2023年的上海楼市，有戏了！

趙駿酆

前几天元宵节，本想陪家人看看豫园灯会。
结果被如今上海的游客量，彻底震惊到了。

以往几乎不收门票的豫园，内部设置了N多的售票处，仍然挡不住成千上万的游客汹涌而至。

因为人流量太大，警车、消防、武警，大批量出动来维持秩序。
最让我惊讶的，或许因为人潮太过密集，手机一度变成3G网络。
连运营商的应急通信车，也到了。
就连疫情几年活得非常非常艰难的景区摊贩，也开始生意爆满。

景区拥挤不堪的大批游客，维持秩序的警察、保安，小摊主脸上忙碌、兴奋的表情，一度让我恍如隔世。
2022年，像是一个大输局，几乎大部分人都没挣到钱，或者日子都没过成自己想要的结果。
但2023年的开局，似乎就大不一样。

我们最能直观感受到的，或许是国外国内出游的游客变多，或许是生意逐渐变好，或许是创业、就业压力冲击的变小。
但对于楼市创业者的大碗上海来说，今年的房地产也有很多值得说道的地方。
摆脱了2022年的楼市困局，2023年的市场谜底已然揭晓：
所有以往的不确定因素——市场、收入、预期、政策、疫情，如今都悉数变成确定性摆在台面。
我们有一种最强烈的预感。

2023年的上海楼市，有戏了。

2023年上海楼市的「眼前路」：止跌回升。
大碗上海团队有一个一直在坚持的日常：持续监测大碗恒星小区的挂牌数据。
最近我们发现一组数据的走向非常强势，来自于行情风向标的标杆小区。
就是下面这张图。

我们抓取了上海35个板块的标杆次新小区当前最新的挂牌价，发现和市场舆论大不一样的是：
这35个标杆小区的挂牌价只有3个在下跌，上涨率竟然达到了91%。
如果你仔细翻翻链家的挂牌，会发现以上提到的城区各板块标杆小区挂牌价，相比去年下半年。
基本都有小幅上涨，涨幅在5-10%左右。
到这里可能就有人比较疑惑，为什么抖音、微博上的上海房价都在跌？
幸存者偏差。

高兴花园和梅园x村，天天被翻来覆去地炒作，没有一点新意。
那些在跌的楼梯房、老破小学区房，本质上属于溢价回归合理区间。
至于以上提到的行情风向标的标杆次新小区，一定程度上也代表了稀缺。
再来看开年以后上海楼市的行情走向。
上海链家，2月3日二手转定231单。
无论是客流量还是带看量，都冲到了近一年的高点。

从微观来看，上海楼市的信心在恢复。
信贷端口的支持，更是放大了用户的信心。
从银行端我们获取到。
一季度的银行政策相对稳定，而且还在冲开门红，经营贷款的利率最低可以做到3.25%。
利率直逼公积金利率，又是一个“有生之年”系列。
预期的改变，的确让观望的刚需，心动了。
以上这些，还建立在“政策底牌”尚未出尽的基础上。

再来回顾下2022年上海楼市的「身后身」。
总结经验，才能更好地作出正确的决策。
2022年，应该是上海楼市近5年来，最惨淡的一年。
全年共成交二手房16万套，是近五年最低的数据。
但是，2022年的上海楼市有两个比较大的点仍然值得说说：
第一，上海楼市2022年经历过2-3月的暂停期冲击。
整体成交有回调是情理之中。

受外部因素的影响，全年的实际有效成交，尤其是时间上，只占到了2022年的四分之三。
所以某种程度上，2022年上海的二手真实成交数据，不受外部因素影响，超过20万套应该没有任何悬念。

退一万步讲，即使缺失了几个月，2022年上海的月均成交量，仍然超过了1.3万套，保住了荣枯线水平。
所以大家可以仔细思考思考这个问题：

在疫情放开、预期变好、政策支持等各方面条件下，2023年的上海楼市，会比2022年差吗？
一定不会。
第二，从成交结构上来看，刚改和改善型支撑了上海楼市的半壁江山，而且未来会持续。
刚需，其实只是成交结构的底部支撑力量。

