深圳房产：上车盘越来越少，刚需客所剩时间不多

任性的双杠

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问：九叔你好，之前跟您咨询过罗湖深业东岭，您说可以考虑，但现在有几点疑惑需九叔指点。1.一期是回迁房和商品房是不是还是有区别 2.目前学位是翠园，但小区内正在建一所九连贯的学校，最迟明年秋天就要正式使用了，是不是意味着其学位以后就不再是翠园 ？如果真是这样，像45平的房住着也不舒适，作为投资是不是空间也很有限了，现在房价已经是8w左右了。另外，您之前推荐的泊林花园，7w左右，可以入手的理由是什么？今天中介又带看了盐田的佳兆业新房，88平424，2023年交房，觉着太远住不上，租的话好像租金也不高。我现在的需求就是，因为怕以后更买不起，想着先淘一套现在好租以后好卖，小一点的也行，但像40多平的一室一厅以后好出手吗？初次买房，现在看的房越多脑袋越懵，求九叔指点，谢谢！
答：1、怎么说呢，回迁房和商品房价格是不一样的。回迁房的素质和人群相对杂乱一些。不过有红本，在附近工作，资金量也不多，买也没问题。2、不会。正在建的一所只是解决了学位的紧张问题。好的学校一样还是有价值。只是需求可能没有以前这么旺盛。泊林花园在罗湖算次新了，近地铁，对学位没有太高要求，是个不错的选择。盐田太远了，这边度假养老还可以，或者附近工作。核心区一房没问题，偏远一点的，没有地铁的不建议买。建议在工作的附近买，先上车。
问：九叔你好，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大今年上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？
答：你好， 只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生源也很好。



问：九叔您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？
答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。
问：九叔您好！本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。您觉得我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，请教一下九叔的建议。盼复！
答：你好！东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。 深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首选宝安，碧海 ，西乡 ，沙井，次选福田新洲 ，保税区， 龙华上塘。
问：九叔你好，现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，觉得有什么建议，看要不要卖了？有什么建议吗？
答：最好明盘，布吉没有学位房，百合外国语是私立。打补丁似的旧改对周边拉动其实是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是几朝几夕就能搞好的。