现房销售？请放房地产开发商一马！绝不能一刀切！

麻雀的明天

近期，住建部在会议上提出：有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。山东、安徽、河南、四川四省一个月内迅速跟进实施；

23年1月份住建部会议
保交楼和烂尾楼的问题产生，是预售制导致的么？若是那就干脆彻底的杜绝预售，若不是，为什么要搞现房销售呢？现房销售真就能保护购房者权益么？从即买即得上看，购房者是没有了交楼风险，但购房者的利益是否保护了呢？
我们从以下几个方面做一下简单分析：
第一、从购房者的购房成本上看
1、预售制下，开发商从土地获取到开盘销售有回款一般需要6-12个月；
2、现房销售，开发商从土地获取到开盘销售有回款那就是整个开发建设周期，大约2-3年；
我们可以想象一下，日常生活的哪种产品的制造周期是两年以上？是做一件衣服、制造一部手机、还是生产一台汽车？任何一个生产商都不能忍受超长的生产周期的。
而房地产开发商也是生产商，他们投入的开发资金（土地、建设成本、税（预缴制）、费）要沉淀两年，两年的资金成本怎么办？最后肯定还是购房者买单。
上述分析结论就是：现房销售施行后，开发商资金长期沉淀导致的开发成本增加，最终使得购房者购房成本增加，现房销售不可取。
第二、从房地产市场充分竞争的角度看
若要现房销售，只有那些资金充裕的公司才敢继续拿地建设，必然会淘汰绝大部分开发商，本来土地资源都是垄断的（只有国有土地才能招拍挂），拿地企业就剩几家后，必然会在二级市场形成寡头。房地产市场得不到充分竞争的情况下，房屋价格必然提升，尽管到时候有限价措施，开发商也会用各种方式提高价格，比如绑定车位、装修等。
房地产市场得不到充分竞争，房地产商在房屋产品的创新意愿上必将打折，买到称心如意的好房更难。
上述分析结论就是：现房销售施行后，房地产市场可能形成寡头市场，价格上涨和产品创新降低，购房者成本增加，买不到称心如意的好房。
最后说一下，现房销售真的就没有烂尾了么？在房地产开发商建设的过程中，有可能资金挪作他用，也可能由于材料上涨等因素导致资金不足，必将会出现烂尾。也许将来不会烂尾一栋，但整个项目烂尾也可能发生。我们购房者买房不仅要一栋楼，还要整个小区完美的交房，享受小区自身的配套。
其实，除了现房销售，我们完全可以从注册资本实缴的审核上，开发商资质的从严要求上，把不诚信的开发商列入诚信黑名单上，监管资金从严监管上下文章。我们的市场调控要适度适合，要尊重市场。
预售制、现房销售，要是你会选择哪一个呢？欢迎评论关注！

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0mIJswjs
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