真正能支撑上海楼市向上的，从来都是置换改善人群。
一卖一买，螺旋向上。

在上海楼市2022年的全年成交数据中，刚需改善和改善型需求开始增加。
而这个变化，从2022年下半年开始明显。
70平以上的占比56.6%，较去年增加了0.7个百分点。其中，70-90平的占比较去年增加了0.2个百分点，90-140平增加了0.2个百分点，140平以上增加了0.4个百分点。
1000万以上的占比3.6%，比上一年增加了0.2个百分点。
看起来数据增长不多，但各项数据都是增长，尤其在叠加之后，代表了上海购房改善的次生力量在不断上涨。

最近各方面释放的信号明显，无论是预期还是利率，或者是央行可释放资金，亦或是政策放松的尺度。
都意味着新的游戏规则将生效，场域翻新，所有的靶子都指向了经济恢复。
但政策的底部，一定不会大水漫灌，还是结构性地释放刚性需求。
对于我们需求端的普通人来说，一定是先挣钱缓一缓，解决掉一些不良负债，同时也要观望政策的力度，准备好后手。
这些都需要过程和时间。
但是，一定不能等到社会面达成一致需求，那个阶段进场的玩家，都是输家。
所以给大家一些建议吧：

第一，如果你计划在上海买房，2023年一定要安排上行程了。

大涨倒是不会，但主升浪只要来，买到心仪的房子所要付出的成本，可能要大大增加。
大势，总是在群体作用下发生，个体很难左右，但是能提前布局作出适应性动作。
第二，有倒挂的限价新房值得冲，但是仍要有个“二手房”的退路做预案。

按照上海十四五规划中提到的5年40万套房的目标，每年就要至少供应8万套新房。

但2022年的供应，已经确定超标了。
所以今年的新房供应还会不会那么多？
不确定。
能确定的是，新房的批次肯定没有去年来的这么频繁。

为什么？
一个月出一个批次的节奏，大概率只有缺了几个月的2022年，才会有了。

另外这两年大碗上海也见证了非常多的维权案例。

有质量问题的，有交付问题的，最严重的就是烂尾问题。
所以还是建议买房的各位，只要你的积分低于70分，一定要同步看一看二手做个预案。
第三，2023年市区供应还会继续紧缺，五大新城或许会有大改变。
从土拍市场我们能发现，现在上海内环内+内中环的土地供应只会越来越少，拍一块少一块。后市的市区宅地指标供应能不能跟上，还要看有没有成片旧改拆迁腾地计划。领导开心了想搞搞市区旧改，给你挤出来几块。领导没心情，又转身加大精力去推介五大新城、临港。有“面粉”才有“面”的道理懂得都懂，市区新房供需紧张的局势从来都不是一个批次的事。如今的五大新城，显然已经供过于求，今年会不会出现五大新城松限购的政策，还是有很大机会的。和广、深、杭、宁抢年轻人，上海也急了。所以如果你想买市区，一定要赶在行情的主升浪前夕。如果你想买五大新城，也要赶在松绑政策出台的前夜。

2023年，是一个角逐、竞争、增长之年。
增加预期是正在发生的。
但是过去的经验告诉我们，后面的楼市还会有更强的兴奋剂来刺激。

比如，有些城市如佛山已经彻底脱掉了底裤，放开了买，随便买多少套。
这种城市，不碰也罢。
至于2023年的上海楼市，我认为一定会回暖。
我知道，这篇文章一定又会被很多人骂。

——死中介又开始吹涨了。
作为众媒体中懂得流量密码的大碗，我们当然知道唱空楼市既是政治正确，也能换来流量。

但很抱歉，请恕微臣做不到。
我仍然执意写下这篇文章，仍执意提醒想要在上海买房的诸位朋友。
——如果你已经有了房票想要在上海买房，请尽量在上半年上车。

作为楼市研究者，我们其实就是一面镜子。
上海楼市是什么样子，我们就把真实的样子呈现给大家。

祝大家2023年好运。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0m98MPsP
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