大话十年后的惠州楼市:城区房价3万元/平起

安盛

大话十年后：惠州没准真成了一线
“十年之前，我不认识你，你不属于我……十年之后，我们是朋友，还可以问候……”这是Eason的歌——《十年》。得知本期将以“十年后的惠州楼市”为题展开大话式的讨论，我第一时间就想起了这首歌。尽管惠州楼市与缠绵悱恻的个人情感，听起来好像并不太搭。
十年，无论对谁来说，都是一个既感慨又伤感的时间。毕竟，人生能有几个十年？君不见，当年的潇洒少年郎，今天已步入中年。可时光在伤感地流淌，城市却在芝麻开花般跨越发展。十年之前，你能想到惠州会有机场，会有那么多高铁？能想到当年惠州市区的房价不过5000、6000元/㎡，今天会直接再加上10000？甚至在最近的一期土拍，金山湖一块地的楼面价已经突破了9000元/㎡。

所以，十年之后的惠州楼市，我们的想象，我们的大话，不妨可以大胆一些。我个人的意见是，十年后的惠州楼市，没准真的是一线或者准一线的水平。主要理由有两个，第一，惠州当前的建设目标是国内一流城市，并提出了一系列的规划方案。而今天正在规划、正在畅想的各种利好和场景，十年后很大程度都会一一兑现，更大胆点说，惠州将会成为一个中等发达城市，准一线水平。
第二，笔者想讨论个官方不太提倡、民间却不停讨论的“敏感话题”：如果深圳直辖，惠州就很可能会彻底“融深”，到那时，还不是一线？
十年后：惠州市区房价，至少30000元/㎡起
先说第一点。现在惠州的建设目标是什么：奋力打造珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区和国内一流城市，而且，这个一流城市，还是更加幸福的国内一流城市。
笔者认为，既然是一流，就应该离一线不远了。现在的惠州，正在建设更具核心竞争力的“2+1”现代产业体系，其中电子信息和石化能源新材料都是万亿级；同时还在建以“丰”字道路交通主框架为主的现代化交通体系，有多条高铁、高速公路穿过，惠州机场也正以“深圳机场第二机场”的定位在升级扩容。总而言之，这些规划都很高大上，都是奔着一流、一线标准去的。所以，我们可以唱起来：十年之后，我们是朋友，惠州也将成一流。
而从房地产行业发展来看，目前的惠州，基本已是准一线配置，如果再发展个十年，就更加不得了。据不完全统计，在目前中国房企榜前100强中，至少已有六七成在惠州跑马圈地搞开发，央企背景的、上市的、千亿级的一线房企名字，随便一数就是一大串。
这么多一流、一线房企聚集惠州，能带来什么？会带来更好的开发水平、管理经验、营销技能，会给惠州市民建设更高档的楼盘，引进更好的商业，进而拉升整个惠州房地产行业的开发水平。
再说，咱们惠州本身就有个具备“国内一流水准”深受消费者欢迎的“本地虎”隆生。就最近几年看，以隆生旗下楼盘的品质、建材、车库、园林、物管水平，放在任何一个一线城市都很具竞争力。
既然有这么多的优质房企云集，为何目前的惠州楼市还不能称为一线？是因为城市本身，还需要进一步的发展和建设，毕竟，咱得给它一些进步空间嘛。我们有繁华的江北CBD，高大上的商场，但也要看到，城市发展水平还不均衡，很多地方还是城乡结合部；各个区与区之间、县与县之间，并没有明显的同城化，交通方面也没有地铁相连。
从产业发展和经济建设来看，今天的惠州尽管有鲜明的电子制造、石化等特色，但相比深圳、广州、佛山、东莞等地还是要弱不少，它们都是一万亿、几万亿的GDP，惠州只有5000多亿，差距还是不小。距离一线，我们还要努力追赶。十年之间，可以许我们一个一线、准一线的奇迹吗？
落实到房地产领域，那时候的惠州，在经过十年的大洗礼之后，市场上剩下的，很可能多数都是精英房企。他们会开发更好的楼盘，提供更优质的住宅，输送着更贴心的物管服务，让惠州“更加幸福”。
梦想还是要有的嘛。到那会儿，惠州市区的房价，没准价格早已突破30000元/㎡，而且，还是底价。

