上海楼市分化，买房依然值得！

恩膏满溢

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔，你好，麻烦咨询，学区房的事情，小孩得26年才上小学，现在的教育改革大环境下，还有必要买学区房吗？
闵行七宝，老破小，对口明强总校+二中，可以买吗？建议一步到位买三房？还是挂户口老破小？
沪叔：你好，我的建议如下：
①上海的教育环境突出体现在升学和教资生源，教育普改，双减，中考改革等一系列调整初衷是（素质教育的全面发展+平衡过度的择校内卷）
②教改是国家一直在做的事情，上海的教育蛋糕相当大，涉及到的利益层面较多，不会有一刀切的局面，该为孩子允以优质公办学区保底也是大多家长能力之内可以考虑的事。
③明强总+七宝二中，属于闵一梯队 强小强初的搭配，当下买好迁入户口满足入户年限，是未雨绸缪的表现。
④一步到位还是挂学区户口，这个应该看您自己的资金情况，上海楼市长期不可逆，条件允许能一步到位并行考虑学区需求当然更好。
提问：沪叔您好，外地新上海人，浦东北蔡老破小60平米左右（近地铁），另有武汉一套住房，置换需求：（1）三房，小区及房型要较好（2）两年后上中学，中学不能比北蔡差 考虑三种预算置换方案： 1.北蔡老破小+武汉住房全部置换，资金预算700万，上海新购一套 三房。 2.北蔡老破小置换，资金预算500万，上海新购一套 三房。 3.保留北蔡老破小，上海新购一套 两房，资金预算350万。请建议置换方向和区位选择，谢谢
沪叔：你好，
首先明确你这边的前置因素：
①北蔡（板块）初中里面，能算到梯队内（三梯队）的就是上南中学和北蔡中学，整体升学还可以。
②小孩现在浦东北蔡小学，四年级，学籍对口的市区都来不及换进较好梯队内学校。建议浦东同区跨板块换学区或者同户籍对口区域换学区，比如闵行。
对350-500-700万三个预算段进行解答：
700万段，若（3房）二字是必须，要么换平行段学区，平行段产品，这种可以考虑当下后劲较足的致远中学，金杨新村板块；要么换远稍好一点初中，稍好一点产品，周浦澧溪中学，周浦板块。
500万段三房，换学区可以考虑南汇一中，二中，四中，换惠南的三房。
350万段小两房，挂户口可以关注进才北校的洋泾板块。换区看具体择校情况。
提问：沪叔，你好，纯投资，请问上海有哪些板块值得投资呢？
沪叔：你好，第一点，投资建议多看看徐泾唐镇及其看好这两个板块的涨幅，符合强产业、近郊、城市化边缘的特征，所以居住环境没有太多硬伤，可塑性强，以后涨幅会相当大。
第二点，南翔建议撤退，后面供应也会相当大，没有大的炒作和规划，也没有强大的产业支撑，会很危险。
第三点，江桥今动迁房不能买，供应量相当大，新时代商品房随意买，会有大量本地置换需求，随着华漕发展、地铁通车北虹之星以后导入人口也许会简单一些。总之江桥还没有到发展的黄金期，现在进去略早，但是也不是不能买。大虹桥还是未来五年炒作的重点区域，只要挂着北虹桥就有机会。
第四点，徐泾很快要断供了，产业与商务体量极大，已经进去了大量的公司，后面会有两到三万人在那里就业。住宅体量规划很小，而且没有租赁用地，以后涨幅相当可观，闭眼买就行，动迁房买离地铁近的也没问题，现在价格有点透支，但还是能买。
第五点，华漕要开始加快节奏土拍开发了，建议预算够的后面多关注华漕和唐镇。
第六点，唐镇不用多说了，自带产业，前方方有张江、陆家嘴、有金桥，产业人口外溢，完全不用担心这个板块的价格肯定于是向好。唐镇和森兰是浦东最新的两个国际社区，界面环境都不错，没太大印伤。周浦不看好，界面太差规划混乱，浦东要投资肯定首选唐镇。
第七点，松江、奉贤投资碰也不要碰，要买就买新城，重点区域就新城，嘉定新城虽然是重点开发区域，但现在价格过高，而且没有土地供应，不建议碰。嘉定北安亭，土地供应量太大，涨幅低，宝山和南翔是一样的涨幅，价格相似，产业实在太弱，自住不错，投资需要考虑考虑。具体购房选筹详见知识星球内部建议。
提问：沪叔，你好，请问金山，崇明的房子值得投资吗？感觉在上海的房价比较低，会不会以后会涨的多？那临港合适投资吗？
沪叔：你好，虽然说上海的房产十分具有未来性，但也并不能闭着眼睛随便买。这两个区域不建议买房投资，金山虽说隶属上海，但由于距离的原因，目前并未完全融入上海的通勤圈，从上海中心城区去金山仅有一条小火车，而且近几年都不会有地铁规划。金山整个区域工厂较多，更像是上海的加工车间。从房产价值的角度去看，金山的房价一直上涨乏力，在市场下行期也是跌幅最明显的区域之一。并且金山历年新盘的去化率来看也是十分惨淡，因此金山整个区域都不值得投资。
崇明城区越来越空心化，年轻人都选择来上海市区就业。未来整个崇明城肯定都是老年人，缺乏新的社会生产力。另外还有就是交通问题，虽说目前崇明的地铁已纳入规划，但仅靠一条地铁想要带动整个岛的经济还是很难的，毕竟区域经济才是房产价值的最有力保障。
另外像奉贤，其实跟前两者一样，都是由于距离的问题，经济圈很难真正融进上海市区，也难以接收到市区外溢的人口。虽说zf近些年一直在发展南桥新城，但是这么多年过去了，南桥新城发展起来了吗？想必大家心里都有感触。
临港,和前面几个区域不一样的是临港好在有国家政策扶持，正因为这样，临港这两年来房地产的火热程度都有目共睹。目前，临港周边很多二手房价格都已经到五万以上了，可以说是已经透支了未来几年的价格。并且虽说临港有着很好的落户条件吸引人才，但从临港各大热礁盘的购房人群比例来看，真正去置业安居的却是极少数，没有人流导入，其他的都是空谈。虽然他的未来是被看好的，但是这需要相当长的一段时间。作为一般的购房者，就绝非是一个投资首选。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？对于2023年应该如何预判非常非常重要。为了摸清楚2023年的脉络，我准备了2个方向的大礼包。
1、340城选筹+300-500万最好的板块。
大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判报告。
首先他们是最顶尖的机构，预测不一定对的，但是提供了非常好的思路，这是普通人都能看懂的报告，我把这两个报告送给你。

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