事关购房者，多个城市推出二手房“带押过户”…….

片叶知暖

近期，继多个城市调整二手房限购限售、认房认贷等政策后，多个城市推出二手房交易新政——“带押过户”，据不完全统计，此政策已在深圳、济南、南京、苏州、福州、无锡、青岛、临沂等城市落地实施。“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，对提振市场有一定积极作用，是对中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要实践，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，是善政，未来值得推广。
PART01什么是“带押过户”

“带押过户”是在《民法典》施行后应运而生的产物，意将《民法典》第406条鼓励交易的立法精神落到实处。
根据原《物权法》规定，带押无法直接转让。而《民法典》第406条则规定：只要及时通知抵押权人，带押可以转让，抵押权不受影响。
传统的二手房交易中，如果存在按揭贷款，卖家需要先自筹到足够资金，将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给买家。这种方式在实践中限制较多、风险较大，手续流程也比较繁琐。
而在“带押过户”新型交易模式中，存在抵押的房产不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。从目前各地落地情况来看，为了解决交易各方不信任的问题，会引入提存公证为“带押过户”防控风险。
PART02“带押过户”有什么流程

综合当前各城市实施 “带押过户”的做法，我们将“带押过户”的操作流程归纳为银行先行为买家放款、买卖双方办理房产过户转移登记、公证处向卖家归还贷款并解除抵押三步。
✍第一步：银行先行为买家放款，款项由公证处提存。由担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家先行发放按揭贷款，公积金贷款、银行商业贷款、组合贷款均可实现。买家首付款及银行贷款均存入公证处保管。
✍第二步：买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。由卖家向不动产登记中心出具抵押状态过户同意书，过户完成后，放款银行为买家办理抵押。
✍第三步：公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。公证处将提存账户内资金支付给卖方用于归还未结清的贷款，银行线上提交抵押注销申请，还款自动到账，在线解除抵押。同时，银行将买家抵押由二押升级为一押。
新模式通过引入公证处，将买方购房款用于归还卖方的银行贷款，与“转按揭”有相似之处，但和“转按揭”最大的不同在于，“转按揭”仍需先解除抵押再转让，而“带押过户”流程中的解除抵押放在较靠后的环节。
PART03提存公证的作用

✍ 提升资金的安全性，防范违约风险
目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证交易中资金的安全，降低违约风险。
例如深圳的“公证提存+带押过户”模式。在完成交易前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，以保证资金安全。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保原业主在房产过户后可以收到购房款；完成过户后公证处再支付资金给卖方，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。
✍缩短交易周期
传统的二手房买卖由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间。而“带押过户”打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构之间的信息堵点，交易双方只需要进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，大幅提高了交易效率。
✍降低交易成本
与传统二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”不同，“带押过户”中免去了赎楼环节。有分析指出：这样可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。
PART04"带押过户"有什么影响
从交易流程看，“带押过户”政策能够大幅缩短交易周期、降低交易成本、保障交易安全。
一、传统二手房交易模式由于交易流程复杂，一般需要 15 天以上的时间。而“带押过户”新模式打通了不动产登记 中心、金融机构、资金提存机构信息堵点，交易双方只需进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，交易周期缩短至1-3个工作日。
二、传统交易模式下，赎楼需要通过担保公司提供短期大额资金，担保公 司收取担保费、资金利息，交易成本较高。“带押过户”无需筹集资金赎楼，而是使用买家银行贷款偿还卖家的银行贷款，能够有效降低交易成本。目前市场的赎楼成本一般在欠款金额的2%，如欠款200万，则能节省4万元，而新模式下公证处的收费，以深圳为例，仅为提存金额的3‰。
三、引入公证处提存账户，用于保存买方资金以及支付卖方款项，若交易流程出现问题，相关款项可即时返还，降低交易风险，保障买卖双方的利益。
从市场层面看，“带押过户”对提高二手房流通性、激发二手房市场交易活力有一定积极作用，但影响有限。由于优化后的交易模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民刚需以及老市民卖一买一的换房 需求释放，激活二手房市场活力。此外，二手房交易量提振对于银行来说也是一大利好，贷款量或将加大。然而，不能过分高估“带押过户”为二手房市场带来的提振作用。一是“带押过户”一般要求在同一银行系统进行，以大型银行为主，房贷利率优惠力度较小，因此“带押过户”压降的成本可能会与房贷利率增加的成本抵消。二是“带押过 户”更多利好卖方，一方面，由于“带押过户”主要省去赎楼费用，很多情况下赎楼由卖家完成，新模式为卖家节省了费用。另一方面，新模式存在双抵押并存的情况，考虑到可能出现房子价值小于双抵押金额的情况，银行或将降低买家贷款额度。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0mbmXyKL
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