再YY一下：惠州没准会成为直辖市的一部分
再说第二点，如果深圳直辖，惠州大概率会并入，实现彻底的“融深”。
有网友说，自从去年中央出台《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，“深圳直辖”就在民间炒得沸沸扬扬。尽管，官方一直在辟谣。
很长时间，深圳直辖在广东官方可能都是个不太受欢迎的话题，不过中央对此倒没有很明确的表态。所以，咱私下讨论讨论总是没多大问题的嘛。
理由一：从长远看，“深圳直辖”并不会削弱广东经济。
深圳直辖有哪些利好意义？笔者不是什么区域经济专家，阐述不了鸿篇大论，但可以举上海的例子来说道说道。我们都知道，在民国初期，上海属于江苏，开始只是一个县，后面成为市，直到1927年，才设立直属当时中央政府的上海特别市。新中国成立后，上海也延续了直辖的身份。目前，它不仅成为中国的一线城市，更是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。对比一下，如果昔日只是小渔村的深圳也实现了直辖，没准也能循着上海的发展轨迹实现新的突破。
上海“脱苏直辖”，听起来好像让江苏少了一块“肥肉”，但从其近百年的发展来看，因为特色、定位不一样，上海对旁边的江苏、浙江并没有什么“伤害”。相反，在产业建设、招商引资等方面，还起到了很好的带动和反哺作用。你看，上海是发达，经济总量是高，可在上海周边的苏州、无锡、杭州、宁波，同样也很发达，同样都是GDP超万亿的城市，而且，上海主力发展的是国际金融、外贸、航运、科创等，苏州、无锡、杭州等城市则在制造业、电子商务等领域领先国内，这些“万亿级”大城市，就在相辅相成中实现了共同发展。
假如深圳“脱粤直辖”，会对广东造成伤害吗？短期来说，可能的确会让全省的GDP少了几万亿。但这应该只是暂时的，越往后，它的利好会逐渐盖过它的弊端，其中一点，就是会倒逼广东更注重区域均衡发展，更注重开发内部城市，进而激发出更强的发展潜力。
我们看看现在的江苏，就是均衡发展的范例。2020年，它全省13个地级市（含南京这个副省级市），有3个破10000亿（苏州、南京、无锡），一个破9000亿（南通），两个超6000亿（常州、徐州、扬州），惠州在江苏，只能勉强排第10；即使第13的宿迁，也有3000多亿，比广东排名最后的云浮多2000亿。
为什么江苏会那么均衡，是因为资源比广东好？肯定不是。依笔者愚见，这些年，广东在深圳、广州、佛山、东莞等城市太用力了，如果资源、政策、交通、产业布局、资金扶持可以摊得更平，广东的内陆城市肯定也可以大发展，少个深圳又如何？
理由二：惠州会成为深圳最好的补充。
那为何深圳直辖要带上惠州呢？这也是有原因的。我们知道，目前深圳绕开惠州，已在汕尾弄了个飞地，有点曲线救国的味道。但这又何必呢？毕竟，惠州条件更好、位置更近、土地资源更丰富。
发展产业方面，惠州不仅有在电子信息制造、石化等方面的良好基础，也有承接深圳产业转移的优质条件，可以作为深圳企业增资扩产的绝佳补充。
从城市空间看，目前的深圳，城市开发几乎已到临界点。城市常住人口的不断增加，房价的不断升高，已成为一种难以调和的矛盾。如果惠州纳入深圳，凭借着惠州优质的山、河、湖、海资源，以及广袤的土地，与深圳一线之隔的惠州，完全可以容纳更多产业人口定居，既给深圳主城区减压，又为整个城市留住更多精英建设者。
更何况，深惠本就是一家，再重组家庭，又有何不可？
所以，十年之后，深圳直辖，惠州成一线，是不是很合理？至于楼市和房价，我们就看着它起飞吧。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0nBqu1rD
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