦想
77平三房户型，挂牌230万，降价10万成交，成交
单价仅2.85万/平。
即便咨询中介得知，这套房源为1栋正北向低楼层，临近开源大道噪音较大，采光一般，低价出逃。
但要知道在2021年7-8月的高光期，同户型同低楼层北向成交价可是去到了4万+/平。
晚一年半卖，就跌了1.15万/平，
总价更是亏了约88万
，直接跌回2020年，区仔都替业主心痛。
要说只是一套，还可能是个例，但区仔继续往前发现了这套约86平三房。
比起上一套，这套偏东北向，还是高楼层，视野采光都好上不少，但也没能逃过低价成交的命运。
同样挂牌265万，调价高达9次，成交周期更长达259天，最终以
2.81万/平
的单价成交，刷新该盘价格纪录。
同病相怜的还有隔壁的
中海誉城北苑
。
目前该盘目前成交价已普遍低至2.8万/平，近期成交也很少有走上3万/平，成交周期也普遍超过1年。
有意思的是，区仔年初看到一套挂牌2.6万/平的房源，挂牌已超过1年之久，仍未成交。
如今再看，居然还怒涨15万，区仔询问后中介得知，卖家深知一时半会卖不出去，又看小阳春市场好，于是上调了价格。
有信心是好事，但要知道，该盘近90天成交仅8套，挂牌周期也普遍在300天以上，怕是难为所愿。
还有
越秀岭南雅筑
，目前挂牌已低至2.5万/平起，看来日子也不好过。
别忘了，未来还有已交房的
绿地杉和田
与
时代天韵
加入战局，他们带着更新的楼龄和设计滚滚而来，估计又会掀起一阵风浪。

约4.5套供应，新房、二手卷上天
云埔的房价为何倒退这么快？其实根本原因还是太卷了。
一方面，是新盘优质的产品与户型，进一步拉低上车门槛。
比如，某云埔新盘目前在售的86平三房总价也仅270万起，楼龄更新，设计更好，价格也差不多，怎么选自然不用说。
还有星樾山畔TOD的加推，占据区府核心，临近地铁，地段更好，A5栋北向80平也仅290万起，更具性价比。
如此看下来，几乎不占优势的云埔二手生存空间本就不多。

另一方面，是云埔库存的不断增高，还将有新盘持续挤压二手。
区仔粗略统计了下，二手方面，包括中海誉城、万科金梦等7个项目，合计约2万套左右。
新房方面，目前在售中央城、时代天韵等4盘，合计约1.3万套左右。
要知道，这还没算上云埔如火如荼的旧改。
比如，去年11月获批的万科洋城村，融资区供应约1000套左右；前两天获批的星河华甫、荷村融资区共约3500套。

华甫村旧改效果图，以最终批复为准
还有在路上的刘村、格岗村、以及萝岗立交改造项目，预计也有7500套的融资规模。
把以上都相加，已经有
约4.5万套住宅
，比2022年广州卖出的新房的一半还多。
二手业主想逃？就只能降价甩货抢跑了。
这样的云埔，还能买吗？
那么，云埔还能买吗？
我们不妨先看看云埔的定位和趋势。
一来，科学城核心供地已越来越少，价格本就不低，长岭居又主打高端改善调性，云埔则是刚需衡量之后的最优选。
二来，黄埔有轨2号线预计年中开通，换乘5号线更加方便，交通短板被补齐，也将更加吸引买家。

在这样的定位，注定了云埔不会是投资客的天下，刚需自住才是主流。
所以，在这里上车，优先选择距离香雪地铁站，或黄埔有轨2号线近的，又兼具自带商业和学校的项目更佳。
户型方面，远离主干道，朝南的创新三房，未来流通性想必会更好。
虽然云埔未来竞争不会减弱，但作为黄埔最明显的房价洼地，依然会是广大刚需置业者的选择。
只要好好选，还是能选到不错的房子的。
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